Титульное страхование

При покупке квартиры или дома в кредит необходимо приобрести три страховых полиса: застраховать покупаемый объект недвижимости, жизнь заемщика и титул

26 июня 2007 в 00:00, просмотров: 588

Если с первыми двумя страховыми продуктами все более-менее понятно, то последний, как правило, вызывает вполне закономерные вопросы.

Титульное страхование, или страхование риска утраты права собственности, защищает собственника имущества от финансовых потерь в случае, если право собственности страхователя на имущество оспорено третьей стороной. А с такой ситуацией может столкнуться каждый. Даже прожив несколько лет во вроде бы законно купленной квартире, ее владелец может получить сообщение, что в местный суд поступил иск о признании сделки ничтожной. Максимальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью – три года, в течение этого срока человек может жить в купленной им квартире абсолютно спокойно, только приобретя полис титульного страхования.

Причин появления исков, связанных с проверкой правомочности владения собственностью, множество. Страховым случаем по титульному страхованию является “вступившее в законную силу решение суда о признании сделки с недвижимостью недействительной”. После вступления в силу такого решения страхователь обязан подать страховщику заявление о наступлении страхового случая, приложив к нему договор страхования (полис) и копию решения суда. Получив эти документы, страховщик составляет акт о наступлении страхового случая и размере причиненного ущерба. “Если по решению суда у страхователя утрачено право собственности или другие вещные права на недвижимое имущество полностью, страховая выплата осуществляется в размере полной страховой суммы. Если же эти права утрачены лишь в определенной доле, страховая выплата определяется страховщиком в размере части страховой суммы, соразмерной утраченной доле в стоимостном выражении, исходя из действительной (страховой) стоимости недвижимого имущества”, — пояснил директор дирекции страхования ипотечных и финансовых рисков “Росгосстрах-Столица” Алексей Харебов. После выполнения обязательств по страховой выплате к страховщику переходит право требования к другим лицам, ответственным за причиненный ущерб, в пределах суммы произведенной страховой выплаты.

При заключении сделки могут быть нарушены и требования к ее условиям и форме. При этом виноватыми могут оказаться и органы государственной регистрации, и риэлторские фирмы, и нотариусы. В этом случае функцию, аналогичную титульному страхованию, выполняет также страхование ответственности риэлторов и нотариусов. Кстати, последние обязаны купить такую страховку, иначе не получат лицензии. Однако проблема заключается в том, что законы устанавливают минимальные лимиты ответственности по подобным договорам, явно не покрывающие стоимости утраченной собственности. В частности, в России в договорах обязательного страхования ответственности нотариусов страховая сумма должна быть не менее 100 МРОТ. На практике в большинстве случаев ответственность страхуется, исходя из минимально возможной суммы. Что это значит для клиента, объяснять не надо.

Кроме того, виновными в неправомочности сделки могут быть и продавцы недвижимости, умышленно идущие на обман, и даже лица, допустившие какие-либо нарушения при совершении предыдущих сделок с данным объектом недвижимости. И здесь уже достойной замены титульному страхованию просто не найти. Как правило, согласно полису при возникновении проблем, связанных с правом собственности, страховая компания выделяет юриста для защиты прав застрахованного в суде. А в случае проигрыша дела — оплачивает стоимость потерянного имущества. Взыскание средств с виновного в этом случае — уже дело не пострадавшего, а страховщика.

Как пояснил начальник отдела Центра комплексного страхования финансовых рисков РОСНО Виталий Ус: “В среднем страховка на один год стоит 0,6—0,7% от действительной стоимости объекта, а стоимость ее зависит от количества сделок с объектом, рода сделок (приватизация, купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание с иждивением и т.д.), количества лиц, зарегистрированных на объекте, наличия доверенностей, вида объекта (квартира, коттедж, земельный участок, нежилое строение), а также стоимости самого объекта”. Страховой тариф по этому виду страхования зависит от количества и характера предыдущих сделок с недвижимостью. Например, в “Росгосстрах-Столица” при страховании на один год базовый страховой тариф составляет 0,2%—0,3%, а при сроке страхования 3 года — 0,6%—1,0%.

Преимуществом титульного страхования является то, что страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества и затрат, связанных с ее владением. Таким образом, титульное страхование полностью покрывает финансовые расходы, связанные с покупкой квартиры. Решая, с какой компанией заключить договор, прежде всего нужно убедиться в ее проверенной временем репутации. Затем стоит выяснить, можно ли заключить договор страхования еще на этапе подготовки договора купли-продажи объекта недвижимости и предлагает ли в этом случае страховщик проведение предстраховой экспертизы на этом этапе. В специализированных юридических компаниях такая экспертиза может стоить $100—300. Хотя ведущие страховые компании проводят ее для своих клиентов бесплатно.

“Важное условие титульного страхования — обязательство страховой компании бесплатно защищать интересы своего страхователя в суде в случае претензий третьих лиц на приобретенный им объект недвижимости”, — заметил Алексей Харебов.

Титульное страхование особенно актуально в России, где из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью.

Правда, по этим же причинам возникают сложности и у страховщиков. Дело в том, что ни одна страховая компания не заключит договор титульного страхования, предварительно не проверив юридическую чистоту страхуемой недвижимости. “Зарубежные страховщики, — по замечанию руководителя направления рейтингов страховых компаний “Эксперта РА” Алексея Янина, — тратят на проверку страхуемого объекта от 60 до 90% получаемой по договору премии, зато и результаты у них весьма убедительные: отношение выплат к взносам, как правило, по этому виду страхования не превышает 10%”.



Партнеры