Чиновники который год подряд рапортуют о росте иностранных инвестиций в российскую недвижимость. Однако, по данным Росстата, значительная доля средств, вложенных в нашу страну, приходится на кипрские, голландские и британские офшоры. Эксперты не сомневаются, что эти капиталы имеют российское происхождение. Бывшие и нынешние соотечественники, хорошо знакомые со спецификой нашей экономики, ведут себя более агрессивно, чем зарубежные компании и фонды, которых до сих пор пугают порядки, царящие на российском рынке.
Согласно данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), в прошлом году в нашу экономику поступило немногим более $55 млрд. иностранных инвестиций — на 2,7% больше, чем годом раньше. Специалисты компании Deloitte подчеркивают, что вложения в коммерческую недвижимость остаются более надежными по сравнению с акциями, облигациями и другими активами. В 2006 году в российскую недвижимость было направлено, по разным оценкам, от $3,5 до $4,2 млрд., причем иностранные инвестиции впервые превысили российские — их доля возросла до 60%. Очевидно, подобный результат обусловлен выходом на российский рынок сразу нескольких крупных западных компаний и инвестфондов: Immoeast, Fleming Family & Partners, Quinn Group, Raven Russia.
Совсем недавно о своих планах поработать в России объявили инвестиционная компания “Европолис”, учрежденная двумя банками — ЕБРР и австрийским “Инвесткредитом”, британский девелопер Parkridge Group, а также венгерский инвестфонд TriGranit Development Corporation. Все они, имея доступ к “дешевым” деньгам, прельстились высокой доходностью проектов, которая в России колеблется в районе 16—18%, в то время как в Европе не превышает 8%.
Однако западные компании ведут себя на российском рынке очень осторожно: они редко берутся за девелоперские проекты “с нуля”, предпочитая вкладывать деньги в уже готовые объекты или на худой конец в те площадки, на которые уже оформлен весь пакет проектной документации. “Иностранным инвесторам их стратегия обходится дороже, однако они предпочитают пойти на дополнительные затраты, чтобы избежать муторных бюрократических процедур и свести на нет возможные риски”, — говорит директор компании “Арт-Билдинг” Андрей Анохин. Действительно, на европейских рынках иностранцы действуют гораздо активнее: так, вложения в недвижимость Польши превышают $5 млрд., Германии — $50 млрд., Великобритании — $80 млрд. Как говорится, почувствуйте разницу. Источник в правительстве Москвы рассказал “ЭВ”, что, несмотря на постоянное участие города в международных выставках недвижимости (ExpoReal, MIPIM, Real Viena), иностранные инвестиции за 10 лет не удалось привлечь ни в один объект. “Всех пугает невозможность оформить землю в собственность, а также “доля города” в размере 40% и выше”, — говорит собеседник издания.
Те иностранные компании, что все-таки рискнули закинуть удочки на российский рынок, редко отваживаются ловить рыбу в мутной воде в одиночку, призывая в стратегические партнеры российских девелоперов, которые берут на себя заботы по сопровождению проекта. Один из самых активных игроков в России — фонд Raven Russia — для строительства своих объектов создал уже два совместных предприятия с российскими компаниями. На Западе хорошо помнят печальный опыт американской ProLogis и шведской Skanska, которые были вынуждены уйти из нашей страны, объяснив свой демарш непрозрачностью рынка.
По мнению большинства специалистов, доля западных компаний пока еще остается небольшой, а рекордные показатели в статистических отчетах обеспечивают прежде всего офшорные зоны, через которые инвестируют недвижимость наши соотечественники. “Эти средства в той или иной степени имеют российские корни”, — считает Андрей Анохин. С ним согласен глава компании “СТ-Девелопмент” Шалва Чигиринский: “Подавляющее большинство инвестиций, поступающих в российские регионы, это наш капитал, который в свое время был вывезен, а теперь через различные фонды возвращается в Россию”. Какая часть денег проходит через офшоры, точно сказать никто не может. “Достоверной статистики по офшорам просто нет, ведь они для того и нужны, чтобы сохранять конфиденциальность проводимых операций”, — отмечают участники рынка. По их приблизительным оценкам, на офшорные зоны может приходиться около двух третей от общего объема всех сделок. Косвенно это подтверждает официальная статистика. По данным Росстата, наряду с традиционными торговыми партнерами России, такими как Германия, Франция, Великобритания и США, лидирующие позиции в списке инвесторов прочно удерживают Кипр и Виргинские Острова (британские).
Возвращению российских капиталов на родину способствует общая экономическая ситуация и постоянно растущий рынок, на котором наши соотечественники ориентируются лучше, чем иностранцы. “Зарубежные компании шарахаются от правоохранительных и контрольных органов как черт от ладана, в то время как нашему бизнесу проще найти с силовиками общий язык, — рассуждает г-н Анохин, — и если иностранцы не привыкли ждать утверждения проектной документации по 1,5—2 года, то для россиян это в порядке вещей и они готовы рисковать, тем более что игра стоит свеч”.
Инвесторов интересуют практически все сегменты коммерческой недвижимости, однако наибольшей популярностью в настоящий момент пользуются торгово-развлекательные центры. Офисы, имея более высокую доходность, пока еще тяготеют к центру города, где площадки давно распределены, а торговые комплексы можно с успехом строить и на периферии. Кроме того, торговая недвижимость в последнее время развивается бурными темпами. Спрос на торговые площади в России существенно выше, чем в Европе, а чтобы догнать европейские страны по количеству гипермаркетов и моллов, нам потребуется не менее 15 лет, поэтому эффективность вложений в торговую недвижимость обеспечена как минимум до 2022 года.
Несмотря на быструю отдачу проектов в России, иностранцы подолгу присматриваются к ним и тщательно зондируют почву, привлекая для этого филиалы западных консалтинговых компаний. Наши бывшие сограждане действуют куда более решительно. Например, AFI Development, подконтрольная уроженцу Ташкента Льву Леваеву, объявила, что собирается вложить в 33 российских проекта почти $10 млрд. Участники рынка утверждают, что на многие площадки у компании пока нет разрешительных документов, однако она столбит участки, торопясь создать задел на будущее.
Эксперты не сомневаются, что в перспективе на рынок недвижимости будет поступать все больше денег. В этом году, по прогнозам директора департамента по вопросам привлечения инвестиций по России и СНГ Jones Lang LaSalle Константина Деметриу, объем инвестиций вырастет до $6—7 млрд., из которых до 65% будет приходиться на зарубежные компании. Значит, конкуренция между российскими девелоперами и иностранцами будет возрастать.
