Наиболее честный путь — принять специальную программу выделения федеральных и региональных субвенций местным бюджетам на соответствующие компенсации собственникам жилья за проведение капитального ремонта. И при этом поправить Жилищный кодекс, подписав не право, а обязанность местных и федеральных бюджетов за счет этих субвенций компенсации собственникам выплатить.
Другие механизмы поддержки собственников — например, предоставление товариществам собственников жилья специальных кредитов на финансирование капитального ремонта, в том числе недоремонта прошлых лет, — это поиски компромисса между моральными обязательствами государства и запредельным объемом денежных средств, которые требуются в общероссийском масштабе для финансирования капитального ремонта. Например, по расчетам правительства Москвы, в одной только столице на эти цели требуется более 433 млрд. рублей.
Поэтому, конечно, такой компромисс представляется возможным и даже необходимым. Но только если он не будет прикрывать собой попытку государства или кредитных организаций еще раз нажиться на собственниках жилья. Ведь предоставление кредитов ТСЖ — это де-факто двойное обременение нынешних собственников жилого фонда обязательствами в сфере капитального ремонта. Во-первых, это финансирование “из своего кармана” тех обязательств по капитальному ремонту, которые ранее существовали у государства и которые им не были выполнены. Во-вторых, это еще и последующая уплата процентов по кредиту государственному или частному кредитно-финансовому институту. Вот почему, соглашаясь на компромиссные варианты использования собственниками заемных средств на капитальный ремонт, в обязательном порядке необходимо предусмотреть те или иные формы погашения из бюджетов разных уровней затрат собственников на наиболее расходные статьи капитального ремонта (ремонт лифтового хозяйства, внутридомовых инженерных сетей, кровель).
Наконец, размышляя над организацией финансирования капитального ремонта жилых домов, не нужно гнаться только за глобальными решениями. Устранив накопленный недоремонт по прошлым годам, государство вполне может реализовать и политику “малых дел”, повышая доходы ТСЖ для их направления на финансирование будущих капитальных ремонтов. Так, мы можем обусловить введение отдельных налоговых послаблений для ТСЖ тем, что они будут направлять часть высвобожденных средств на формирование финансового резерва для капитального ремонта. Например, отменить для этих целей НДС с услуг по управлению. Или установить соответствующий целевой характер части доходов от сдачи в аренду помещений, находящихся в муниципальной собственности, от размещения рекламы и вывесок при их передаче объединениям собственников.
Правительством Москвы уже разрабатывается и с 2008 года получит практическую реализацию долгосрочная целевая адресная программа проведения капитального ремонта, в которой каждый жилой дом, по сути, станет отдельным мероприятием программы. Город проведет инвентаризацию технического состояния домов и ознакомит с ее итогами всех собственников. Затем город окажет бюджетную поддержку всем собственникам жилья, дома которых требуют капитального ремонта. Это будут и те дома, обязательства по ремонту которых были недовыполнены до 2005 года. И те дома, где государство не имеет такой задолженности, но где нынешние собственники не способны своевременно и в полном объеме обеспечить финансирование ремонтных работ капитального характера.
По всем этим домам город даже в случае отказа собственников устранит свои долги прошлых лет по недоремонту. Это будет сделано в порядке общей очереди, по мере высвобождения бюджетных средств, но будет сделано. И в дальнейшем собственники получат уже в самостоятельное управление находящийся в удовлетворительном состоянии дом с работающими системами жизнеобеспечения, соответствующий основным техническим нормам.
Однако первоочередная поддержка из бюджета будет оказана тем объединениям собственников, которые в добровольном порядке заключат с правительством Москвы долгосрочные соглашения о включении их домов в городскую систему капитального ремонта. Именно эти дома будут первыми кандидатами на получение бюджетных средств для проведения полного капитального ремонта в нормативные сроки эксплуатации. С публичным согласованием с собственниками жилья порядка и условий проведения ремонта. Именно объединениям жителей этих домов будет оказана первая помощь в поиске инвестора на капитальный ремонт и реконструкцию (в случае согласия собственников на надстройку дополнительного этажа или, например, пристройку к дому нежилых помещений).
А в случае инициативы объединения собственников приблизить сроки проведения капитального ремонта за счет взятого кредита на его проведение, именно в таких домах город будет за бюджетный счет компенсировать расходы на обслуживание кредита и на наиболее затратные статьи капитального ремонта. Замечу еще, что и одно только участие правительства Москвы в обслуживании кредита само по себе позволит ТСЖ добиться гораздо более щадящих процентных ставок.
Мошенников прижмем
Важнейшей задачей является создание барьера на пути в систему ЖКХ недобросовестным “псевдоуправляющим”, разного рода нечистоплотным дельцам, против появления которых нужно иметь иммунитет. В Москве 39 тысяч жилых домов. В ходе реформы мы получим в городе порядка 4—5 тысяч управляющих компаний. И неизвестно, сколько из этих компаний появится “детей лейтенанта Шмидта”, которые начнут использовать старые и изобретать новые бесчестные способы отъема денег у населения.К сожалению, вероятность этого велика. Государство до сих пор не озаботилось введением лицензирования и других мер контроля в сфере управления жилыми домами. Есть риск выхода на рынок компаний-однодневок, не имеющих за спиной ни опыта, ни профессионалов, ни денег, кроме 10 тысяч рублей уставного капитала. Если мы заранее не обезвредим город от подобных аферистов и негодяев, то они запустят вторую (после соинвесторов) волну обманутых в жилищной сфере — обманутых собственников. И мы получим масштаб проблемы, масштаб протестов, масштаб последствий, во много раз превосходящий все, что было с обманутыми дольщиками.
Необходимо создать систему, которая исключит саму возможность ловкачества, обмана управляющими компаниями собственников жилья. Мы пойдем по тому же пути, что и в сфере строительства. Сформируем систему страхования ответственности управляющих компаний перед собственниками за перечисленные им средства. Обяжем управляющие компании предоставлять банковские гарантии и поручительства на конкурсах. Только таким образом они смогут работать в Москве, и мы будем знать, с кого требовать ответа и денег, если что-то сорвется или кто-то попытается испариться в воздухе.
На переходный период нужно будет установить обязательный государственный надзор в сфере исполнения управляющими компаниями своих обязательств по договорам с собственниками. В дополнение к этому создадим и будем тщательно вести специальные публичные реестры управляющих компаний. Сформируем всю типовую договорную базу для взаимодействия собственников, ТСЖ и управляющих компаний, которая бы не допускала крен в пользу интересов той или иной стороны (прежде всего в распоряжении общим имуществом).
На перспективу необходимы поправки в Жилищный кодекс, которые бы ужесточили минимальные требования к управляющим компаниям или же передали субъектам РФ право адаптировать эти требования к местным условиям. Обязательно будем ставить эти вопросы при обсуждении в Госдуме законопроекта о саморегулировании в строительной деятельности и сфере управления жилыми домами. И выходить с требованием принятия отдельного закона о профессиональной деятельности по управлению многоквартирными домами.
Окончание читайте в следующий четверг в рубрике “Московский городовой”.
