Не только по словам наших высоких чиновников, отчитывающихся перед российскими гражданами с неизбежным оптимизмом, но и в соответствии со всеми финансовыми показателями – экономический подъем в стране есть. Позитивно настроены международные эксперты, активизировались инвесторы. Все это приводит к строительному буму на рынке не только жилой недвижимости, но и коммерческой.
Заинтересованность инвесторов и девелоперов в рынке недвижимости очевидна. По итогам 2006 года вложения в эту сферу бизнеса в мире увеличились на 33% и составили 643 млрд. долларов. При этом тот или иной рост инвестиций наблюдался во всех регионах мира.
Так, прямые инвестиции в недвижимость в Европе в прошлом году выросли на 39% и достигли 242 млрд. евро. Это самое большое увеличение объема вложений, которое когда-либо было зарегистрировано. Значительнее стал и объем международных операций, он достиг 150 млрд. евро.
Приличный рост инвестиций был зафиксирован в Восточной Европе. Если в 2001 году этот регион занимал только 1,1% общих инвестиций в мире, то в 2006 году – уже 5,5%. Как отмечают специалисты рынка, произошло это в основном благодаря России и Польше.
Россия особенно отличилась, сделав невероятный скачок в объемах операций. В прошедшем году он увеличился на 700% и достиг 3,4 млрд. евро.
Объясняется инвестиционный бум в этой области экономики огромным интересом к развивающимся рынкам, и в первую очередь к России. И тому есть вполне понятное объяснение: у нас рынок недвижимости еще не насыщен даже в Москве. Особенно если брать сегмент качественной офисной и складской недвижимости. В регионах же можно смело развивать как жилую, так и коммерческую недвижимость.
Этому способствует экономический подъем в стране. Инвестиции – как российские, так и иностранные – растут. Привлекательность региональных рынков недвижимости определяется некоторыми взаимосвязанными внутренними и внешними факторами. Прежде всего географическим расположением территории. Приоритетом пользуются города, расположенные на основных федеральных транспортных путях. Важны для инвесторов и экономические предпосылки: есть ли эффективно работающие производственные предприятия, насколько активен экспорт продукции, высоки ли доходы населения.
Немалое значение имеют финансовые причины – объем внешних и местных инвестиций. Важна развитость инфраструктуры города. Не последнее место занимают политические факторы: эффективна ли местная администрация и ее градостроительная политика, каков механизм предоставления земельных участков и его прозрачность.
Так, появились грандиозные жилые проекты на больших площадях в Подмосковье, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Челябинске и других крупных регионах России. Причем некоторые из них получили статус национальных – как, например, микрорайон «Академический» в Екатеринбурге, построенный компанией «Ренова-СтройГруп».
Не только в Москве, но и в провинции проектировщики и застройщики реализуют столичный принцип: жилье на любой вкус и кошелек. Новые кварталы заполнят как элитные дома, так и строения экономкласса, которые будут соседствовать с детскими садами, школами, паркингами, торговыми и культурно-развлекательными объектами. Все чаще речь идет именно о комплексной застройке, обеспечивающей комфортную среду проживания горожан.
Постепенно, по мере насыщения рынка жилья начинает демонстрировать завидные показатели и коммерческая недвижимость. Как в Москве, так и в большинстве регионов в последние годы идет рост торгового, офисного, а в некоторых городах также и складского сегментов. Наибольший интерес представляют качественные объекты: ретейлерам и бизнесу уже тесно в устаревших форматах недвижимости.
Московские проекты в сфере коммерческой недвижимости финансируют как местные, так и зарубежные структуры. И это несмотря на то, что Москва уже насыщена торговыми площадями, а офисная недвижимость уже близка к насыщению.
Тем не менее для европейцев Москва пока еще очень выгодный регион. Ведь сроки окупаемости здесь – 7–10 лет – гораздо меньше, чем в Европе (10–15 лет). Подтверждением тому является выход на российский рынок недвижимости крупных международных инвесторов: The Raven Group, Quinn Properties, London & Regional Properties and AIG Global Real Estate Investment, Fleming Family & Partners, EPH, Meinl Austria, GE Asset Management и других.
Специалисты говорят о том, что доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость в России по итогам трех кварталов 2006 года составила 62%. То есть впервые иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость превысили российские.
Одной из крупнейших сделок в коммерческой недвижимости в прошлом году стала сделка по покупке «Молл Гэллери» в Отрадном и Братееве австрийским инвестором Meinl European Land за 400 млн. евро. При этом «Молл Гэллери» – уже не первое приобретение Meinl в России. Летом прошлого года австрийская имущественная компания стала владельцем трех торговых центров сети «Парк-Хаус» – в Казани, Волгограде и Екатеринбурге. Они выкупили доли у девелоперов этих объектов – холдинга «Марта» и группы компаний «Время».
И это только один из примеров иностранных инвестиций в Россию. И их уже достаточно. Можно даже говорить об экспансии иностранных компаний на российский рынок недвижимости. Так, финская инвестиционная компания Sponda планирует до 2010 года инвестировать около 200 млн. евро в российскую недвижимость преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге.
Интерес к регионам неоднозначен. Конечно же, в первую очередь развивается коммерческая недвижимость в российских городах-миллионниках. Здесь сроки окупаемости коммерческой недвижимости пока гораздо меньше, чем в Москве. Этот показатель зависит от региона, но, как правило, сроки редко превышают 5-8 лет. В этой связи региональная недвижимость является лакомым кусочком для инвесторов.
Не случайно аналитики рынка все чаще говорят о буме в сфере строительства торговой, офисной и даже складской недвижимости. Собственно, порядок инвестиций такой: прежде всего развивается жилье, затем торговая недвижимость, следом офисная.
Пожалуй, наиболее ярким примером активного строительства торговых центров в российских городах-миллионниках являются крупные торгово-развлекательные центры под брендом Park House. Моллы Park House охватывают практически все крупные российские города: Самару, Волгоград, Екатеринбург, Тольятти, Казань, Уфу, Челябинск, Нижний Новгород, Пермь, Ростов-на-Дону.
Как правило, торгово-развлекательные центры имеют довольно большую площадь – 60–70 тыс. квадратных метров, вмещают более 100 бутиков и магазинов, пункты банковского обслуживания, рестораны и кафе, детские игровые зоны, многозальный кинотеатр и тому подобное.
Конечно же, обеспеченность торговыми площадями в городах России еще не достигла своего максимума, но кое-где рынок уже близок к насыщению. А в единичных регионах наблюдается и перенасыщение торговыми площадями, например в Казани.
В этой ситуации девелоперам и инвесторам надо спешить снять «сливки» в другом месте. То есть построить то, чего катастрофически не хватает здесь и сейчас и что окупится за несколько лет. А не хватает многого: складов, гостиниц, офисов. Из перечисленных сегментов все больший интерес вызывает офисная недвижимость, поскольку у нее наименьшие сроки окупаемости.
Все те же причины – развитие экономики и экспансия столичного и иностранного капитала – активизируют спрос на качественные офисные площади в регионах. Солидный бизнес уже не хочет ютиться в устаревших административных зданиях. Для них строят роскошные бизнес-центры.
Строят везде – в северных и южных регионах, и один проект масштабнее другого. А в стеклах высококлассных офисных объектов как в капле воды отражается постоянно растущий уровень развития бизнес-процессов.
Например, северные регионы привлекательны для инвесторов в силу присутствия здесь больших финансовых потоков. Так, компания «РосЕвроДевелопмент» в Новосибирске должна ввести в эксплуатацию новый бизнес-центр «РосЕвроПлаза». Объем инвестиций в объект – около 35 млн. долларов.
В некоторых случаях девелоперы попутно обеспечивают профессиональное управление бизнес-центрами, привлекая иностранные управляющие компании. Причина тому: арендаторы, как правило, – представительства зарубежных компаний. Местным компаниям уровень арендных ставок пока недоступен.
Юг России не отстает от северных регионов. Так, в 2006 году началась реализация масштабного комплекса «Волгоград-Сити» в Центральном районе Волгограда. Проект предусматривает сооружение семи одинаковых на вид 26-этажных башен. Вместе они образуют первую очередь комплекса – «Семь звезд».
Примером инвестиций в офисную недвижимость Урала может служить грандиозное строительство в Екатеринбурге делового квартала «Екатеринбург-Сити». Проект «Екатеринбург-Сити» – составная часть генерального плана застройки Екатеринбурга до 2025 года. Непосредственно реализацией проекта занимаются дочернее предприятие УГМК – ООО «Инвестиционно-строительная компания «Верх-Исетская» – и французская строительная компания «Буиг Батиман Интернасиональ» при участии французского банка «Сосьете Женераль».
Как правило, комплексы включают в себя пятизвездочный отель, бизнес-центр, зону отдыха, рестораны, бары, бассейн, сеть конференц-залов и галерею товаров класса люкс.
Перспективность рынка офисной недвижимости регионов заставляет девелоперов, которые изначально занимались жилой недвижимостью, активно расширять сферы своих интересов, переключаться и на развитие коммерческой недвижимости. Так, крупнейший игрок рынка жилой недвижимости России «СТ Групп Регион» в ближайшие несколько лет построит в регионах сеть из десятка офисных центров по 30–40 тыс. квадратных метров. Инвестиции в проект – около 500 млн. долларов.
В этом порядке вещей просматривается неплохая логика. Экономический рост позволяет определенному числу людей решить жилищный вопрос и даже доводить его до уровня ажиотажа. Постепенно увеличивающаяся покупательная способность вызывает взрыв спроса на современные торгово-развлекательные комплексы. Активизация бизнеса, в свою очередь, заставляет возводить бизнес-центры европейского уровня.
Значит, у еще большего количества людей появится возможность не только внести свою лепту в экономический рост страны, но и вложить средства в жилье... Инвесторов просят не расслабляться.
