Доступным столичное жилье назвать, прямо скажем, трудно. Даже в условиях стагнации, наблюдающейся на рынке с начала 2007 года, средняя цена квадратного метра в Москве никак не опустится ниже $4 тыс. Возможностей повлиять на ситуацию у властей практически нет — дефицит свободных земельных участков не позволяет строить больше 5 млн. кв. м в год. Поэтому доступность жилья в столице планируется повышать за счет увеличения доли горзаказа: ускоренное строительство муниципальных домов позволит скорее расправиться с очередью, которая на данный момент насчитывает свыше 600 тыс. человек.
Еще год назад максимальными параметрами городских жилищных программ считались 2,2—2,3 млн. кв. м в год. Таких показателей планировалось достичь к 2010 году. Однако активизация проекта “Доступное жилье — гражданам России”, внимание к нему президента заставили столичные власти внести коррективы в эти планы. 2,2 млн. кв. м муниципального жилья будет построено в Москве уже в этом году, а в следующем его доля вырастет до 2,6 млн. Таким образом, более 50% столичных новостроек будут социальными. Квартиры в них получат переселенцы из подлежащего сносу пятиэтажного и ветхого жилого фонда, а также очередники, многие из которых стоят в очереди свыше 10—15 лет.
Начиная с 2007 года под муниципальную застройку планируется передавать участки, освобождающиеся в ходе комплексной реконструкции кварталов и вывода столичных промышленных предприятий. Прежде подавляющее большинство таких площадок выставлялось на инвестиционные торги и застраивалось коммерческим жильем, в котором город получал долю в размере 30%. Но теперь тактика изменилась. Власти заинтересованы в максимальном выходе муниципальных площадей. Уже известно, что реконструкция кварталов 1—2 в Гольянове и 78-го микрорайона района Бутырский будет проведена за счет бюджета. В дальнейшем город планирует самостоятельно обновить еще как минимум 10 столичных кварталов сложившейся застройки. Что касается земель промышленных предприятий, то их суммарный потенциал оценивается в районе 50 млн. кв. м новостроек. Даже если на долю города придется половина этого объема, это поможет полностью ликвидировать очередь. Правда, проекты ликвидации промзон — дорогостоящие и долгосрочные: раньше 2025—2030 годов реализовать их в полном объеме не удастся (для справки: в 2006 году на бывших промышленных территориях было построено 810 тыс. кв. м жилья).
Однако эпоха бесплатного жилья для всех поголовно очередников, похоже, уходит в прошлое. После вступления в силу нового Жилищного кодекса халява оказалась невыгодна в первую очередь самим москвичам, утратившим возможность приватизировать полученные от города квадратные метры. В 2007 году по договорам соцнайма и безвозмездного пользования будет предоставлено не более 280 тыс. кв. м, в 2008-м — 260 тыс. кв. м. Город заинтересован в развитии механизмов, позволяющих привлечь в строительство муниципальных домов частные средства граждан. По данным Департамента жилищной политики и жилого фонда, сейчас около 20% столичных очередников готовы приобрести жилье, вложив в него часть собственных средств. С ростом общего благосостояния москвичей их число может вырасти до 35—40%. Платежеспособным очередникам предлагается воспользоваться одной из программ, разработанных на принципах частно-государственного партнерства.
СОЦИАЛЬНАЯ ИПОТЕКА
Социальная ипотека в Москве уже вышла за рамки эксперимента. С 2005 года льготные кредиты получили 14 тыс. семей, из них 2,3 тыс. — очередники. В 2007 году Московское ипотечное агентство намерено выдать 4 тыс. кредитов на сумму 2,5 млрд. рублей, а до 2010 года количество кредитов вырастет до 30 тыс. и составит порядка 23 млрд. рублей. Количество квадратных метров, строящихся по этой программе, в 2007—2008 годах составит 400 тыс. кв. м.
Правда, у соципотеки есть существенный в глазах коренных москвичей минус — жилье предлагается купить или в районах, расположенных за МКАД (например, в Молжанинове или поселке Северный), или вовсе в Подмосковье (Балашиха, Солнечногорск и т.д.). Чтобы расширить возможности выбора, в этом году впервые квартиру по социальной ипотеке можно приобрести не только у города, но и у коммерческих застройщиков. В этом случае жилье будет оплачиваться с использованием трех элементов: безвозмездной субсидии в качестве первоначального взноса, ипотечного кредита под льготные 10,5% и личных средств граждан. Застройщики со своей стороны обещают установить для очередников льготные расценки (но все равно существенно выше, чем у города) на квадратные метры. Программа касается только панельного домостроения.
СУБСИДИИ
Явный плюс в том, что субсидия безвозмездная. Ее процент напрямую зависит от количества лет, проведенных в очереди. Очередники с 10-летним стажем при помощи субсидии смогут оплатить 70% площади квартиры, предоставляемой по городским нормативам (36 кв. м на семью из двух человек, 54 кв. м — из трех). Стоимость квадратного метра по этой программе рассчитывается ежеквартально и в настоящий момент составляет 85 тыс. рублей за единицу площади. Это существенно ниже средней по городу рыночной стоимости жилья, поэтому большинство квартир по этой схеме приобретается в городах ближнего Подмосковья, где цены не так кусаются. После приобретения квартира оформляется в собственность. Объем бюджетных средств, направляемых на субсидии, постоянно растет: в 2006 году — 4,2 млрд. рублей, в 2007-м — 5,8 млрд. руб., в 2008-м по плану — 7,5 млрд. руб. В горадминистрации ожидают, что очередники смогут ежегодно покупать на рынке не менее 100 тыс. кв. м жилья.
ПОКУПКА КВАРТИРЫ С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА
По договорам купли-продажи с рассрочкой платежа очередникам в 2007 году планируется предоставить 120 тыс. кв. м, в 2008-м — 140 тыс. кв. м. Рассрочка платежа дает возможность расплачиваться за жилье в течение десяти лет. После оплаты первоначального взноса — в размере не более 40% от стоимости квартиры (для семей с детьми порог участия может быть снижен до 20—15%) очередник может смело справлять новоселье. Однако оформить в собственность и распоряжаться квартирой он сможет только после выплаты всей суммы. Причем досрочное погашение долга (раньше 5 лет) законодательством не предусмотрено. Под эту программу выделяется площадь по льготной цене, практически не превышающей себестоимость строительства.
СЖСК
Новая форма господдержки очередников является аналогом системы западных строительно-сберегательных касс, к развитию которой регионы призывал Владимир Путин. СЖСК, созданные очередниками, получат существенное конкурентное преимущество — земля, за которую коммерческие застройщики платят баснословные деньги, будет выделена им без конкурса и бесплатно. Этот актив поможет СЖСК обеспечить финансирование строительства будущего дома: банк предоставит им кредит либо под залог права строительства на данном земельном участке, либо под залог самого земельного участка. Каждый ЖСК будет создаваться под конкретный проект дома. Дома будут панельными, а число пайщиков кооператива строго соответствовать числу квартир. Каждая семья должна получить не менее социальной нормы, т.е. как минимум по 16 кв. м на человека. Чиновники обещают, что в итоге один квадратный метр обойдется очередникам фактически по себестоимости, т.е. не дороже $1200—1500.
КАК ЭТО РАБОТАЕТ:
Возьмем условную 1-комнатную квартиру рыночной стоимостью $100 тыс.
Чтобы купить ее по обычной ипотеке, нужно:
Для начала накопить на первоначальный взнос — как правило, это 30% от стоимости жилья. В данном случае — чуть более $30 тыс. Чтобы накопить такую сумму за 5 лет, в банк предстоит вносить ежемесячно от 10,6 тыс. до 13 тыс. рублей. Остальные $70 тыс. предстоит брать в банке. Например, если взять валютный кредит под залог недвижимости сроком на 15 лет под 10% годовых и использовать дифференцированную схему погашения кредита (с уменьшением платежа к концу срока кредитования), то в первое время придется платить порядка $930 в месяц, а затем сумма платежа снизится до $380.
Чтобы купить ее на субсидию, нужно:
Рассчитать размер субсидии. На семью из 2 человек, один из которых является очередником с 10-летним стажем, город выплатит 1,7 млн. руб. ($68,6 тыс.) Остальные $31,4 тыс. нужно накопить в течение 5 лет. Ежемесячный взнос составит порядка 10 тыс. руб.
Чтобы купить ее с рассрочкой платежа, нужно:
Учесть, что ее муниципальная стоимость намного ниже рыночной — примерно $46,6 тыс. Пятая часть стоимости квартиры ($9,3 тыс.) должна быть оплачена сразу, остальная сумма — в течение 10 лет. В первый год предстоит выплачивать 16—17 тыс. руб. в месяц, в последний год — 9—10 тыс. в месяц.
Чтобы купить ее по социальной ипотеке, нужно:
Узнать у города ее льготную стоимость (очевидно, она будет такой же, как при покупке в рассрочку). Первоначальный взнос за жилье будет не менее 30% (в нашем случае $13,9 тыс.), а на оставшуюся сумму уполномоченный банк выдаст кредит на 15 лет под 10,5% годовых в рублях, что существенно ниже рыночных ставок. В месяц в таком случае придется платить примерно $220.
