С конца апреля на фоне снижения цен на квартиры экономкласса резко обострилась конкуренция на ипотечном рынке. Банки, занимающие на нем передовые позиции, обновили свои программы. В результате на 1—1,5 процентного пункта были снижены рублевые и валютные кредиты на покупку недвижимости, увеличен до 30 лет максимальный срок кредита, расширился перечень документов, подтверждающих доходы, появились кредиты в швейцарских франках и японских иенах. По прогнозам экспертов, вслед за банками-лидерами понизят процентные ставки, увеличат максимальный срок и смягчат условия получения кредита и остальные игроки, а на ипотечном рынке могут появиться совершенно новые продукты.
Заманчивые предложения
В минувшем году цены на столичные квартиры выросли в среднем в два раза и стали не по карману многим москвичам, желающим улучшить свои жилищные условия. Ипотека остается едва ли не единственным способом купить квадратные метры. Весной цены на жилье экономкласса после затяжного взлета медленно поползли вниз. Банки, занимающие лидирующие позиции на ипотечном рынке, уловили эту тенденцию и предложили потенциальным заемщикам заманчивые условия получения кредитов. Для того чтобы расширить круг клиентов, они увеличили на 5—10 лет срок кредита и снизили процентные ставки. В начале мая впервые процентная ставка по рублевому ипотечному кредиту пробила психологически важную отметку в 11%. И это только начало.По оценкам экспертов, при благоприятной ситуации в экономике в течение трех-пяти лет ипотечные ставки могут снизиться до 7—8%. Отечественным банкам в этом плане есть на кого равняться: на Западе ипотеку дают под 3—5% на срок до 100 лет. Правда, сейчас падение ставок ограничивает не только дефицит дешевых и длинных ресурсов у банков, но и действующее законодательство. Согласно ст. 212 Налогового кодекса РФ, если заемщик берет кредит дешевле, чем 3/4 от действующей ставки рефинансирования (10,5% в рублях или 9% годовых в долларах США), то с разницы ставок он должен заплатить подоходный налог.
По данным Центробанка, если в 2005 году рынок ипотеки вырос в три раза (с 17,8 млрд. руб. до 52,8 млрд. руб.), то в 2006 году — почти в пять раз — до 264 млрд. руб. Но радуется от этих цифр пока только правительство. Доступнее от этого жилье для рядовых граждан не стало. Если всего два года назад средняя заявка на ипотеку по столице составляла $50 тыс., то в прошлом году — более $110 тыс. Как считает начальник дирекции по работе с физлицами Райффайзенбанка Роман Воробьев, надо больше строить, тогда при увеличении объема ипотеки будет снижаться ее стоимость.
На фоне роста объемов ипотеки банки стараются расширить линейку услуг. В конце апреля на рынке появились ипотечные программы в швейцарских франках. Ставка кредита на приобретение готовой недвижимости в франках составила от 7% годовых, на покупку строящихся объектов — от 8% годовых. На этой неделе после неудачной попытки российской “дочки” японского Мичиноку банка ожидается возвращение кредитов в иенах со ставкой от 6,5% годовых. Банки все активнее развивают дистанционные каналы обслуживания физических лиц.
Недавно сразу несколько банков начали рассматривать заявки на ипотечный кредит от частных предпринимателей. К этой категории относятся заемщики, являющиеся владельцами собственного бизнеса, имеющие возможность подтвердить свой доход формами бухгалтерской, налоговой отчетности и управленческого учета частных компаний. Ипотечные кредиты для частных предпринимателей предоставляются на покупку городской и загородной недвижимости на вторичном рынке, под залог уже имеющегося, а также приобретаемого жилья. Процентные ставки при этом составляют от 9,7% в долларах США и 11,5% в рублях РФ. Срок кредитования — от 5 до 20 лет. Сумма минимального первоначального взноса — 15% от стоимости приобретаемого жилья.
Оценка продукта
Как советует директор дирекции андеррайтинга банка “Глобэкс” Олег Семкичев, при выборе ипотечного продукта в первую очередь надо обращать внимание на процентную ставку, отсутствие дополнительных комиссий, срок кредитования и расходы на страхование. Самостоятельный поиск страховщика, по его мнению, отнимет много времени и сил, поэтому проще да и дешевле обратиться к страховщикам — партнерам банка, которые предлагают комплексный продукт (страхование титула, жизни заемщика и объекта недвижимости).“В какой валюте брать кредит — в долларах или рублях — зависит от потребности заемщика. Например, в регионах больше спрос на рубли, т.к. там цены на недвижимость выражены в рублях, доходы населения в основной массе не привязаны к индексу валют. Ипотечные кредиты в рублях достаточно интересны и перспективны в случае ставки по ним не выше ставки по кредитам в долларах и устойчивом курсе валют”, — сообщил начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. С его слов, сейчас при слабеющем долларе выгоднее кредитоваться в долларах. “Однако в этом есть определенный риск — ведь никто не может поручиться, сколько будет стоить доллар, скажем, через три года. К тому же если человек получает зарплату в рублях, то при кредите в валюте ему придется тратить время и порой деньги на конвертацию”, — добавил Олег Семкичев. По его мнению, если заемщик рассчитывает расплатиться по кредиту за короткий срок (до 5 лет), то предпочтительнее аннуитетный способ погашения платежа (равными долями ежемесячно). Если кредит берется на большой срок (10—15 лет), то можно сэкономить на процентах, отдав предпочтение дифференцированным платежам. В этом случае долг выплачивается равными долями, а проценты начисляются на сумму остатка задолженности. В результате размер общего ежемесячного платежа с каждым разом уменьшается.
По оценке банкиров, фиксированные ставки сегодня предпочтительнее, поскольку дают дополнительные гарантии и стабильность клиенту.
Ипотечные горизонты
Сегодня многие российские банки бойко предлагают населению продукты, уже опробованные за рубежом. Это кредиты с плавающей ставкой, под залог уже имеющейся квартиры или загородного дома, под залог земельного участка. В минувшем году с подачи Банка Москвы на отечественном ипотечном рынке появились программы без первоначального взноса.Однако целый ряд интересных кредитных продуктов пока не появился в России. Например, большую популярность за рубежом получили кредиты на консолидацию долга — когда за счет кредита под залог имеющейся недвижимости семья погашает все мелкие кредиты (например, автомобильный и потребительский). В этом случае уменьшается нагрузка на семейный бюджет, поскольку банк по ипотечному кредиту снижает ставки и увеличивает сроки кредита. В крупных городах Великобритании на фоне стремительного роста цен на недвижимость сейчас активно развивается ипотека Buy to Iet — кредит на жилье, которое предполагается сдавать в аренду. Заемщик получает стабильный дополнительный доход, который идет на покрытие платежей по кредиту и налоговую льготу на прибыль от сдачи жилья в аренду. Большое распространение за рубежом получила программа с added value (“добавленная стоимость”) до 150% стоимости приобретаемой недвижимости. По ней деньги без первоначального взноса выдаются не только на приобретение квартиры или дома, но и на их ремонт. Не менее популярен на туманном Альбионе и кредит на покупку земельного участка, растущего в цене, на определенный срок. По условию такого договора заемщик вместо ежемесячных платежей выплачивает всю сумму кредита вместе с процентами в конце срока.
Большой выбор ипотечных продуктов имеют за рубежом молодые семьи и молодые специалисты. На начальной стадии они зачастую вносят лишь символический первый взнос за покупку квартиры. Ежемесячные платежи первые три-пять лет состоят только из процентов по кредиту. Затем банк переводит заемщика на другую программу, увеличивая платежи и срок. Аналогичная схема широко применяется в Мексике для кредитования наименее социально защищенных слоев населения, а в Израиле — для репатриантов.
Суть таких программ состоит в том, что с увеличением платежеспособности заемщика возрастает и объем ежемесячных выплат по кредиту. При этом взносы могут выплачиваться равными суммами как ежемесячно, так и ежегодно. Есть ипотечные продукты, по которым кредит выдается на имя ребенка. По нему до достижения ребенком совершеннолетия кредит погашают родители, а после достижения совершеннолетия кредит погашает уже сам заемщик.
Специально для пожилых людей в США и Канаде созданы ипотечные программы с понижающимся аннуитетом. По ним пенсионер вначале платит большую сумму по кредиту за счет пенсионных накоплений, а потом постепенно объем выплат становится ниже. В России такие программы пока невозможны, поскольку доходы заемщика при выходе на пенсию резко снижаются, и у него просто нет пенсионных накоплений, позволяющих заплатить большой первоначальный взнос. В Великобритании большую популярность среди пожилых людей получила “обратная ипотека”. Этот продукт позволяет заложить их собственность и за счет привлеченного кредита обеспечивает пенсионерам безбедное существование до конца жизни. После смерти заемщика заложенная недвижимость продается либо наследниками, которые после расчетов с банком оставляют у себя оставшиеся после продажи средства, либо банком, который таким образом возмещает свои затраты. При этом родственники умершего заемщика могут при желании погасить кредит для того, чтобы не лишиться имущества.
Весьма популярен за границей продукт Balloon loan (дословно — “заем по методу аэростата”). Его оригинальность заключается в том, что последний платеж в счет погашения долга значительно больше, чем предыдущие платежи. При займе по методу аэростата возможен вариант, по которому первые годы можно выплачивать только проценты, после чего долг либо рефинансируется, либо выплачивается целиком. В некоторых случаях погашение всей суммы задолженности производится только тогда, когда истекает срок действия займа. Конечно, отечественные банкиры внимательно изучают западный опыт, и не исключено, что скоро в нашей стране появятся новые ипотечные продукты.
Ставки ипотечного кредитования банков вы можете посмотреть в формате PDF.
