Куда движется недвижимость?

“МК” проанализировал последние изменения на рынке жилья

9 апреля 2007 в 00:00, просмотров: 185
  Остановка цен на рынке жилья подвигла чиновников разных уровней на оптимистические высказывания. Например, о том, что нацпроект “Доступное и комфортное жилье” не так уж безнадежен и со временем раскачается, а по обнаглевшим ценам удастся ударить всероссийской стройкой. Мэр столицы Юрий Лужков даже попробовал на днях дать ценам “установку” на снижение: “Это должно стать тенденцией в столице на ближайшие пять лет”. Однако эксперты опасаются, что “квадраты” в очередной раз поступят по-своему. Их топтание на нынешней ценовой отметке (в среднем $4,2 тысячи) продолжится до осени. В лучшем случае — до конца года. А потом — новый марафон.

“Стабилизец” — явление временное

     Сезонного повышения цен, которого традиционно ждали на рынке с наступлением весны, не произошло. Квадратный метр временно успокоился, перегнав в денежном выражении двухгодичный доход “среднего” московского пенсионера. Низкокачественное жилье, которое когда-то (были ведь времена, и относительно недавно!) называли “дешевым”, медленно, но верно проседает в цене. “В плюсе” остаются в основном квартиры в хороших домах и престижных районах (свыше 4500 долларов за “квадрат”). По прогнозам специалистов, занятых на рынке недвижимости, за год бизнес-класс и элитное жилье вырастет в цене “всего лишь” на 20—25%. Но вся фишка в том и заключается, что 25% от 8000 — это 50% от 4000. Что так, что эдак, а еще тысячи на две “зеленых” квадрат жилья класса “выше среднего” подорожает. Так что если брать относительный рост цен, то уже можно вздохнуть с облегчением, а вот в абсолютном исчислении радоваться нечему. Тем более что стоимость жилья в столице уже ничего, кроме ужаса, внушать не может.
     Самыми неадекватными, по оценкам, являются цены на квартиры в Савеловском районе (в среднем 4700 долларов), в зоне метро “Белорусская” (6900 “зеленых”), на проспекте Вернадского (5700). Здесь “квадраты” “надуты” наиболее безбожно. Более или менее “справедливое” соотношение цена—качество надо искать в Бибиреве (3900), Митине (4000) и Куркине (4100). “Реальной” ценой, о которой во время ценового взрыва напоминала Федеральная антимонопольная служба, впрочем, не пахнет и там.
     — Покупатель осторожничает, ждет, пока подешевеет переоцененный во время бума эконом-класс, — поделились в одной из риэлторских контор. — Но продавца измором не взять: он тоже выжидает и не готов идти на более или менее значимое снижение.
     Значительного “налетай—подешевело”, по прогнозам, не предвидится. Цена на “эконом”, будто бы услышав приказ мэра, собирается в течение ближайших месяцев несильно сползти вниз — процентов на 5—10. Но уже осенью ей прочат новый разбег, а в конце этого года — начале следующего, по оценке большинства аналитиков, нас ждет очередное ощутимое подорожание. Хотя большинство опрошенных “МК” экспертов и сошлось во мнении, что повторения прошлогоднего “девятого вала” не случится. “Если рынок будет сокращаться, то к концу года вполне можно ожидать нового витка цен, — прогнозирует генеральный директор консалтинговой компании Алексей Аверьянов. — Конечно, не уровня 2006 года, за который квадратные метры подорожали на 80—100%, а уровня 2003-го, то есть на 30—40%”.

“Не могу больше”

     В пользу того, что данное условие вполне выполнимо, говорят планы московских властей. В этом году масштабы строительства останутся прежними, а вот объем социального жилья решено увеличить на 24%. А вот тем, кому не посчастливится попасть под городские и федеральные программы, остается рассчитывать только на себя и на то, что зарплату на работе им поднимут в разы. Ведь уменьшение объемов коммерческого жилья, принесенного “в жертву” муниципальному, приведет, как пророчат эксперты, к подорожанию. Как ни крути, именно этим чревато превышение спроса над предложением. К сожалению, забота о социально незащищенных москвичах может дать рынку недвижимости своеобразный пинок, который просто вытолкнет его наверх.
     — В ситуации, когда отсутствует массированное предложение новых площадей и так растут доходы населения, ожидать, что цены на жилье будут падать, не приходится, — считает глава Росстроя Сергей Круглик. Ситуация усугубляется тем, что столицу с каждым годом все больше накрывает дефицит земли для застройки. Заместитель мэра Юрий Росляк на днях признал: “Мы сейчас вышли на ежегодный ввод жилья на уровне 5 миллионов квадратных метров. Все, больше не можем”. Строительство Кожухова заканчивается, Щербинки тоже, остается только Новоподрезково. Нехватка территории заставляет власти бороться за каждый перспективный участок. Так, планируют, в частности, взяться за промзоны на западной и южной окраинах Москвы. Общий объем возводимого в промзонах жилья должен составить 50 миллионов квадратных метров на территории в 2 тысячи гектаров. Впрочем, для свободного рынка и это не станет панацеей. Ведь, как заявил мэр Москвы, и эта земля должна использоваться под горзаказ.

Банк уполномочат отвечать

     Пластинку о доступном жилье чиновники активно крутят уже года три-четыре. Однако, как известно, от частого повторения слова “халва” во рту слаще не становится. Напротив, большая часть манипуляций, которые совершает на рынке недвижимости власть, имеет обыкновение даже подкармливать цены. Даже опекаемая чиновниками ипотека сыграла злую шутку. “В 2006 году планировалось, что сумма ипотечных кредитов составит 108 миллиардов рублей, а на самом деле она превысила 220 миллиардов рублей. Это говорит о том, что доступность рынка недвижимости возросла и благодаря кредитам, что и привело также к росту цен”, — признает Сергей Круглик. В этом году “дан курс” уже на 300 миллиардов рублей. “Доля семей, которые в состоянии воспользоваться ипотечным кредитом, должна увеличиться с 12 до 17%. Наверное, это основной ориентир”, — считает первый вице-премьер (он же куратор нацпроекта “Доступное жилье”) Дмитрий Медведев. Однако без ложки дегтя, как всегда, обойтись практически невозможно. И эта ложка заключается в том, что чиновники оперируют суммами, а не метрами. Если квадрат подорожал в два раза, то это значит, что на выделенные 220 млрд. было приобретено примерно столько же метров, сколько и планировалось на 108. Грубо говоря, как хотели осчастливить 100 семей, так их и осчастливили. Только денег на них выделили больше. “В нынешних условиях рынок поддерживает “ипотечная подушка” — существенный дополнительный спрос, подкрепленный заемными средствами, который и стал одной из главных причин рекордного взлета цен. Рост накоплений потенциальных покупателей и улучшение условий по кредитам позволят людям вновь включиться в квартирный марафон, что может привести к постепенной активизации рынка”, — прогнозирует аналитический центр “Индикаторы рынка недвижимости”.

А кто arbeiten?

     У городских властей намерения тоже благие, но вот что получится в результате — бабушка надвое сказала. Программа “Москвичам — доступное жилье”, утвержденная в феврале, предписывает: застройщики, желающие работать на московском рынке, должны резервировать большую часть площадей (80%) для “коренных” столичных жителей. Это гордое звание присваивается гражданам, чей паспорт свидетельствует о десятилетнем “стаже” проживания. 30% этих квартир “не для всех” должно быть реализовано по льготным ценам, согласованным с городом.
     Однако претендентов-“немосквичей” все это вряд ли отвадит от столичных “квадратов”. “Если продавцы будут смотреть на паспорт — москвич или немосквич, то в любом случае на рынке появятся некие дополнительные механизмы, позволяющие осуществлять покупку через третьих лиц, — считает эксперт рынка недвижимости Владимир Луцков. — При этом доход будет оседать в кармане не застройщика, а посредника”. И, самое главное, столкнувшись при покупке площади в новостройке со сложностями, приезжие “пойдут в атаку” на вторичный рынок. Что неизбежно приведет к переписке ценников. А за вторичкой, как ожидается, подтянутся и новостройки. Плюс ко всему, лишившись части доходов, “продавцы метров” не преминут отыграться на цене товара. В конце концов, в такой ситуации даже “коренные” москвичи рискуют остаться в проигрыше.
     Приезжие могут внести коррективы в ситуацию на рынке недвижимости не только одним вышеописанным способом. Главный московский строитель Владимир Ресин недавно отчитался на заседании столичного правительства, что в связи с новым миграционным законодательством в последние несколько месяцев стройкомплекс Москвы встретился с доселе невиданными трудностями. “Его стало лихорадить в связи с наметившимся дефицитом рабочей силы”, — признал Ресин. Дополнительные опасения вызывает растущая потребность в рабочих кадрах в столичном стройкомплексе: сейчас она составляет 11,8 тысячи человек, а к 2015 году как минимум удвоится. Потому что именно такой прогноз дан в официальных расчетах. А уж мы-то с вами знаем, что это успехи наша статистика готова надувать изо всех сил. А вот проблемы, наоборот, старается затушевывать.
     Конечно, Ресин не преминул оптимистически заявить, что Москва намерена постепенно отказаться от труда иностранных и иногородних рабочих на столичных стройках. Как уже отказались на рынках. И поставил задачу: в Москве необходимо воссоздавать собственную систему подготовки рабочих кадров строительных специальностей. То, как вырастут в случае “перехода” затраты работодателей на зарплаты и как они за это “накажут рублем” покупателей жилья, впрочем, не обсуждалось. В любом случае на возрождение системы подготовки специалистов строительной отрасли требуются годы.

Самое доступное “жилье”

     Гораздо меньше пертурбаций происходит на рынке аренды московской недвижимости, который не успел слишком перегреться. Если за прошлый год цены на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости подскочили на 80 и 110%, то рост арендных ставок составил в среднем 15%. По данным специалистов, средняя стоимость найма в сегменте эконом-класса увеличилась для однокомнатных квартир на 18,67% (или на $100), для двухкомнатных — на 14,8% (на $96) и для трехкомнатных — на 20,5% (на $160).
     На аренду пришлось перекинуться тем, кто рассчитывал взять ипотечный кредит, но из-за взрыва цен вынужден был отказаться от этой идеи. В конце прошлого года таких “отказников” было аж 50% от общего числа желавших обзавестись собственным жильем по разрекламированному в качестве панацеи сценарию. И в общем-то пока они не прогадали. Если в 2005 году аренда обходилась всего на 10% дешевле, чем ипотечные платежи, то сейчас разница между ними достигла двух–трех раз. “Двушка” площадью 55 кв. м сейчас стоит в среднем около $250 тыс. Если покупать ее в кредит, придется ежемесячно выплачивать по $2,4 тыс. Платежи же за аренду составят от $800 в месяц.
     Как предполагают специалисты, наниматели столичных квартир еще взвоют. В течение этого года стоимость аренды продолжит увеличиваться. Темпы повышения, по разным оценкам, составят 20—30% за год. При этом больше всех “напрягут” нанимателей элитного жилья. Впрочем, что касается всякого рода экспертных оценок, то к ним следует прислушиваться с известной осторожностью. Ведь доходы большинства из них зависят в первую очередь от успешности работы их предприятий, которые львиную долю доходов получают в виде комиссионных от клиентов. И потому в первую очередь заинтересованы “впаривать” как можно дороже, лишь бы спрос был.
     Обрубятся “отходные пути” и в ближайшее Подмосковье, которыми вынуждены были идти те, кто отчаялся приобрести жилье в Москве. Ценовая разница между столицей и ее окружением продолжит стираться. Сейчас, когда средняя цена на московские квадраты медленно снижается, областные продолжают незначительно дорожать: примерно на 1% в месяц. К концу года разница между некачественным жильем на окраине столицы (Бутово, Митино, Жулебино и т.п.) и средним по качеству в ближайшем Подмосковье (Мытищи, Химки, Долгопрудный, Красногорск) практически исчезнет. И то и другое собирается стоить порядка 3700 долларов за “квадрат”.
     Что произойдет во время нового ценового бума? Специалисты предполагают, что часть несостоявшихся покупателей вынуждена будет обратить взоры за рубеж. При удачном выборе объекта его доходность способна составить 20—30% годовых. Заметьте, и это при гораздо меньшем уровне рисков. Что и немудрено — в нормальных странах рецепты от всяких “Социальных инициатив” и прочих строительных пирамид как-то не прижились. Это неудивительно: там за такие финты сажают сразу и надолго. По средней цене московской “двушки” сейчас можно приобрести дом на берегу моря в ряде стран Восточной Европы или аж пару апартаментов в болгарской Софии. До каких “высот” дорастет наша недвижимость в ходе очередного скачка, не может сейчас предсказать никто. В общем, впору не о “возвращении соотечественников из-за рубежа” грезить, а готовиться к новому исходу. Тем более что и ипотека в большинстве зарубежных стран гораздо доступнее и гуманней, чем в пухнущей от нефтедолларов России.
     
      Как россияне решают квартирный вопрос после подорожания?
     Нет никакой возможности улучшить жилищные условия 48%
     Не нуждаются в улучшении 33%
     Намерены приобрести жилье в собственность за счет собственных накоплений 5%
     Планируют взять ипотечный кредит 5%
     Не смогли определиться с ответом 5%
     Собираются получить жилье от государства на условиях социального найма 2%
     Рассчитывают на ведомственное жилье 1%
     Собираются снимать жилье на условия коммерческого найма 1%
     *По данным опроса ВЦИОМ
     
     Рейтинг переоцененных районов (зон станций метро)
     (Район или зона станции/Средняя стоимость кв. м (в $))

     1 Савеловский 4700
     2 Белорусская 6900
     3 Пр-т Вернадского 5700
     4 Рижская 5800
     5 ВДНХ 4900
     6 Войковский 4600
     7 Полежаевская 5100
     8 Сухаревская 6200
     9 Академический 5000
     10 Варшавская 4100
     * По данным опроса “РБК. Рейтинг” и “ФинЭкспертиза”
     
     Рейтинг недооцененных районов (зон станций метро)
     (Район или зона станции/Средняя стоимость кв. м (в $))

     1 Бибирево 3900
     2 Митино 4000
     3 Куркино 4100
     4 Первомайская 4200
     5 Лосиноостровский 4000
     6 Пражская 3800
     7 Новогиреево 4100
     8 Ул. Подбельского 4000
     9 Новокосино 3600
     10 Ясенево 4300
     * По данным опроса “РБК. Рейтинг” и “ФинЭкспертиза”
     
     Раздаются ли квартиры молодым семьям?

     По словам замминистра регионального развития Владимира Дедюхина, хуже всего молодые семьи обеспечиваются жильем в Курской области, где в 2006 году квартиру по льготной схеме не смогла приобрести ни одна молодая семья. В Камчатском регионе это удалось троим семьям. Лучше всего в прошлом году обеспечивались квартирами молодые семьи в Москве и Свердловской области, где квартиры смогли купить 3700 и 3400 молодых семей соответственно. Всего в 2006 году по программе прошла 40 тыс. 981 молодая семья, но со временем количество “оквартиренных” будет сокращаться. В 2009-м счастливцев окажется, например, всего 37 тысяч.


Партнеры