“МК” завершает публикацию книги мэра Москвы
Обдираловки не допустим
Не секрет, что сами объединения жителей и управляющие компании не всегда соблюдают интересы собственников жилья. Особенно когда они создаются застройщиком в процессе строительства и без учета мнения покупателей. В ряду собственников иногда тоже могут быть те, кто пытается “приватизировать” взносы собственников, компенсации города, доходы от общедолевого имущества.Город планирует в разных формах оказывать финансовую поддержку объединениям жильцов. Город также несет особые социальные обязательства перед льготниками, интересы которых особенно должны учитываться в деятельности ТСЖ. Это значит, что городская власть имеет полное право контролировать целевое расходование средств и деятельность объединений ТСЖ. Блокировать попытки навязывания группой собственников или управляющей компанией дорогостоящих услуг или услуг, не входящих в реально востребованный в данном конкретном доме их перечень.
Поэтому должны быть установлены предельные границы тарифов в отношениях между поставщиками ресурсов и управляющими компаниями. Одновременно должны быть установлены четкий перечень минимального набора услуг управляющих компаний, описания их содержания и регламенты выполнения, параметры стоимости. Этим мы поможем собственникам сделать такой выбор по объему и стоимости услуг, который бы соответствовал финансовым возможностям и потребностям жителей конкретного дома. Но и собственники должны взять на себя ответные обязательства — по своевременной и безусловной оплате выбранных ими услуг. Законодательно нужно уточнить и упростить порядок разрешения споров с должниками.
Наши граждане пока еще не до конца осознали, что такое собственность и что такое отношение к своему дому (а не только к своей квартире) как к собственному. Продолжает действовать принцип “все общественное, а значит, ничье”. Ухоженность квартир за бронированными дверями и убогость подъездов, в которых эти оазисы бережного отношения к собственности расположены, создают кричащий контраст. Воспитание ответственного и добросовестного собственника, приучение граждан к тому, что обладание собственностью требует финансовой дисциплины и обязательного участия в общих расходах, — это важнейший императив реформы.
Для получения объективной информации и контроля за ценовой ситуацией на рынке частного управления жилыми домами мы также можем использовать в цепочке “собственники — ТСЖ — управляющие компании — поставщики услуг” систему городских Единых информационно-расчетных центров. ЕИРЦ должны остаться механизмом гарантий для собственников от недобросовестной деятельности управляющих организаций.
Кроме того, ЕИРЦ вместе с социальными службами будут играть важную роль в обеспечении в процессе реформы интересов льготников, малоимущих, пенсионеров. Эта роль уже велика с началом 2007 года, когда в соответствии с Жилищным кодексом и решениями федерального правительства происходит монетизация жилищных субсидий.
Конкуренцию создадим
Мы должны обеспечить собственников жилья возможностями реального выбора среди профессиональных добросовестных управляющих компаний. Для этого в ближайшие годы нужно создать условия для развития здоровой и открытой конкуренции в сфере жилищного управления. Здесь тоже есть пласт проблем, требующих решения.Так, в Москве эффективным может быть подход, когда дома одного квартала или концентрированной внутриквартальной территории переданы в управление одной компании. И неправильно вынуждать бизнес искусственно дробиться, чтобы соответствовать установленным законом и федеральным правительством ограничениям по объему площадей в управлении. Для крупных городов и мелких населенных пунктов нужны различные нормы управляемых площадей, и они должны адаптироваться именно на региональном уровне.
Другой пример. Подписание многочисленных договоров, протоколов и прочих документов управляющей компанией индивидуально с каждым собственником может завалить и затормозить преобразования. Значит, нужно предусматривать возможность того, что интересы собственников во взаимодействии с управляющей компанией могло представлять их юридическое объединение.
Условием здоровой конкуренции в ЖКХ должна стать конкурсная процедура выбора управляющих компаний. Нужно сформировать соответствующую инфраструктуру для тех собственников и ТСЖ, которые заинтересуются проведением конкурса. Я уверен, что со временем тех, кто задумается над поиском альтернативного управленца, будет все больше. В помощь им конкурсные механизмы и процедуры вполне могут быть прописаны в типовых инструкциях и формах договоров для ТСЖ. Сведения, необходимые для вдумчивого конкурсного отбора, должны стать составной частью городского реестра управляющих организаций. Город на основе своей практики торгов может давать консультации собственникам по проведению конкурсов и выделять специалистов в качестве наблюдателей за законностью процедуры.
Нужно придать импульс и реформированию ДЭЗов, уходить от монополизации ими сферы жилищного управления. Ведь сегодня ДЭЗы все еще концентрируют в своих руках две важнейшие функции, которые в перспективе должны отойти объединениям собственников жилья. Во-первых, ДЭЗы являются, по сути, монопольными заказчиками предоставления услуг по управлению в домах старой постройки, самостоятельно осуществляя выбор подрядчиков на оказание тех или иных услуг. И, во-вторых, ДЭЗы получают от города те бюджетные субсидии, которые идут на компенсацию расходов по управлению многоквартирным домом и содержанию помещений в нем и призваны смягчить финансовое бремя собственников жилья по оплате ЖКХ.
Без решения этих двух проблем все разговоры об обеспечении собственников жилья возможностями реального выбора останутся лишь разговорами. Но к лишению ДЭЗов не свойственных рыночным управляющим компаниям функций, к преобразованию ДЭЗов из государственных унитарных предприятий в акционерные общества (пусть и с 100%-ным государственным участием) нужно подходить ответственно и тщательно, без потери контроля над процессом. Такой строгий контроль необходим за имущественным комплексом дирекций. Нужно блокировать попытки “коммунального рейдерства”, с выводом профильного имущества ДЭЗов и находящихся в их хозяйственном ведении помещений на сторону.
С другой стороны, необходимо соблюсти гарантированные Жилищным кодексом права собственников жилья на имущество общего пользования, которым сегодня распоряжаются ДЭЗы. Таким образом мы поставим ДЭЗы в равные конкурентные условия с частными управляющими компаниями и одновременно дадим им стимул для дальнейшего развития через привлечение внешнего финансирования.
Реформа системы ДЭЗов, как ни странно, развяжет руки им самим и позволит в полном объеме включиться в формируемую среду рынка услуг управляющих компаний, из которых и будут выбирать собственники и их объединения. Ведь сколько бы ни критиковались отдельные пороки системы ГУП “ДЭЗ”, эти организации являются в большинстве своем самыми опытными и достаточно профессиональными компаниями на рынке услуг по управлению жилищным фондом в Москве.
Если в процессе преобразований ДЭЗы сохранят свои трудовые кадры, изучившие за многие годы московские дома вдоль и поперек, проявят готовность и умение выдержать конкурентный натиск со стороны частных управляющих компаний, выразят желание самосовершенствоваться, перенимать новые технологии снижения издержек и идти навстречу собственникам, то рынок услуг в сфере ЖКХ в Москве можно будет считать сформированным.
Цели достигнем
Сегодня мы видим, что еще очень много нужно сделать, предусмотреть и предотвратить, чтобы задуманные сейчас преобразования реализовались, и реализовались правильно и эффективно, позволили создать правильную систему, которая будет настроена на эффективность и ориентирована на качество.Для этого нужно осознать главное — в сфере ЖКХ сосредоточены повседневные интересы людей, самые насущные вопросы качества жизни. Мы должны сделать москвичей самыми заинтересованными участниками реформы, а это возможно, только если основной целью преобразований является создание для каждого человека возможностей обеспечить достойные условия жизни себе и своей семье. И при этом ни в коем случае не забывать, что в реформировании ЖКХ нужно больше, чем где бы то ни было, соблюдать главную заповедь социальной жизни и социальной солидарности: “Не навреди”.
Чтобы всего этого добиться, главным элементом жилищно-коммунальной системы должен быть полноценный, защищенный, самостоятельный собственник жилья. Базовой технологической единицей системы ЖКХ является дом. И этому обычному городскому дому нужен единый хозяин, нужен, как я уже говорил, домовладелец и домоуправитель. Необходимо возрождение этих старых и подзабытых понятий, на которых и держится социальный порядок, спокойный строй повседневной человеческой жизни. На которых основывается реальное гражданское общество и практическое местное самоуправление. Из которых вырастет возможность развития города и его процветания. Это и есть наша главная цель.
Есть главная цель и у этой брошюры: сделать так, чтобы москвичи не только лучше понимали цели и трудности жилищно-коммунальной реформы, но стали настоящими союзниками городской власти в ее реализации. Когда мы вместе — все наши задачи решаемы и все наши общие цели достижимы.
