На дороговизну московских отелей жалуются и туристы, и предприниматели. Скоро ли цены пойдут вниз?
С точки зрения прибыльности бизнеса жилищное и офисное строительство в Москве по-прежнему вне конкуренции. Тем не менее последнее время крупные игроки стали активнее присматриваться к более рискованным гостиничным проектам. Бизнесмен Зарах Илиев, заработавший крупное состояние в ретейле, не моргнув глазом выложил 273 миллиона долларов за гостиницу «Украина»; структуры «алюминиевого короля» Олега Дерипаски собираются построить отель на месте редакции газеты «Московские новости»; группа «БИН» Михаила Гуцериева приобрела 70 процентов акций «Ленинградской», а израильский диаментер Лев Леваев планирует построить несколько отелей в ходе реконструкции площади Тверской заставы.
– Мы диверсифицируем бизнес – раскладываем яйца в разные корзины, – объяснил «Деловым людям» один из участников рынка. Московские чиновники, в свою очередь, надеются, что лидеры потянут за собой более мелкие девелоперские структуры и программа строительства гостиниц экономкласса наконец-то сдвинется с мертвой точки.
ГОРОД НЕ РЕЗИНОВЫЙ
Принято считать, что Москву ежегодно посещают 3,5 миллиона туристов. Таковы данные пограничной службы, на которые любят ссылаться столичные чиновники, ответственные за развитие туризма как перспективной отрасли столичной экономики. На самом деле эти цифры не совсем корректны.
– Надо понимать, что люди, которые пересекают границу в московских аэропортах, не все являются туристами и не все едут в Москву. Многие пересаживаются на внутренние авиарейсы и летят дальше, – поясняют в Федеральном агентстве по туризму, подчеркивая, что турпоток в Москву и Санкт-Петербург последние два года не растет, а, наоборот, снижается примерно на 10 процентов ежегодно.
Одной из главных причин сотрудники ведомства называют запредельные цены на гостиничные услуги. Российская столица является, пожалуй, единственным городом в Европе, где сутки в отеле, который официально считается 3-звездочным, обойдутся туристу в сумму от 300 долларов и выше. А гостиницы более низкой ценовой категории не соответствуют даже самым скромным требованиям к удобству и комфорту. На дороговизну московских отелей жалуются не только туроператоры, но и представительства западных компаний. Многие бизнесмены во время визита в Россию предпочитают останавливаться на съемных квартирах, месячная аренда которых по стоимости не сильно отличается от одной ночевки в «Балчуге» или «Национале».
Из-за дефицита гостиничных мест Москва последовательно проиграла сначала битву за ЭКСПО-2010, потом за Олимпиаду-2012. Если в Париже 1,7 тысячи отелей, в Лондоне – 1,5 тысячи, то в российской столице, которая также претендует на статус туристической Мекки, – только 170.
– Когда между гостиничными операторами появится конкуренция, цены дрогнут, – уверены чиновники.
– Два года назад мэр Москвы Юрий Лужков пообещал к 2010 году увеличить гостиничный фонд в три раза – с 66 до 200 тысяч номеров. Это значит, что каждый год в Москве должно открываться гостиниц на 20 тысяч мест. Пока реальные цифры далеки от идеальных. В 2004–2005 годах в эксплуатацию было введено 10 новых гостиниц на 2896 мест. В 2006 году открылось еще 15 общей вместимостью 3000 мест. Причем большинство реализованных проектов относится к категории 4–5 звезд. Несмотря на то что городская администрация делает, как ей кажется, все возможное, чтобы расшевелить инвесторов, они упорно игнорируют строительство так нужных Москве гостиниц экономкласса.
Участники рынка охотно объясняют, почему так происходит.
– Основная проблема возникает, как правило, на стадии подбора земельного участка. Во-первых, московское правительство выставляет на инвестиционные конкурсы не так много площадок гостиничного назначения. Это понятно – город не резиновый, свободных пространств в нем не хватает. Кроме того, есть объективные ограничения: если учитывать стоимость инвестиционного контракта и земли, нет резона начинать строительство в удаленных районах Москвы, где отсутствует не только развитая дорожная сеть, но и метро. Зачастую это спальные районы или бывшие промзоны, – говорит генеральный директор компании «Русские отели» Станислав Капинос.
С ним соглашается заместитель директора Департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова:
– На стадии подбора участка основная проблема – приобретение площадки, имеющей хорошую транспортную доступность, расположенной на первой линии крупных магистралей. Здесь отмечается высокая конкуренция с офисами, строительство которых может быть признано более рентабельным.
Инвестор, который взялся за строительство трехзвездочной гостиницы, при благоприятных условиях может рассчитывать на возврат средств только через 7–10 лет, тогда как жилье раскупается на стадии котлована, офисы – на этапе строительства, а торговые центры за счет аренды – в течение 2–3 лет. Однако участки, которые предложили городские власти, сделали даже эти сроки далекими от реальности. Ознакомившись с конкурсными предложениями, потенциальные инвесторы пришли в замешательство: им предлагалось строить отели на 4-м километре МКАД, в Бутове, Молжанинове, промышленных зонах Калошино, Грайвороново и даже на Тушинском машиностроительном заводе.
– Безусловно, учитывая грандиозные планы Москвы, лет через 20–30 и эти объекты попадут в число интересных с точки зрения местоположения, но в этом случае на возврат инвестиций даже за 7–10 лет рассчитывать не приходится. Это уже не бизнес, а меценатство, – считает Капинос.
СТАНДАРТНЫЙ ХОЛИДЕЙ
К меценатству столичные девелоперы оказались пока не готовы. Из 17 площадок, которые в прошлом году выставил на торги столичный тендерный комитет, реализованы были только четыре. Впрочем, продажа участка еще не означает, что на нем появится именно гостиница. Практика показывает, что многие площадки перепрофилируются под объекты другого функционального назначения, более интересные инвесторам. Другие в ожидании перепродажи годами не осваиваются владельцами. Московская земля – это не российская нефть, цена которой в перспективе непредсказуема. Она с годами будет только дорожать.
Дороговизна земли, по мнению экспертов, уже сейчас является заметным тормозом для строительства доступных отелей: гостиничные проекты экономкласса оказываются на грани рентабельности.
– Когда выкуп прав аренды земли и обременения превышает 15 процентов стоимости проекта, он начинает трещать по швам. У нас в некоторых случаях этот показатель достигает 40–50 процентов, – объясняет трудности инвесторов директор консалтинговой компании Александр Лесник.
– Если участок в Центральном административном округе стоит половину от объема необходимых инвестиций, то и затраты будут соответствующими. По этой причине в Москве практически отсутствуют «дешевые» проекты, – добавляет Марина Смирнова.
На начальном этапе вложения в 3-звездочный и 5-звездочный отель практически одинаковые. Основной объем инвестиций уходит на покупку прав аренды земли, подготовку площадки, проектирование, подвод коммуникаций и возведение стен. Различия начинаются на этапе отделки и инженерного оснащения гостиниц.
– К этому моменту инвестор уже потратил столько, что ему интереснее добавить еще чуть-чуть и построить отель высокого класса, чтобы за счет стоимости номеров и дополнительных услуг быстрее окупить вложения, – говорит Капинос.
Подобные метаморфозы случились с гостиницами цепочки Holiday Inn, которые в Москве возводил один из столпов столичного стройкомплекса – Моспромстрой. Первый отель на Лесной улице начали строить в 2003 году. Площадка под гостиницу представляла собой гаражи, магазин, троллейбусную развязку и имела обременения по электроэнергетике. В результате только платежи, не связанные со строительством, составили порядка 250 миллионов рублей.
Руководители Моспромстроя на одном из заседаний столичного правительства честно заявили, что, если бы не личная просьба мэра, они бы отказались от проекта. При поддержке горадминистрации Holiday Inn на Лесной, а также на Сущевском Валу все-таки открылись, но гостиницами экономкласса их можно назвать с большой натяжкой. Так, стандартный номер в отеле на Лесной обойдется гостям в обычные дни в 320 долларов, в выставочные – в 450. На Сущевском Валу за сутки с постояльцев возьмут 380 долларов. (Для сравнения: в Лиссабоне в Holiday Inn можно остановиться за 50 евро, в Вене – за 80.)
«Дешевыми» московские Holiday Inn можно считать разве что по сравнению с 5-звездочными отелями – «Балчуг», «Арарат Хаят», «Метрополь» и «Националь», проживание в которых в отдельные дни зашкаливает за 700 долларов. Эксперты считают, что ценовая политика операторов изменится, когда будет ликвидирован дефицит хотя бы в одном сегменте рынка.
– Сегодня Москва испытывает недостаток в гостиницах абсолютно всех категорий. Когда после ввода «Ритц-Карлтон», «Москвы» и проектов в ММДЦ «Москва-сити» основные игроки на рынке отелей 5 звезд будут определены, начнется бум отелей 3–4 звезды. Это произойдет не ранее 2008 года, – говорит Капинос.
Но столичные власти не готовы ждать так долго. Проблему отсутствия недорогих гостиниц они пытаются решить за счет реконструкции пришедшего в негодность гостиничного фонда, который строился в 50-е годы на северо-востоке Москвы для посетителей бывшей ВДНХ. Возле выставочного комплекса планируется модернизировать девять гостиниц и увеличить количество номеров в 3,5 раза. Общий объем инвестиций в программу оценивается в 1 миллиард долларов. Часть комплексов, такие как «Останкино» и «Золотой колос», будут снесены, а некоторые перестроены. Например, владельцы гостиницы «Восток» решили вложить более 10 миллионов долларов, чтобы превратить его в отель класса «три звезды». Существующие здания будут надстроены на два-три этажа, а к ним пристроен еще один корпус площадью 10 тысяч квадратных метров.
Однако эксперты считают проект дорогостоящим и сомневаются в его успехе.
– «Восток» – старый объект с устоявшимся имиджем «колхозной» гостиницы, расположен он в неудобном месте, – говорит Марина Смирнова из Colliers International.
Такая же участь, судя по всему, ожидает и программу перестройки бывших общежитий, принадлежащих столпам столичного стройкомплекса – компаниям «Главмосстрой» и «Мосинжстрой». 31 «общагу» собирались модернизировать под жилые дома, а постояльцев переселить «волновым» способом в новые квартиры. Из-за дефицита площадок жилье для обитателей общежитий так и не построили, проект был заморожен, в результате объекты выставили на торги под создание отелей.
По мнению экспертов, переделывать под экономкласс небольшие по площади помещения не имеет смысла.
БОЛЬШЕ ТРЕХ НЕ СОБИРАТЬ
Еще одним новшеством в дешевом сегменте рынка стали гостиницы, созданные на базе жилых домов серии «Юбилейный», которые выпускает лидер панельной застройки «Домостроительный комбинат №1». Постановление столичного правительства о проектировании и сооружении в 2007–2009 годах десяти гостиниц с использованием сборных железобетонных конструкций вышло летом этого года. А уже в конце октября ДСК-1 презентовал проект, разработанный НИИ Типового и экспериментального проектирования (МНИИТЭП). Гостиничные комплексы переменной высотности – от 17 до 25 этажей – должны появиться на улице Щорса, улицах Матросская Тишина, Ставропольская, Михневская и Остафьевская, в Чечерском и Россошанском проездах, Машкинском шоссе, микрорайоне 109 района Бутырский и на территории Назарьево в Зеленограде. В качестве «пилотной» выбрана площадка в Бутове.
Гостиница рассчитана минимум на 400 номеров: 300 однокомнатных площадью 26,6 квадратных метра и 70 двухкомнатных – 40 квадратных метров. Комплекс будет включать в себя ресторан и стоянку на 87 машин. Стоимость строительства 25-этажной башни, по оценкам разработчиков, составит 50 миллионов.
– Это фантастические затраты, которые окупятся очень нескоро, – считает Лесник.
А Марина Смирнова обращает внимание на неудачное местоположение стартового участка:
– Бутово – спальный район с ограниченной транспортной доступностью. Для гостиницы это, мягко говоря, не лучшее место. При насыщении рынка экономика этого проекта пойдет резко вниз. Нужно признать, что дом – это не гостиница, у инвесторов возникнут трудности с организацией бизнеса, – говорит эксперт.
Серия неудач с аукционами на строительство периферийных гостиниц заставила горадминистрацию передать под отели шесть участков, выделенных по программе «Новое кольцо Москвы», которая предполагает возведение небоскребов. Две гостиницы запланированы на проспекте Буденного и Щелковском шоссе (Восточный округ), по одной – в промзоне Люблино – Перерва (юго-восток), на Варшавском шоссе (юг), Балаклавском проспекте (юго-запад) и Молодогвардейской улице (запад). Общая емкость отелей – 10 тысяч мест.
Эксперты считают, что эти высотные комплексы нельзя сравнивать с их предшественниками – гостиницами «Украина» и «Ленинградская», поскольку «сталинские» высотки располагаются в центре Москвы и представляют собой уникальные объекты. Уровень отелей «Нового кольца» не превысит трех звезд. Строительство многоэтажного отеля на 1000 номеров может обойтись в 40 миллионов долларов, средняя цена номера составит порядка 60 долларов, а окупаемость может достичь 10 лет.
ФОРМУЛА ОРДЖОНИКИДЗЕ
Проекты в еще более дешевой ценовой категории – гостиницы класса «две звезды», которые планируется строить возле рынков, торговых центров и крупных транспортных узлов, представляются экспертам не менее проблематичными. Тем не менее заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе считает: эти гостиницы по уровню сервиса должны напоминать отели серии «Формула-1», сеть которых охватывает Францию, Бельгию, Германию, Великобританию, Нидерланды, Испанию, Швейцарию, Швецию, ЮАР, Австралию, Бразилию и Японию.
– Сооружать подобные объекты планируется в местах большого скопления людей, средоточия транзитных потоков. Одна гостиница может насчитывать 120–140 номеров. Таким образом, при средней площади номера 16 квадратных метров общая площадь гостиниц может составить порядка 2 тысяч квадратных метров, – уточнил Орджоникидзе.
По его мнению, ориентировочная стоимость номера могла бы составить 25–30 долларов в сутки. Самые дешевые отели предполагалось собирать из блоков демонтируемой гостиницы «Россия». Для первых четырех объектов были подобраны участки в Анадырском проезде, на Карпатской и Салтыковской улицах и на 68-м километре МКАД. Однако недавно Высший арбитражный суд по иску одного из участников торгов отменил итоги конкурса на реконструкцию гостиничного комплекса в Зарядье, поэтому вопрос о судьбе гостиницы «Россия», а значит, и двухзвездочных гостиниц, остается открытым.
Столичные власти надеются, что рынок недорогих отелей помогут оживить льготы, обещанные инвесторам, а также реализация гостиничных проектов в составе многофункциональных комплексов. В июле 2006 года вышло постановление правительства Москвы «О неотложных мерах по стимулированию развития гостиничного хозяйства города Москвы». Этот документ дает 50-процентную льготу на выкуп права долгосрочной аренды земельного участка под строительство гостиницы. Арендная плата за землю на период строительства и три года после ее ввода в эксплуатацию составит 1 процент годовой ставки.
Город не будет брать никакой доли в гостинице, которую строит инвестор, а все инженерные коммуникации для малых гостиниц (до 100 номеров) в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) и для всех гостиниц за ТТК также будут строиться за счет бюджета. Кроме того, власти готовы оплатить до трех четвертей процентной ставки по кредиту, взятого на строительство гостиниц.
Инвесторы не верят в сказку и говорят, что город, как избушка на курьих ножках, наконец-то повернулся к ним «передом». По крайней мере на начальном этапе финансовая нагрузка на девелоперов заметно снижается.
– Принятые московским правительством меры по стимулированию гостиничного хозяйства позволяют уменьшить затраты инвестора при строительстве отелей и будут способствовать развитию этого рынка, – уверен генеральный директор компании «БЭЛ Девелопмент» Игорь Жуков.
Выход крупных финансовых структур («БЭЛ Девелопмент» и «Русские отели», контролируются Олегом Дерипаской) на гостиничный рынок не случаен.
– Инвесторы заинтересовались этой нишей в тот момент, когда жилищный рынок практически поделен между ведущими столичными компаниями, офисный рынок стремится к насыщению, а ретейл стал сопутствующей инфраструктурой развития жилых или культурных центров, – говорит гендиректор «Русских отелей» Станислав Капинос.
С ним соглашается гендиректор ЗАО «Моспромстрой» (контролируется группой «БИН» Михаила Гуцириева) Борис Гурецкий:
– Ажиотаж вокруг жилищного строительства скоро закончится. Мест для точечной застройки почти не осталось.
А Игорь Жуков, в свою очередь, отмечает, что «условия строительства отелей являются приемлемыми только для серьезных инвесторов, которые имеют долгосрочные стратегии развития и соответствующий финансовый рычаг».
Крупных инвесторов не пугают длинные сроки окупаемости гостиничных проектов.
– Они понимают, что 7–8 лет – это норма, – говорит Марина Смирнова, подчеркивая, что при этом цикл жизни гостиницы как минимум в 2–3 раза превышает офисные показатели. Административные здания быстро устаревают, а столичные отели типа «Балчуг» и «Шератон», открывшиеся 10 лет назад, не только не снизили показатели спроса и цен, но и нарастили их. Кроме того, считает Смирнова, наличие гостиницы в портфеле активов того или иного крупного игрока становится модным. Правда, оговаривается она, модными могут быть только статусные объекты – «Украина», «Ленинградская», «Пекин», «Москва», а все остальное – просто бизнес.
НОМЕРА И МОДУЛИ
Чтобы сделать этот бизнес еще более привлекательным в глазах оживившихся инвесторов, власти помимо льгот предлагают им строить гостиницы в составе многофункциональных комплексов с офисными, жилыми и торгово-развлекательными площадями.
– Сочетание в одном проекте нескольких типов недвижимости позволяет диверсифицировать риски и оптимизировать сроки окупаемости, – поясняет Александр Лесник.
Новая политика московских властей нашла отражение в актуализированном адресном перечне размещения гостиниц, а также в серии постановлений, касающихся восстановления снесенных отелей. На месте «Минска» кроме гостиницы «три звезды» появится современный торгово-развлекательный центр, офисы и подземный паркинг. А вместо аварийных корпусов гостиницы «Северная» на Сущевском Валу должен вырасти крупный гостинично-офисный комплекс, проект которого пока находится в стадии разработки.
Еще один популярный у инвесторов способ повысить инвестиционную привлекательность проекта – зафиксировать часть гостиничного фонда в виде обычных номеров, а другую – в качестве жилых апартаментов. По такому пути пошли, в частности, девелоперы новой гостиницы «Москва». Проектом предусматривается создание 210 номеров и 275 модулей, из которых, по словам проектировщиков, можно сделать как офисные, так и жилые помещения, предназначенные для сдачи в аренду.
– Сдача апартаментов в длительную аренду не сильно повлияет на сроки окупаемости проекта. Однако загруженность отеля в таком случае будет более предсказуемой, и собственники за счет прибыли смогут гарантировать выплаты по кредиту, который они брали на его строительство, – говорит Марина Смирнова.
Московские власти, со своей стороны, готовы поддержать любое начинание инвесторов, направленное на ликвидацию дефицита гостиничных мест в городе. Открывая осенью отель «Holiday Inn Сокольники» (принадлежит структурам Банка Москвы), Юрий Лужков пообещал, что в следующем году примет участие в 50 подобных церемониях. По данным «Деловых людей», мэр намерен взять реванш за прошлые неудачи, использовав модернизированный гостиничный фонд в качестве одного из аргументов в борьбе за ЭКСПО-2015.
