Кому улыбнется дача?

Только в “МК” — вся правда о “дачной амнистии”

2 мая 2007 в 21:00, просмотров: 1566

  Амнистии в наше время подвергаются не только зэки, но и дома с гаражами на 6 сотках. Правда, так называемая дачная амнистия по-прежнему остается для садоводов чем-то загадочным. Сегодня, когда все честные огородники с тяпками в руках ковыряются на своих грядках, “МК” публикует ответы на самые жизнетрепещущие вопросы о том, как узаконить загородные владения и зарегистрировать право собственности.
     
     Чем сильнее припекает красно солнышко, тем длиннее очереди в разные присутственные места: земкомы, БТИ, регистрационные палаты... Да, нынешнюю весну горожане пытаются встретить во всеоружии и воспользоваться-таки плодами “дачной амнистии”, узаконить то, что им принадлежит по праву.
     Но, как показывает опыт, мало кто из простых смертных знает, куда обращаться и что делать. Сегодня реальные житейские ситуации вокруг шести соток разбирает Андрей ИВАКИН — заместитель директора Департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования Минэкономразвития и торговли РФ.

     
     Н.Н.Алексашина: — В 2004 г. как ветеран тыла и инвалид 2-й группы я получила участок в Раменском районе — бесплатно, с пожизненным правом наследования. Нужно ли мне его приватизировать? В префектуре говорят, не нужно, а соседи по участку — что нужно…
     — Приватизация — это возмездное отчуждение, то есть приобретение собственности за деньги. Кроме того, для приватизации необходимы обращение к главе муниципального района или округа, его решение. В 2004 году участки предоставлялись гражданам либо в собственность, либо в аренду. Если ваш надел предоставлен в собственность — приватизация не требуется. Для регистрации прав необходимо обратиться в соответствующий орган, заплатив только за регистрацию.
     Однако если у вас нет необходимости в ближайшее время продавать участок, то и регистрация не нужна: в любом случае ваш участок перейдет по наследству. Правда, наследникам будет сложнее регистрировать право, так как земля была оформлена на другого человека. Придется доказывать, что они — законные наследники.
     
     В.Е.Арфаницкая: — Наше садовое товарищество “Пищевик-2” Истринского района имеет лишнюю площадь. Однако оформить ее законным путем не получается: нам грозят сносом построек, которые там появились. Что делать? И еще: дороги, пруд, водонапорная башня — эти объекты бесплатно оформляются на товарищество или мы их должны выкупать?
     — Хочу заметить, что “дачная амнистия” — не мероприятие по захвату лишних соток. “Дачная амнистия” позволяет закрепить ту границу, которая существовала годы и десятилетия. Поэтому, когда мы говорим о лишних метрах, принципиальное значение имеет факт согласия соседей. Если такого согласия между собственниками нет, то говорить не о чем. Второе условие: разница между документом и фактическим землепользованием не должна превышать минимального размера земельного участка.
     Что касается сноса построек, то такое решение может быть принято, если доказано, что строения находятся на чужом земельном участке, например муниципальном.
     Все земли общего пользования по закону оформляются бесплатно. О водонапорной башне ничего сказать не могу: тут нужно разбираться — существуют ли на нее права и кто ее строил.
     
     О.Субботина: — Зарегистрировать построенный жилой дом в Москомрегистрации или Мособлрегистрации практически невозможно. БТИ (в Москве) и АПУ (в области) отказывают гражданам в оформлении почтового адреса. В регистрационной палате дом без адреса (при наличии всех необходимых документов!) не могут внести в компьютерную программу. В чем тогда смысл “амнистии”?
     — Хороший вопрос. Скорее всего в закон придется вносить поправку, прямую запись о том, что отсутствие адреса не является основанием для отказа в регистрации права. Жизнь богата на разные ситуации, все не учтешь.
     Хотя и без поправки ясно, что это незаконный отказ, его можно оспорить в суде. В законе ведь нигде не говорится, что отсутствие адреса является основанием для отказа регистрации права. Ну а тот факт, что компьютерная программа требует адреса, — не причина лишать права граждан.
     
     Н.Коренев: — Почему такая высокая цена межевания? Приезжают геодезисты на “Мерседесах” с дорогой оптикой, проводят работы, а потом заламывают за них астрономические суммы. Но все это может выполнить любой школьник с обычной рулеткой!.. Почему государство не положит конец этой обдираловке?
     — Определение координат участка — это способ определения границ. Без координат в кадастровом плане защитить свой надел от захвата вы просто не сможете. Так что без проведения такой процедуры не обойтись. Иное дело — как эти координаты определяются. Геодезические измерения — самый дорогой способ. Но есть и другие методы. Например, вычисление координат с помощью картографического материала.
     К сожалению, сегодня законодательство построено так, что заказчик не может разобраться и выбрать более дешевый способ. Чтобы эту ситуацию изменить, нами подготовлен целый пакет поправок к закону — с их принятием люди смогут сами выбирать метод определения координат.
     Нужно сказать и о монополии на этом рынке. Наши поправки предполагают ее разрушить, сделать эту сферу более прозрачной и конкурентной. Чтоб в районе, скажем, не было по 10 “прикормленных” фирм, зарегистрированных при палате и самолично устанавливающих цены.
     Без конкуренции стоимость даже самых дешевых способов будет все равно высокой.
     
     Нина Георгиевна: — В 1994 г. я купила 6 соток, они оформлены как собственность. Мы построили на них домик и баньку. Мне нужно опять вызывать землеустроителей для измерения участка и получения нового документа? Как оформить постройки в собственность?
     — Если у вас есть право собственности на участок, закон не требует проводить межевание и оформлять дачный дом в собственность. Достаточно заполнить декларацию, приложить к ней правоустанавливающий документ на земельный участок, получить выписку из кадастра и идти в регистрационную палату. Землеустроителей вызывать не нужно. Иногда органы кадастрового учета отказывают в выдаче выписки из кадастра, ссылаясь на необходимость провести межевание. Но это требование законно только в том случае, если сведения об участке не были внесены в кадастр. В вашем случае такая ситуация маловероятна — сведения об участке в порядке инвентаризации ранее учтенных земельных участков должны были попасть в кадастр.
     
     В.И.Кучмин: — У меня участок под ИЖС. Могу я по упрощенному варианту оформить построенный дом и гараж? Или упрощенный порядок относится только к садовым товариществам?
     — Давайте разберемся, в чем состоит упрощенный порядок. Для ИЖС он заключается в том, что даже если вы не получали разрешения на строительство, а строили самостроем, вам не надо обращаться в суд, как раньше, и доказывать, что эта ваша постройка никому не наносит вреда. Если дом не вводился в эксплуатацию, не надо вызывать комиссию. Достаточно изготовить техпаспорт в БТИ — с ним и документами на право на землю вы обращаетесь в органы регистрации прав. И вам не могут отказать, а если откажут, это решение можно оспорить в суде. На практике органы регистрации прав требуют разрешения на строительство, хотя в законе есть прямая норма о запрете на истребование дополнительных документов.
     Для дачных и садовых домов вообще не надо готовить техпаспорт, достаточно заполнить декларацию.Для жилых домов возможность регистрации без разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию действует до 2010 г. А для дачных и садовых — эта норма бессрочная.
     
     А.В.Ляхович, проф.: — Я член правления садового некоммерческого товарищества “Дружба” г. Сергиева Посада. Мы обращались в земельный комитет, БТИ по поводу амнистии и, соответственно, удешевления процедур. Нам говорят, что регламентирующие документы по амнистии до них не дошли, и они не в курсе...
     — Что касается БТИ и землеустроительных организаций. Здесь речь идет о садовом товариществе — значит, идти в БТИ совсем не обязательно, там вам делать просто нечего. Главная задача — провести землеустроительные работы, определить координаты границ земельных участков, защитить свою площадь. Стоимость этих работ сегодня никого не устраивает. Но, как я уже сказал, ожидается принятие поправок к закону, после чего, как я надеюсь, цена некоторых видов услуг будет существенно снижена.
     
     Л.И.Коломоец: — Многие старые товарищества присвоили себе чужую землю, оформили ее по суду. Но баланс земли нарушен. Как приватизировать общественную землю? Нужен ли генплан?
     — Здесь приоритет за согласием смежных собственников. По сравнению с генпланом за ними остается “последнее слово”. Если возникает земельный спор и он решается в суде, суд будет руководствоваться генпланом. Но если земли оформлены по суду и право на них уже возникло — значит, генплан есть, и вопрос только в уточнении границ и регистрации права.
     
     Светлана Борисовна: — При приватизации земли геодезисты мне замерили на 30 кв. метров больше, чем написано в свидетельстве. Как мне оформить эти 30 кв. метров, положена ли мне амнистия?
     — Нужны два условия: первое — расхождения не должны превышать минимальный размер участка. В вашем случае это условие соблюдается. Второе — согласие соседей-землепользователей. Если ваш участок граничит с муниципальными землями, придется согласовывать с муниципалитетом. При наличии второго условия отказ в регистрации недопустим.
     
     Л.К.Круглая: — Я являюсь собственником жилого дома, который расположен на участке 750 кв. метров в Ногинске. Администрация района отказывает мне в приватизации этого участка и предлагает взять в аренду только 400 кв. метров, так как, дескать, надел находится в черте города. Как мне быть?
     — Все зависит от того, есть ли у вас какие-нибудь документы на земельный участок. Если да, то вы вправе оформить такую площадь, которая указана в документах. Тогда никакой приватизации вообще не требуется.
     Если никаких документов на землю нет…
     Требование администрации по предоставлению аренды скорее всего незаконно. Район может отказать в предоставлении участка в собственность, только если он ограничен в обороте. Перечень случаев, когда участок запрещается передавать в частную собственность, установлен Земельным кодексом — это земли лесного фонда, береговая полоса, земли Минобороны и т.д.
     Так что лучше получить на руки письменный ответ, в котором должны быть указаны причины отказа в приватизации. Если участок не ограничен в обороте, его можно выкупить. А вопрос о том, 400 кв. метров или 750, решает уже орган местного самоуправления. По закону собственник дома имеет право выкупить участок под домом. К сожалению, нормы отвода земельных участков не утверждены на уровне закона.
     
     В.С.Вологин: — Мне как работнику лесхоза из земель Гослесфонда “Леса I категории” в 1994 г. выделили участок под ИЖС. Однако я до сих пор не могу его оформить в собственность. Попадаю ли я под “дачную амнистию”?
     — Если этот участок был предоставлен как служебный, он подлежит возврату при оставлении должности. Тогда никакой приватизации здесь быть не может. Но я бы посоветовал вам убедиться: действительно ли сегодня эти земли принадлежат Гослесфонду? Дело в том, что в последние годы принималось очень много решений по переводу лесов из одной категории в другую. И если они выведены из данной категории, то никакой преграды в приватизации нет.
     Но если участок по-прежнему в ведении Гослесфонда, можно воспользоваться законом о переводе земель из одной категории в другую. Подать заявление в установленном порядке и потребовать такого перевода, ведь фактическое использование участка уже не совпадает с установленным.
     
     М.Е.Фойгель: — Я владею дачным участком в Егорьевском районе с 1998 г. В 1994 г. построил там гараж и после получения свидетельства на землю обратился в регистрационную службу — об упрощенной регистрации гаража. Мне отказали, сообщив, что надо это делать через суд. Правильно ли это?
     — Нет, неправильно. Во-первых, гараж по закону можно регистрировать на основе декларации. К тому же участок под ИЖС предоставляется в том числе и под строительство индивидуального гаража. Это вытекает из здравого смысла: дом обычно строится с гаражом. Никакого суда здесь быть не должно.
     Это то, что я могу сказать на основе содержащейся в вопросе информации.
     
     Галина: — Ваша “амнистия” — еще одна возможность для чиновников получить взятку. У моего мужа в Одинцове участок в 10 соток. Половина участка приватизирована, хотим оформить в собственность оставшуюся часть. Но раньше разрешение на приватизацию давал председатель сельсовета — причем быстро и бесплатно. Сегодня эти функции переданы в райадминистрацию. Нужно отстоять в очередях, собрать кучу справок…
     — Здесь мне непонятно, что за вторая половина участка, на каком праве она предоставлена. Если на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования или имеется еще какой-нибудь документ о выделении участка, пусть даже без свидетельства о праве, то никакой приватизации вам вообще не требуется. С этими документами и кадастровым планом можно идти в регистрационную палату. В общем, надо разбираться в правоустанавливающих документах.
     Если вторая половина вам не принадлежит и вы собираетесь ее приобрести, необходимо обращение в администрацию муниципального района. Раньше, до реформы местного самоуправления, земельными участками распоряжались главы поселений, в том числе сельсоветы. Но полномочия эти были переданы на более высокий административный уровень в связи с большим количеством злоупотреблений.
     
     О.Г.Поповский: — Наше садовое товарищество образовано в 1982 г. Имеется вся необходимая документация, включая свидетельство на право собственности как отдельных участков, так и всего товарищества. В нем указаны площадь земель общего пользования и площадь территории товарищества. Можно ли получить кадастровый номер на земли общего пользования по упрощенной схеме, не прибегая к замерам каждого участка?
     — Вопрос больше касается технологии определения координат земельного участка. Безусловно, есть методы, не требующие проведения геодезических работ на местности. Можно геодезическим способом определить внешние границы всего товарищества, а уже потом аналитическим методом, имея генплан, на компьютере вычислить координаты участков. И если границы согласованы внутри товарищества, не надо делать десятки замеров.
     Но так как законодательство пока не раскрывает те или иные возможности и технологии, то органы кадастрового учета могут вам просто сказать, как делать.
     Надеемся, что к этой осени поправки к закону будут приняты.
     
     Ольга Ивановна: — Какой должна быть плата за межевые работы земель общего пользования в СНТ Подмосковья? Председатель товарищества собирает с нас большие деньги за составление генерального и кадастрового плана земель общего пользования. Тогда как личные участки оформлены в собственность почти у всех членов кооператива…
     — Кадастровый план земель общего пользования составлять нужно. А вот составление генплана для оформления в собственность земель общего пользования не является обязательным условием. Закон устанавливает закрытый перечень документов, необходимых для приватизации земель общего пользования, — генерального плана в этом перечне нет. Кроме того, как правило, генплан есть у большинства товариществ, ведь он составлялся много раньше, еще при их создании. Плата за межевые работы определяется организациями, работающими на этом рынке. Достаточно им позвонить и проверить расценки. Кстати, предельный размер платы должен регламентироваться законом Мособласти. Возможно, он уже действует, я такой информацией не владею.
     
     О.А.Гвоздкова: — В 1999 г. комиссия при администрации Мытищинского района жителям поселка Нагорное предоставила 2,4 га — под огороды, в аренду на неопределенный срок. В апреле 2006 г. нам предложили взять участки в собственность по нормативной цене. Но в декабре 2006 г. сообщили, что оформление наделов не представляется возможным, так как эти земли в перспективе предназначены под многоэтажную застройку. Есть ли у нас возможность в связи с “дачной амнистией” оформить огороды в собственность?
     — Огороды, которые предоставлены в аренду, приобрести в собственность нельзя. Я не могу сказать, какую юридическую силу имеет решение комиссии по предоставлению участков в собственность по нормативной цене. Не исключено, что с этим решением можно обращаться в суд. Если это действительно правоустанавливающий документ, ваши участки защищены и оснований для беспокойства нет.
     
     В.А.Алфимов: — 20 лет назад колхоз оформил нам участки в аренду. Все это время землей товарищества распоряжалось только оно, и никто на нее претензий не заявлял. Теперь колхоза нет. Но можно ли быть спокойным за свои сотки?
     — Насколько я знаю, в то время в земельном праве понятия аренды или найма земельного участка вообще не было. Колхозы предоставляли участки под “вторичное землепользование”.
     Если у вас есть такой документ (о вторичном землепользовании), решение колхоза и выписка из похозяйственной книги, с этими бумагами и кадастровым планом можно смело обращаться в регистрационную палату. Если же был заключен договор аренды, в чем я очень сомневаюсь, то участок придется выкупать.
     Есть еще один вариант: в случае ликвидации хозяйства земля могла быть распределена между его работниками. Тогда у вас должно сохраниться решение о предоставлении земельного участка. Оно тоже является основанием для регистрации права.
     
     — У меня участок в Москве, выделен под ИЖС и оформлен в аренду. Я прописан в построенном на этой земле доме. Могу ли я по закону приватизировать землю? Ведь по новому Земельному кодексу раз в жизни можно приватизировать придомовой земельный надел бесплатно…
     — Закон о “дачной амнистии” здесь применить нельзя, так как речь идет об аренде земельного участка. Но приватизировать землю можно, за нее придется заплатить. В Москве это 45% от кадастровой стоимости участка. Однако сейчас в Госдуме лежит закон, после его принятия эта цена должна снизиться до 20%.



Партнеры