Крыша для малого бизнеса

1 февраля 2007 в 00:00, просмотров: 406

Московские власти начинают реализацию крупного девелоперского проекта, направленного на поддержку малого бизнеса. За три года в столице планируется построить 1 млн кв. м офисных и производственных помещений, решив тем самым самую актуальную для начинающих предпринимателей проблему. Чиновники обещают, что небольшие компании получат возможность на условиях соинвестирования построить себе офис по цене в три раза ниже рыночной. Осторожные эксперты, в свою очередь, напоминают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

По данным официальной статистики, в Москве сегодня работает 400 тыс. малых предприятий, включая ПБОЮЛы, на которых трудится 2,5 млн. человек, или половина занятого городского населения. Их вклад в столичный бюджет в настоящее время составляет как минимум 30% при потенциале 50–70%.

ПРОВАЛ ПЕРВОЙ ПОПЫТКИ

Столичные власти не впервые пытаются поддержать квадратными метрами малый бизнес, который столичный градоначальник Юрий Лужков призывал сделать пятым национальным проектом. Целевая программа по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями была принята в 2004 году, однако спустя два года стало очевидно, что многие ее пункты не выполняются. Бюджетные средства на проектирование и строительство объектов выделяются в гораздо меньшем объеме, чем было запланировано. А привлечение средств инвесторов ведет к увеличению арендной платы и соответственно к потере подавляющего большинства создаваемых площадей для малого бизнеса. «Получилось, что в офисных центрах, построенных по программе поддержки малых предпринимателей, самим малым предпринимателям места не нашлось», – говорит собеседник «ДЛ» в горадминистрации, отмечая, что 16% площадок в результате было изъято для реализации других городских программ.
О том, как соблюдаются приоритеты малого бизнеса, наглядно свидетельствует отчет префектуры Северо-Западного округа, согласно которому из 14,1 тыс. кв. м нежилых помещений, построенных за счет бюджета в 2003–2005 годах, малым предприятиям в аренду был передан всего 741 кв. м. Ознакомившись с реальным положением дел, новое руководство Департамента поддержки и развития малого предпринимательства (депутат Мосгордумы Михаил Вышегородцев был назначен на эту должность в августе 2005 года) решило отказаться от безвозмездного бюджетного финансирования, оказавшегося утопией. В новой редакции «Целевой программы по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями» чиновники предлагают ограничить участие города в большинстве проектов подбором земельного участка и подготовкой предварительной документации.

ИНКУБАТОРСКИЕ ПЛАНЫ

За счет бюджетных средств впредь планируется строить только бизнес-инкубаторы для стартового развития малых предприятий. Это значит, что помещения в них смогут арендовать компании, срок регистрации которых не превышает одного года. Кроме того, существуют ограничения по виду деятельности – на размещение в бизнес-инкубаторе не могут претендовать предприятия, занимающиеся предоставлением финансовых, страховых и нотариальных услуг, торговлей, операциями с недвижимостью, игорным бизнесом и т.д.
Первый в Москве бизнес-инкубатор откроется в СЗАО, на улице Твардовского. За офисы в шестиэтажном здании класса В общей площадью 6,86 тыс. кв. м будут бороться компании, занимающиеся производственной, инновационной, научно-технической деятельностью, а также организации, работающие в сфере ЖКХ. По словам главы Департамента поддержки и развития малого предпринимательства Михаила Вышегородцева, строительство велось на условиях софинансирования: 70% средств инвестировал город, 30% – МЭРТ. Офисы сдаются в чистовой отделке, оборудованные необходимыми коммуникациями и оснащенные оргтехникой. В общем, приходи и работай. В 2008 году аналогичный бизнес-инкубатор откроется на Заводской улице в Зеленограде.
Главный принцип работы бизнес-инкубатора – никаких постоянных арендаторов. «Предельный срок аренды помещений – 3 года. Причем первый год предприятие сможет пользоваться помещениями бесплатно, второй год платить – 30% ставки, третий год – 70%», – рассказывает г-н Вышегородцев. За это время бизнес компании должен окрепнуть настолько, чтобы она смогла безболезненно выйти на рынок коммерческих площадей или принять участие в городской программе соинвестирования строительства бизнес-центров. «На наш взгляд, это является интересной альтернативой для предпринимателей, которые получают возможность построить по себестоимости, а не по рыночной цене объект площадью до 500 кв. м и стать его собственником наравне с городом», – говорит Михаил Вышегородцев, поясняя, что ограничение по площади введено для того, чтобы отсечь от участия в программе крупных инвесторов.

МИЛЛИОН НАДЕЖД

За три года на условиях соинвестирования планируется построить 1 млн кв. м офисных и производственных площадей во всех столичных округах. «Каждая префектура по распоряжению мэра подобрала пять площадок под размещение деловых центров и технопарков для малого бизнеса, которые мы внесли в новый адресный перечень», – говорит Вышегородцев.
В мэрии обещают, что в 2007 году по программе будет построено 60 тыс. кв. м офисных и производственных площадей, в 2008-м – 340 тыс. кв. м, в 2009-м – 600 тыс. кв. м. Первые объекты появятся на улицах Миклухо-Маклая, Маршала Тухачевского, на Варшавском шоссе, в Южном Бутове, Печатниках и Братееве.
Площадь деловых комплексов варьируется от 20 до 60 тыс. кв. м, что дает возможность привлечь к строительству как минимум 40 компаний-соинвесторов. При этом доля города составит не менее 10%.
Механизм соинвестирования, разработанный Департаментом поддержки и развития малого предпринимательства, базируется на положениях 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Подписание договоров с соинвесторами и распоряжение финансами возьмет на себя отобранная по конкурсу управляющая компания, которая также будет заниматься проектированием, строительством и эксплуатацией уже готового объекта. «Очевидно, это будут стандартные договоры долевого участия, в которых будет указана площадь помещения, его расположение в здании и стоимость», – говорит Эдуард Анимаев из Paul Yards. Часть участков планируется освоить не за счет соинвестирования, а за счет открытия ПИФа недвижимости, который будет инвестировать в строительство объекта.
Отбор малых предприятий начнется после того, как экспертиза определит сметную стоимость строительства единицы площади бизнес-центра. По словам Вышегородцева, она будет подъемной для большинства компаний, работающих на рынке не менее года, – $1000–1200 за кв. м.
«Это в два-три раза дешевле, чем покупать помещения в аналогичных по классу зданиях на вторичном рынке», – говорит Вышегородцев.
Опрошенные «Деловыми людьми» эксперты подтверждают доводы чиновника. По словам исполнительного директора УК «Blackwood Фонды недвижимости» Артема Цогоева, цена реализации офиса класса В составляет $2500–3000 за кв. м, а арендная ставка колеблется в пределах 300–350$ без НДС и расходов на эксплуатацию. «Получается, что компания сможет приобрести офис по цене трех годовых арендных ставок. Это очень выгодное предложение», – говорит эксперт, подчеркивая, что спрос в этом сегменте намного превышает предложение и проблем с формированием пула соинвесторов у горадминистрации не будет. Заявленная цена, по его словам, вполне адекватна и включает в себя как стоимость самого строительства, так и затраты на инфраструктуру. «Важно, что земля под эти объекты выделяется городом бесплатно», – добавляет Кутнов.

МИРАЖ ПИРАМИДЫ

Однако другие участники рынка не разделяют оптимизма коллег. Так, эксперт Департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов сомневается, что $1–1,2 тыс. хватит, чтобы сдать под ключ современное офисное здание, пусть даже речь идет о классе В-С. А Эдуард Анимаев указывает, что заявленной сметы по нынешним расценкам хватит лишь на строительство самой коробки, а на подготовку проекта, разрешительную документацию и инженерию придется выделять дополнительное финансирование из бюджета.
Между тем из источника, знакомого с планами горадминистрации, «Деловым людям» стало известно, что пока город планирует взять на себя лишь расходы на разработку предпроектной документации и актов разрешенного использования (АРИ). «В проекте постановления, который находится на заключительном этапе согласования, говорится, что финансирование работ по строительству и вводу объектов в эксплуатацию должно осуществляться исключительно за счет средств субъектов малого предпринимательства», – утверждает он. Эдуард Анимаев говорит, что в таком случае итоговые расходы соинвесторов будут существенно выше заявленных. А другие эксперты опасаются повторения ситуации с обманутыми вкладчиками строительных пирамид. «Экономическая составляющая этих проектов четко не проработана: кто за что платит – не ясно. Поэтому горадминистрация должна дать предпринимателям твердые бюджетные гарантии, что объекты будут построены», – говорят они. Другой вариант – сразу учесть все возможные расходы соинвесторов, предоставив им выгодные условия рассрочки платежа: тогда они будут точно знать, какие вложения им предстоят.
Михаил Вышегородцев, в свою очередь, заявил «Деловым людям», что объем бюджетного финансирования будет зависеть от стартовых условий. Если подготовка площадки потребует вложений, непосильных для малого бизнеса, город возьмет расходы на инженерию, подключение к коммуникациям и т.д. на себя, одновременно увеличив свою долю в готовом объекте.

ЗАМАНЧИВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Эксперт-консультант Центра развития предпринимательства СЗАО Мария Цветаева, курирующая проект строительства делового центра на улице Маршала Тухачевского, говорит, что малый бизнес проявляет к нему большой интерес. «Хотя документация по этому объекту будет готова в начале 2007 года, мы уже получили заявки от пятидесяти компаний, желающих принять участие в конкурсе по отбору соинвесторов», – рассказывает Цветаева. В среднем, по ее словам, предприятия рассчитывают приобрести по 100–150 кв. м в готовом здании. Победители будут определяться на основе представленных бизнес-планов. «Мы будем смотреть, насколько компания перспективна, а ее деятельность соответствует задачам развития округа», – говорит Цветаева.
Такой же популярностью у предпринимателей пользуется и будущий бизнес-центр на улице Миклухо-Маклая, 16. На 25 тыс. кв. м площадей сегодня претендуют порядка 80 компаний. Некоторые из них заявились на максимум: 300 кв. м по офисным помещениям, 500 кв. м – по производственным. Однако цена квадратного метра для соинвесторов ни на том, ни на другом объекте пока официально не объявлена. «Мы будем стремиться уложиться в $1000–1200», – уклончиво отвечает Цветаева. А наш собеседник в горадминистрации говорит, что когда объявят конкурс, реальных участников будет меньше, чем поданных заявок: «Многим будет не под силу сразу вывести из оборота 300–500 тыс. долларов». По мнению Эдуарда Анимаева, наиболее активное участие в программе примет средний бизнес, у которого есть реальная возможность привлечь долгосрочные кредитные ресурсы.
Вместе с тем опрошенные «Деловыми людьми» эксперты указывают, что чиновникам надо более четко прописать процедуру и критерии отбора соинвесторов. «Пока механизм отбора непрозрачен», – резюмирует Жуликов. А Эдуард Анимаев тревожится, что победу в конкурсе с непонятными условиями могут одержать аффилированные с городскими властями структуры, которые будут сдавать дешевые площади в аренду или перепродадут на вторичном рынке. И хотя в Департаменте поддержки и развития малого предпринимательства уверяют, что в течение первых трех лет работы бизнес-центра продажа площадей в нем возможна только членам пула, эксперт сомневается, что такое ограничение прав собственника будет правомерно.



Партнеры