Не верь, не бойся, не переплати

Чтобы купить жилье и не разориться сразу, без хитростей не обойтись

11 июля 2007 в 18:32, просмотров: 770

Не верьте рекламе, утверждающей, что ипотека — это просто. Точнее, может, и просто, но денег в этом случае вы заплатите столько, сколько стоят две или три таких квартиры. Процесс получения займа у банка сродни военной кампании или предвыборной гонке: ни в коем случае нельзя пускать его на самотек. Наоборот, чем больше комбинаций придет вам в голову, тем вероятнее получить именно тот результат, на который вы рассчитывали. А еще лучше, если удастся привлечь на свою сторону команду профессионалов, которые будут подсказывать правильные решения и выполнять ваши поручения, пока вы стоите на холме и обозреваете ход военных действий. И еще — на период получения кредита лучше всего уволиться с работы или взять отпуск. Поскольку это дело съедает 90% времени суток. Но зато результат себя оправдает. Даже если вы потом все равно будете не рады. Это доказывает история человека, который правильно вступил в ипотеку.

Может, брокер?

Однажды Света решила купить квартиру. Основной причиной такого решения стали регулярные статьи о том, что цены на недвижимость будут повышаться и дальше. Света посчитала, что совершенно необязательно быть профессиональным риэлтором, подняла общую статистику за последние несколько лет и сделала нехитрый вывод: даже если нынешние аналитики правы и скачка цен на жилье не будет, то уж на понижение лучше не ставить. А значит — вперед в ипотеку, благо зарплата позволяет. Правда, некоторые аналитики утверждают, что в Москве цены поддерживают, чтобы они не понизились, из последних сил. Но Свету жизнь приучила не доверять хорошим прогнозам.

Первой мыслью было воспользоваться услугами ипотечного брокера. Для тех, кто не в курсе, — это такой человек, который обещает оформить все документы для банка, пролоббировать внеочередное рассмотрение и положительное решение. Как правило, у этих лихих парней есть свои “прикормленные” банки, в которых, по идее, особенно низкий процент. Одним словом — весь комплекс услуг за 1,5—3% от общей суммы кредита. При кредите, на который рассчитывала девушка, это соответствовало диапазону от 3 до 7 тысяч долларов.

Первый брокер был готов приступить к работе сразу. Сказал, что имеет “в кармане” отличный банк, который быстро выдаст любую удобную сумму… под 15% годовых. К слову, сегодня практически везде кредиты выдаются под 11,9—12%. И, разумеется, первый брокер был послан по известному адресу.

Второй оказался более компетентным в области ценовой политики: и проценты не завышал, и звезд с неба по дешевке не обещал. Да и все прочие условия показались вполне приемлемыми. Света попросила прислать ей договор и образцы документов, которые предстоит заполнить в процессе совместной работы. А потом показала эти бумаги знакомым юристам. Резюме правоведов было вполне ожидаемым: брокер берет деньги, но совершенно ничего не гарантирует. А потому и надобности в его услугах нет, поскольку сегодня банки сами готовы совать деньги направо и налево. И если что-то не устроит первый банк, то в следующем кредит выдадут совершенно точно.

Одним словом, наша героиня плюнула ядом в сторону брокеров-неудачников и направила стопы в знакомый банк. Тот, с которым были налажены хорошие отношения у предприятия, на котором она работала.

Виртуальный взнос

В банке Света общалась со знакомым молодым человеком по имени Валера, который сразу вошел в ее положение и практически во всем шел навстречу. Хотя не идти было на самом деле сложно — у клиентки в принципе водятся деньги, зарплата высокая и стабильная, кредитоспособность не подлежит сомнению.

Единственная проблема: нет первого взноса. И тут юноша раскрыл Свете отличный способ решения этой проблемы.

Дело в том, что без первого взноса банк не имеет права выдавать кредит. Но тут, как в анекдоте, есть нюанс.

Схема простая, даже примитивная, но именно это и обеспечивает ее эффективность. Нужно найти квартиру за 240 тысяч долларов (при кредите в 250 тысяч), а потом договориться с оценщиком, чтобы он указал в документе стоимость жилплощади, скажем, 280 тысяч. Далее дело за малым. Нужно попросить хозяина квартиры, чтобы он написал расписку: я, продавец, получил у гражданки Пупкиной, покупателя, 30 тысяч долларов аванса.

Вот так, собственно, и рождается первый взнос, которого нет. А банку вполне достаточно предоставить две бумажки (от продавца и от оценщика), чтобы он сделал неоспоримый вывод о том, что первый взнос благополучно заплачен. И выдал “оставшиеся” 250 тысяч долларов.

Вооруженная новыми знаниями в сфере банковских услуг, Света отправилась собирать документы и заполнять анкеты. Здесь Валера снова ей пригодился, дав несколько очень полезных советов по заполнению. Например, при заполнении графы “Кредитная история” она честно решила написать о том, что несколько лет назад взяла в кредит машину и с тех пор исправно и очень аккуратно по нему расплачивается. Банковский работник удержал ее от проявления избыточной честности в последний момент. Про имеющиеся кредиты лучше вообще ничего не писать. Тогда вероятность выдачи денег становится значительно выше. А проверять все равно не будут. Но если бы и решили проверить, то единой базы данных о людях, когда бы то ни было бравших кредит, в России еще не существует. Этим, кстати, вовсю пользуются люди, которые берут ипотечные кредиты сразу в двух или трех банках.

После того как все нужные документы были заполнены и сданы, банк в течение недели рассматривал заявку. По прошествии семи дней счастливый Валера позвонил Свете и сообщил: “Поздравляю. Банк решил выдать вам ту сумму, которую вы просили”.

Квартирные вопросы

А вот здесь просто необходимо обратить внимание на построение поздравительной фразы. Дело в том, что банк может выдать совсем не те деньги, на которые вы рассчитывали. И именно поэтому квартиру необходимо подыскивать только после благоприятного решения банка. Иначе можно остаться на бобах. Одно семейство нашло хорошую квартиру за 200 тысяч долларов. Внесли задаток — довольно солидный — за то, чтобы квартиру сняли с торгов и оставили им. Потом эта сумма должна была пойти в зачет общего платежа. А банк выдал только 100 тысяч. В итоге от квартиры пришлось отказаться, а задаток по закону не возвращается.

Света, будучи наслышана про это семейство, действовала в правильной последовательности. После благоприятного решения банка перед ней встала новая проблема — поиска квалифицированного риэлтора.

Потому что заниматься подбором квартиры самостоятельно совершенно нереально. Для начала очень сложно договориться с продавцом — большинство избегают “ипотечных” покупателей: боятся, что это надолго, что не получится и вообще — можно и утром стулья, но деньги вперед. Кроме того, нужно бессмысленно большое количество калькуляций, справок, свидетельств и прочей бюрократической макулатуры, которую требует банк.

Человеку непросвещенному в это сложное дело лучше даже не соваться.

Подобрать правильного риэлтора очень просто. Специалисты из крупных агентств недвижимости и серьезных консалтинговых контор практически все без исключения являются классными и хваткими профессионалами. Вот только берут они за свои услуги 5—7% стоимости жилья. Повторим — при кредите в 240 тысяч долларов даже пять процентов — это уже 12 тысяч. Свете повезло: она по знакомству нашла риэлтора Полину, которая согласилась работать всего за 3%. И первый же вопрос, который задала квартирная фея, звучал ошеломляюще: “А этот банк согласится на то, чтобы мы в документах показали не больше миллиона рублей?”

Выяснилась еще одна схема неслабой экономии денег. Дело в том, что в России действует закон, в соответствии с которым на сделки с недвижимостью для продавца установлен налог 13%. В том, конечно, случае, если сумма сделки больше миллиона рублей. Зато если меньше, то налог не платится вообще. Поэтому большинство сделок проходят по цене 900—990 тысяч рублей. Банк, к которому обратилась Света, был знаком с этой схемой. Поэтому 240 тысяч долларов (а это около 9 миллионов рублей) ей выдали двумя частями.

Миллион — собственно на покупку, а еще 8 миллионов “на неотъемлемые изменения”. Как будто бы на ремонт.

Где — вот главная задача!

Риэлтор Полина моментально нашла несколько вариантов. Проехав по местам своего потенциального жительства, Света с грустью отметила, что квартиры в Московской области — образец неоправданной дороговизны.

Первая квартира сначала показалась весьма приемлемой: даже с ремонтом. Хозяйка согласилась на ипотеку и даже была готова оставить в квартире 8 шкафов-купе. Света была практически готова брать, но тут хозяйку, что называется, “понесло”. Бабушка — “божий одуванчик” — за два часа изложила историю своей тяжелой жизни и биографию беспутной дочери. “Они въехали в квартиру, сделали ремонт, потом от дочки ушел муж, потом у дочки начались проблемы с бабками, потом у бабки начались проблемы с дочкой, — улыбается сейчас Света. — Я поняла, что как поклонник фэншуя не могу въехать в эту квартиру: что-то там не так. А еще — огромные коридор и кухня и крохотные комнаты. 240 тысяч все же многовато за эти радости”.

Следующая квартира находилась в жуткой дыре где-то за Одинцовом. За нее хотели всего 200 тысяч, но у нее было несколько особенностей: странная архитектура и отсутствие унитаза. Новый, только что сданный дом еще не успели подключить ко всем коммуникациям. Но окончательно добил вид из окна: сразу за домом начинался пустырь, а на пустыре за высоким забором из колючей проволоки, за смотровыми вышками и турельными пулеметами на воротах — здание в камуфляжной сетке.

В итоге квартира все-таки была найдена — в Красногорске. На этот раз она соответствовала всем требованиям и представлениям любительницы фэншуя. Начальную стоимость удалось сбить до 235 тысяч.

Ремонт требовался сугубо косметический. Одним словом, квартира дождалась своего владельца, и наоборот. И начались расходы.

Раздача слонов

Для начала Света заплатила уже упоминавшийся задаток. Для нее он составил 2 тысячи долларов. Потом возникла проблема с оценщиком. Никто не хотел оценивать в 280 тысяч квартиру, которой красная цена 240. В итоге нашли человечка, который за 50 долларов согласился написать 269 тысяч. Но для этого хитроумному риэлтору Полине пришлось разместить в газетах несколько объявлений о продаже аналогичных, но несуществующих квартир по этой цене. После этого хитрого хода оценщик был застрахован от обвинений в необъективности — его оценка была подтверждена “исследованием рынка”.

Все остальные документы Полина делала самостоятельно, а от Светы потребовалась страховка. Человека, который берет у банка кредит, необходимо застраховать от потери трудоспособности и прав на жилье, саму квартиру — от пожара, потопа, угона и прочих форс-мажоров. Стоит это удовольствие 1% от суммы, которую назвал оценщик. То есть 2690$. Этот процент необходимо отдавать каждый год до тех пор, пока не завершатся расчеты по кредиту: то есть 20 лет.

При этом требования страховщика сопоставимы с требованиями отдела кадров дипкорпуса или внешней разведки. Его интересует все, вплоть до того, что курил ваш дедушка и что пила ваша бабушка в тот день, когда они решили обзавестись потомством в лице вашего родителя. Особенно впечатляет отдельная анкета для терапевта. Там, к примеру, есть такой вопрос: “Есть ли у вас основания подозревать пациента в том, что он перенес венерические заболевания?” То есть, если врач усомнится в моральной устойчивости пациента, страховать его не будут. И в самом деле: зачем страховать, если он такой безнравственный? Слава богу, про глистов в детском саду и вшей в пионерлагере не спрашивали.

Зато необходимо сдать общий анализ крови, мочи, на ВИЧ и реакцию Вассермана, да еще и пройти ЭКГ. Также нужно пообщаться с терапевтом, ответить ему на 28 тупейших вопросов, дать измерить давление трижды — в спокойном состоянии, после двадцати приседаний и через десять минут после 20 приседаний.

Страховщику не понравилась Светина ЭКГ, и ее отправили делать УЗИ сердца и рентген. УЗИ она сделала сразу, а вот с рентгеном вышла промашка: нельзя ей “просвечиваться”, потому что беременная. А страховщику об этом говорить тоже нельзя, потому что страховка вырастет в несколько раз. В итоге рентген она купила в ближайшем к дому рентгенкабинете. За сто рублей ей предложили пять фото на выбор. Все анализы в сумме обошлись примерно в 100$.

Консервативная сделка

Итак, все документы собраны, Света подошла вплотную к сделке. И тут выяснили, что банку нужно заплатить “за организацию кредита” 1% от суммы. А с учетом того, что кредит получился “сдвоенный” (на квартиру и на “неотъемлемые изменения”), соответственно, уже 2%.

“То есть ты платишь банку за то, что он дал тебе деньги, — рассудила Света. — Но когда вся страна живет откатами, это не выглядит нонсенсом. Все укладывается в рамки действующих экономических схем”.

Действительно, если учесть, сколько раз в процессе подготовки кредита ей приходилось играть на грани фола, банковский “откат” выглядит вполне закономерно.

Далее — обязательная комиссия за открытие счета. Но это настолько мало по сравнению с другими платежами, что не стоит и считать. Как и аренду сейфа — обязательную процедуру при получении ипотечного кредита. Стоит 50 долларов в месяц. А там уже зависит от вас: сколько протянете с оформлением.

Регистрация сделки в регистрационной палате — 24 тысячи рублей. И последний скромный, но симпатичный фактик. Пока идет оформление в регистрационной палате, пока продавец квартиры из нее съезжает, а покупатель ремонтирует и заезжает, подходит срок первого платежа. В итоге за первый месяц Света заплатила 2500 долларов банку и 800 долларов за съемную квартиру.

И что в итоге?

“Сейчас перспективы удручают, — рассказывает Света, ставшая счастливым обладателем “трешки” в Красногорске, — 20 лет платить по 2500 долларов в месяц — легче сдохнуть. Единственная мысль, которая как-то меня поддерживает: может быть, однажды случатся большие деньги. Главное — в это верить”. А теперь еще и платить. Такая она — ипотека по-русски. А без описанных хитростей, которые, конечно же, и в самом банке-кредиторе все понимают и закрывают на это глаза, и того безрадостней.

Сопутствующие платежи для кредита в $250 тыс.

 

 Статья расходов

 Официальные (по правилам)

 Светины

 Ипотечный брокер

 7 200

 0

 Первый взнос

 40 000

 50

 Услуги риэлтора

 14 400

 7 200

 "Налог на миллион"

 28 800

 0

 Страховка

 2 400

 2 690

 "За организацию кредита"

 2 400

 4 800

 Регистрация в РП

 1 000

 1 000

 Итого:

 96 200

 15 740

 

Сколько Свете придется платить (в $) 

 

 Платеж

 В месяц

 В год

 За 20 лет

 Страховка

 0

 2 650

 53 000

 Выплата по кредиту

 2 500

 30 000

 600 000

 Итого

 2 500

 32 650

 653 000

 Итого в рублях ( курс 1:25)

 62 500

 816 250

 16 325 000

 

 



Партнеры