Небоскребы заждались частных инвесторов

“Новому кольцу Москвы” не хватает бюджетных денег

27 марта 2007 в 00:00, просмотров: 394

  ОАО “Новое кольцо Москвы” (ОАО “НКМ”) намерено доказать, что вверенный их заботам пациент — городская программа высотного строительства — вопреки многочисленным прогнозам скорее жив, чем мертв. По словам заместителя гендиректора компании Константина Ремизова, в начале весны началось строительство жилого комплекса высотой 35—45 этажей в проезде Серебрякова, а в мае-июне на конкурс наконец-то будут выставлены две площадки в ЗАО (районы Фили-Давыдково и Можайский), торги по которым в 2006 году трижды переносились. Одновременно “НКМ” планирует найти инвестора на строительство административно-жилого здания по ул. Профсоюзная, вл. 156.
     
     Небоскреб в проезде Серебрякова отличается от остальных объектов программы тем, что ОАО “НКМ” выполняет в этом проекте несвойственные для управляющей компании функции инвестора-застройщика. “Это вынужденная мера, поскольку площадку из-за больших обременений (ЛЭП и частные гаражи. — “ЭВ”) трижды не удалось реализовать на торгах”, — пояснил г-н Ремизов. Первый аукцион состоялся 7 марта 2004 года, но инвестконтракт не нашел своего покупателя. Второй аукцион, назначенный на 10 июня, был отменен, так как пять из шести претендентов не отвечали квалификационным требованиям комиссии.
     К аукциону, прошедшему 19 августа 2004 года, стоимость инвестпроекта была снижена примерно на 10% — с $17,6 млн. до $15,8 млн., однако лот без объяснения причин был снят с торгов. В результате конкурсная комиссия приняла решение передать объект в проезде Серебрякова ОАО “НКМ”, 100% акций которого принадлежат городу.
     “Планов строить высотку на бюджетные средства не было изначально, — уверяет г-н Ремизов, — это слишком большие затраты”. По его словам, в течение двух лет компания занималась разработкой проекта будущего небоскреба, сбором исходно-разрешительной документации, а также поиском источников финансирования. Константин Ремизов подчеркнул, что строительство будет вестись на заемные средства, которые предоставят структуры, близкие “Газпрому”.
     Проектированием высотки занимался “Моспроект-2” совместно с ООО “Фрэнк Вильямс и партнеры”. В окончательном варианте жилой комплекс представляет собой три башни высотой 35, 45 и 35 этажей общей площадью 175 тыс. кв. м. Объект рассчитан на проживание 1,3 тыс. человек.
     На трех подземных уровнях разместится автостоянка на 1020 машин. Еще 220 машино-мест запланировано в отдельно стоящем 6-этажном паркинге. В комплексе будет общественная зона площадью 22 тыс. кв. м, а также свой энергоцентр. По словам Ремизова, в настоящее время на стройплощадке возводится “стена в грунте”, необходимая для сооружения подземного паркинга. “Работы по “нулевому циклу” будут вестись примерно год, в течение которого мы проведем конкурс по выбору генподрядчика”, — рассказал собеседник, подчеркнув, что строить небоскреб должна компания, специализирующаяся на возведении высоток.
     Ранее гендиректор ОАО “НКМ” Валерий Жилов обещал, что часть квартир в жилом комплексе в проезде Серебрякова будет использоваться для переселения жителей сносимых пятиэтажек. Для Северо-Восточного округа, где площадок под строительство стартовых домов катастрофически не хватает, это было бы настоящим спасением. Несмотря на оригинальный авторский проект, параметры квартир в небоскребе вполне соответствуют жилью эконом-класса. Площадь “однушек” составит 40 кв. м (для сравнения: в серии КОПЭ — 38,3 кв. м, П-44Т — 38,1 кв. м, в И-155 — 41,7 кв. м), а четырехкомнатных квартир — 150 кв. м. “Предоставив часть жилых площадей под расселение жильцов, инвестор тем самым выплатит городу его долю в проекте”, — рассуждают эксперты. По предварительным данным, объем инвестиций в проект оценивается в размере $120—150 млн. Объект планируется сдать в эксплуатацию в конце 2009 года.
     В мае-июне ОАО “НКМ”, по словам Ремизова, намерено выставить на инвестторги еще две высотки, которые будут частично использоваться как “стартовые”. Речь идет о проектах, намеченных к реализации в рамках комплексной реконструкции кварталов 58—60 района Фили-Давыдково и 78—80 района Можайский. В прошлом году торги по этим двум лотам несколько раз переносились по причине недоработок в проектно-сметной документации, обнаруженных Мосинвестконтролем. В чем заключались претензии чиновников, г-н Ремизов не пояснил, отметив, что все имевшиеся проблемы практически сняты. “В ходе реконструкции в каждом из районов будет построено по высотному жилому комплексу общей площадью 200 тыс. кв. м”, — добавил он.
     Эксперты указывают, что обременения в виде реконструкции квартала снижают рентабельность высотных проектов на 5—8%. Вместе с тем они не видят существенных препятствий для расселения жителей сносимых домов в небоскребы. “Спроектировать здание с социальным и коммерческим набором квартир нетрудно. Другой вопрос, захотят ли люди переезжать из привычных пятиэтажек на верхние этажи”, — говорит пресс-секретарь компании “Сити-XXI век” Сергей Лядов. По его мнению, площадки в Фили-Давыдково и районе Можайский будут привлекательны для инвесторов уже потому, что они расположены в престижном Западном округе.
     Кроме того, никто не заставляет застройщиков сразу браться за строительство высотки. Если участок позволяет, реализация проекта планировки может начинаться с возведения стандартных стартовых домов — это не только дешевле, но и быстрее. “Опыт возведения высоток имеют Mirax Group, “Капитал груп”, “Дон-строй”, “Конти”, турецкая “Энка”, китайские компании. Если экономика проекта интересная, то за него может развернуться серьезная борьба”, — предположил Сергей Лядов.
     В прошлом году о намерении присоединиться к программе “Новое кольцо Москвы” заявила также компания “Интеко”. Предполагалось, что она примет участие в аукционах по площадкам ул. Профсоюзная, вл. 156, и Дмитровское шоссе, вл. 11—13. “Что касается участка на Профсоюзной, то он будет выставлен на торги одновременно с Фили-Давыдково и Можайским. В отличие от других лотов на этот объект имеется не только исходно-разрешительная документация, но и готовый проект, выполненный архитектурным бюро БТР-Рус по заказу ОАО “НКМ”, — говорит Константин Ремизов.



Партнеры