Доживем ли до жилья

Бизнес торопит государство с реализацией нацпроекта “Доступное жилье”

31 мая 2007 в 00:00, просмотров: 359

  “Воспетый” Михаилом Афанасьевичем Булгаковым квартирный вопрос актуален не только для москвичей. Вроде бы в стране продолжается строительный бум, но квартиры при этом почему-то пока не думают дешеветь. Вокруг строятся элитные жилые комплексы, а обычные дома, на которые существует огромный спрос, по-прежнему в дефиците. Вот и получается, что большинству наших соотечественников до покупки новой квартиры так же “далеко и долго”, как до Луны на педальной тяге. Попробуем вместе как-то разобраться с тем, что же происходит со строительством жилья в России на самом деле, при помощи сухих цифр и голых фактов.

Кто виноват?

     По официальным данным, до 2010 года из федерального бюджета и “иных источников финансирования” предусмотрено выделение 165,0 млрд. рублей на реализацию нацпроекта “Доступное и комфортное жилье — гражданам России” и Федеральную целевую программу “Жилище”. Прямой вклад федерального бюджета в эту цифру составляет 16,5 млрд. рублей. На долю бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов приходится 49,5 млрд. рублей; еще 99 млрд. рублей планируется привлечь “из собственных и заемных средств молодых семей”, т.е. из наших с вами карманов.
     Планы грандиозные: предполагается, что к 2010 году в год будет строиться 80 млн. квадратных метров жилья, или почти 1,5 миллиона “среднестатистических” новых квартир в год. К тому же обещается, что стоимость одной такой квартиры будет равна трехгодовому доходу средней российской семьи из трех человек и, следовательно, будет этой самой семье по карману. То ли средние российские семьи должны резко начать зарабатывать больше, то ли “среднестатистические квартиры” просто обязаны подешеветь в разы — пока не ясно...
     Вопросы заработка среднестатистического россиянина находятся за пределами нашего небольшого исследования, а вот что касается цены “социального квадратного метра” — здесь давайте поразмышляем. Для того чтобы она снижалась, нужно сделать ровно три вещи: ликвидировать дефицит жилья, сократить издержки на его строительство и умерить аппетиты строительных компаний, многие из которых привыкли к сумасшедшим наценкам на “элитные” квадратные метры и пока воротят нос от массовой застройки, считая это занятие не очень прибыльным. С дефицитом все понятно: нужно просто больше строить. С застройщиками тоже можно разобраться — государственная тактика кнута и пряника тут сделает свое дело. А вот с издержками могут быть проблемы.
     Когда правительственные расчеты показали строителям, те только пожали плечами. Мол, мы бы и рады строить больше, но не из чего! В России в настоящее время не производится столько строительных материалов, сколько необходимо для воплощения в реальность заявленных объемов строительства. Цемент, бетон, кирпич, стеновые панели, кровельные материалы... Практически за все из-за дефицита приходится переплачивать уже сегодня, а что будет, когда интенсивность строительства возрастет в разы? Например, во Франции тонна цемента стоит около 100 долл., а у нас в Москве — уже 130.
     Несмотря на то что в последнее время объемы выпуска стройматериалов увеличивались, этот рост достигался не за счет ввода новых мощностей, а главным образом благодаря нещадной эксплуатации и так до предела изношенного оборудования, что закономерно приводило к его выбытию. Но и этого все равно уже не хватает для полного удовлетворения запросов строителей. Отрасль деградирует в ожидании стратегических инвесторов, а они сюда не очень-то торопятся. Производство строительных материалов в больших количествах налаживать дорого, а окупать — долго, что, говоря языком бизнеса, “снижает его инвестиционную привлекательность”.

Как быть?

     Строители не меньше государства заинтересованы в том, чтобы нацпроект “Доступное и комфортное жилье” воплотился в жизнь. Для них это новые заказы, а значит, и дополнительная прибыль. Именно лидеры строительного рынка стараются активно участвовать в формировании политики государства в области жилищного строительства. Правительство, в свою очередь, прислушивается к мнению практиков, знающих ситуацию не понаслышке. Глава крупной компании “Интеко” Елена Батурина, например, входит в межведомственную рабочую группу по “Доступному и комфортному жилью”. Теперь компания выступает в качестве консультанта, собирая по регионам России статистические данные и на их основе подготавливая конкретные практические рекомендации. Главный вывод исследований — для успешной реализации нацпроекта необходимо развитие стройиндустрии и промышленности стройматериалов. И конечно, без государственной поддержки столь глобальную задачу не решить.
      Логика бизнеса проста: зачем каждый раз изобретать велосипед, если есть мировой опыт, которым имеет смысл воспользоваться? Как на просвещенном Западе, так и на умудренном Востоке начинали с азов — с развития инфраструктуры и инвестирования в промышленность, без которой строителям не обойтись. К примеру, Китай, вложившись в производство строительных материалов, добился впечатляющего прироста ежегодного ввода в эксплуатацию нового жилья и попутно сумел занять лидирующие позиции в регионе по экспорту стройматериалов, технологий и технологического оборудования для строительной индустрии. Многие российские эксперты убеждены, что китайский опыт надо изучать очень внимательно. Ведь в КНР стартовали с гораздо худших позиций в вопросе обеспеченности населения жильем, а сегодня строят 1 квадратный метр на человека в год. Получается порядка 1 млрд. 350 млн. квадратных метров. И где мы там со своими бумажными планами строить по 80 млн. квадратных метров к 2010 году? Верно — очень далеко.

 Кто поможет?

     Необходимо учитывать еще и особенности российской строительной индустрии. Все наши строительные компании можно условно разделить на три разные группы. Существует некоторое количество региональных застройщиков, мелких и средних. Есть крупные столичные компании, специализирующиеся на строительстве элитного жилья, например “Дон-Строй”. И есть совсем недавно образовавшаяся третья группа: она представлена крупными компаниями, которые из–за масштабов своего бизнеса уже вполне могут называться “национальными”. Сюда могут быть отнесены уже упомянутые — “Интеко”, “ПИК” и ряд других. И именно компании из третьей группы, скорее всего, смогут вытянуть программу массового строительства жилья.
     Существует мнение, что наличие огромных строительных компаний вредит отрасли. Преподаватель Московского строительного университета профессор Анатолий Артемьевич Гончаров считает, что государство должно “всячески препятствовать” созданию таких потенциальных монополистов, а поддерживать мелкие и средние строительные фирмы, например, за счет специальных программ, удешевляя аренду ими тяжелой строительной техники. Анатолий Гончаров апеллирует при этом к опыту США.
     Может, это и так, но если даже с “колоссами” в России иногда не очень-то считаются в чиновничьих кабинетах, то что говорить про мелкие — с ними просто не будут разговаривать. И если продолжать говорить о российской специфике, то кто и как будет контролировать средства, распыляемые в десятках мелких и средних компаний? Кроме того, компании среднего уровня слабо заточены под реализацию действительно масштабных и крупных проектов. Их уровень — один дом, максимум — квартал. Строить целые районы они не смогут.
     Задача перед “гигантами отрасли” стоит простая: не изуродовать наши города новыми “хрущобами” и не тратить деньги на заведомо невыполнимые в российских условиях проекты типа “дешевых” коттеджных поселков, так популярных в США, но практически не нашедших применения в других странах со схожими масштабами проблем в жилищной сфере. Все расчеты показывают, что главным образом современное многоэтажное строительство позволит снизить себестоимость и сроки возведения зданий, обеспечить будущим жильцам максимальный комфорт, а также, что немаловажно, снабдить дома необходимой инфраструктурой — школами, детскими садами, поликлиниками.

Что делать?

     С вопросом о том, что делается для строительства доступного жилья в регионах, я обратился в одну из таких “общенациональных” строительных компаний, работающих сразу в нескольких регионах страны. Заодно поинтересовавшись, не принесут ли они с собой туда кроме своих ресурсов и московские цены на недвижимость. В пресс-службе “Интеко” мне ответили следующее: “Это закон экономики. Цены на квартиры в регионах повышаются из-за растущего спроса. Чтобы их снизить, необходимо увеличивать предложение — развивать производственные мощности на местах и строить новые дома”. Наверное, от этого цены действительно пойдут вниз. Впрочем, время покажет.
     По официальной информации, работа компании сейчас ведется сразу по нескольким направлениям. В Краснодарском крае приобретены и реконструируются два цементных завода — “Атакайцемент” и Верхнебаканский. В Ростовской области после приобретения Комбината крупнопанельного домостроения “Интеко” вкладывает средства в его реконструкцию. Здесь будет налажен выпуск домов совершенно новой, “социальной” серии. Впервые в региональном проекте массовых серий будут предусмотрены небольшие комфортные однокомнатные и двухкомнатные квартиры (26,3 кв. м и 43,0 кв. м). Квартиры в этих домах будут значительно дешевле квартир, представленных на рынке недвижимости, и поэтому больше подходят для создания базы отвечающего всем нормам социального жилья.
     Кроме того, специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию РФ совместно с “Интеко”, администрацией Ростовской области, Ростовской региональной ипотечной корпорацией разработали схему так называемой земельной ипотеки, которая позволит муниципалитетам развивать инфраструктуру вокруг участков под застройку на заемные средства. Привлеченный кредит позволит направить средства на обустройство участка объектами коммунальной инфраструктуры. Затем данный участок выставляется на аукцион. Выручка от аукциона компенсирует муниципалитету понесенные на обустройстве участка затраты, а земельный участок теперь становится предметом залога для застройщика, который его приобрел. Застройщику будет достаточно вложить 30% собственных денег, а остальные 70% пойдут из кредита под залог участка. Таким образом, применение схемы земельного ипотечного кредитования, и, как следствие, достижение высокого оборота в жилищном строительстве позволит удешевить покупку жилья, сделать ее доступной для семей со средним уровнем дохода. Со своей стороны “Интеко” выступит гарантом обеспечения пилотного проекта земельной ипотеки панельными домами “социальной” серии.
     Впрочем, эта компания сегодня — далеко не единственный застройщик, обеспечивающий жителям России скорое решение жилищного вопроса. Как утверждает председатель Федеральной комиссии по развитию рынка доступного жилья при совете по нацпроектам Александр Браверман, “пилотные” проекты в 10 российских регионах (Пермский край, Вологодская, Ивановская, Омская, Ярославская, Кемеровская, Ростовская, Тюменская, Калининградская области и Республика Татарстан) по комплексной жилищной застройке приведут к созданию 20 млн. кв. м жилья. Около 40 первых участков “пилотных” проектов комплексной жилищной застройки будут готовы к аукционам уже к осени. Задача государства здесь будет заключаться в том, чтобы на аукционы пришли ответственные и опытные компании, способные реализовать предлагаемый масштаб.
     В итоге получается, что строительный бизнес, который постоянно обвиняют в росте цен на квартиры и создании “искусственного дефицита”, практически сам сегодня торопит и подгоняет государство с реализацией ключевого для России национального проекта. Вопреки расхожему мнению бизнес хочет строить много и не боится строить дешевле. Настало время для реализации конкретных механизмов, благодаря которым “Доступное и комфортное жилье” станет реальностью. Пока существует надежда на то, что впервые за многие годы поставленные государством стратегические цели и задачи в сфере жилищного строительства воплотятся еще при нашей жизни.





Партнеры