Бронь для отельеров

Еще пару лет назад московские девелоперы неохотно инвестировали в строительство гостиниц

24 июля 2008 в 14:43, просмотров: 384

Свое нежелание они мотивировали тем, что в Москве выгоднее строить офисы или торговые центры – вложения в их строительство окупаются на три-четыре года быстрее, чем в отельном бизнесе. Масло в огонь подливали и эксперты. «Срок окупаемости гостиниц – не менее восьми лет, риски высоки, рентабельность нестабильна. Завышенная цена земельного участка в центре города может сделать проект совсем нерентабельным», – говорится в отчете международной консалтинговой компании Knight Frank. Иностранные операторы, напротив, утверждали обратное.
И оказались правы.

«Низкая доходность в отельном бизнесе России – миф, придуманный девелоперами», – убеждал меня год назад Джанни ван Даален, вице-президент по региональному развитию в странах СНГ и Балтии Kempinski Hotels. В тот момент этот зарубежный оператор не только управлял, но и владел пятизвездочным «Балчугом», что в пяти минутах от Кремля.
Кроме того, в августе прошлого года международное агентство TRI Hospitality Consulting провело исследование и пришло к выводу, что по доходности отельного бизнеса Москва лидирует среди европейских столиц. Так, в первой половине 2007 года с каждого номера московские отельеры получали в год 149 евро чистой прибыли, в то время как в Лондоне – 113,72, а в Париже – 86,23.

Перспективность московского рынка гостиничных услуг стала очевидна после того, как отельным бизнесом заинтересовались западные инвестиционные фонды. Так, в мае этого года тот же Kempinski продал словацкому инвестиционному фонду J&T Group более чем за 100 млн. долларов около 75% долей в «Балчуге». При этом бывший владелец здания продолжает управлять отелем. «Западные инвестфонды прекрасно понимают, что сейчас самое удачное время для выхода на российский гостиничный рынок России», – утверждает управляющий директор российского представительства британского фонда London Regional & Property Дэвид Джованис. Но, по его словам, главная беда России – нехватка качественных отелей, в которые возможно инвестировать миллионы. По данным Росстата, в стране насчитывается более 4 тыс. гостиниц почти на 180 тыс. номеров. Но только 14 тыс. номеров, по оценкам международных консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle и Colliers International, отвечают современным стандартам отельного бизнеса.

London Regional & Property, инвестирующий средства в основном в покупку готовых объектов, не стал дожидаться, когда российские девелоперы начнут строить новые отели. В прошлом году британцы заявили о том, что намерены сами потратить около 1 млрд. долларов на строительство отелей в десяти крупных городах России. Фонд подписал договор на управление новыми объектами с американской сетью Hilton, которая давно, но пока безуспешно пытается начать экспансию на российском рынке. «Русские придают большое значение бренду», – объясняет выбор управляющей компании Джованис. Для своего продвижения в России Hilton использует «тяжелую артиллерию»: внучка основателя американской гостиничной сети поп-дива Пэрис Хилтон не раз приезжала в Москву, что только увеличивает узнаваемость созданного американцами бренда.

Но российских девелоперов не проймешь знаменитыми именами: они начали создавать своих операторов.

Русские идут

В советское время был единственный бренд – «Интурист». Сейчас у него достаточно конкурентов среди соотечественников. По версии консалтинговой компании Knight Frank, помимо «Интуриста» крупными отечественными операторами и владельцами гостиниц остаются Amaks Grand Hotels, Heliopark Group, Azimut Hotels Company и «Юмако».

Эти компании активно строят новые отели либо реконструируют старые и выходят на зарубежные рынки. По подсчетам Azimut Hotels Company, российские операторы управляют в общей сложности 230 сетевыми гостиницами на более чем 30 865 номеров. Для сравнения: только один Hilton сейчас управляет по всему миру 455 тыс. гостиничных номеров, а Marriot – более 520 тыс. номеров.

 Правда, у себя на родине российские компании по количеству номеров, находящихся в их управлении, дают фору иностранцам. Международные операторы управляют 38 гостиницами на 10 993 номера, большая их часть сконцентрирована в Москве и Петербурге.

Стремление иностранцев вести бизнес в двух столицах вполне оправданно: по итогам 2007 года все гостиничные предприятия заработали более 3 млрд. долларов, из них 41% пришлось на Москву и 12% – на Петербург. «Емкость отельного бизнеса очень велика: в прошлом году его оборот составил 5 млрд. долларов, к 2010 году он удвоится», – говорит владелец Azimut Hotels Company Александр Клячин. Такие обороты объясняются нехваткой комфортных гостиниц: например, сейчас спрос на самые востребованные отели уровня три-четыре звезды, где средняя цена составляет 150 долларов в сутки, в два раза превышает предложение.

Но российские бизнесмены, что называется, поймали волну и начали активно строить отели бизнес-класса. Тот же Azimut покупает в регионах старые советские гостиницы и на их базе создает сеть трех-, четырехзвездочных отелей.

Свои «звезды» на гостиничном рынке пытаются зажечь и непрофильные инвесторы, имеющие свободные финансы и мощный административный ресурс. В конце мая о своих планах построить сеть привокзальных гостиниц в десяти городах страны заявила «Желдорипотека» – компания, подконтрольная «Российским железным дорогам». Сейчас, по словам Александра Клячина, гостиничный бизнес в России растет на 10–20% в год, через два-три года настанет период первичного насыщения. Как же действующие игроки готовятся к жесткой конкуренции?

Александр Клячин до весны этого года считался основным владельцем инвест-компании «Нерль», в собственности кото-рой находились объекты недвижимости в столице и крупные земельные владения в Подмосковье. В марте этого года он продал часть своих земель, по оценкам экспертов, за 160 млн. долларов зарегистрированной в Дубае компании Al Salam Trading. Деньги понадобились бизнесмену в том числе и для развития отельного бизнеса, которым он занялся два года назад.

В отличие от западных коллег российские операторы пока не готовы только управлять гостиницами: для них отели по-прежнему остаются ценными как объекты недвижимости. Например, у Heliopark и «Интуриста» более половины номерного фонда находится в собственности, Azimut и UMACO владеют практически всеми отелями, которые находятся в их управлении.

Впрочем, не каждый собственник гостиницы может позволить себе управлять объектом, многие из них пытаются привлечь зарубежных операторов с мировым именем. Их услуги, конечно, недешевы: владельцу гостиницы на 150 номеров таким «звездам» бизнеса, как Rezidor SAS, Marriott, Intercontinental Hotels, Hyatt International Hotel & Resorts, Accor Group, Hilton, приходится выплачивать за услуги около 600 тыс. – 1 млн. долларов в год. Приглашая западного оператора, девелопер должен быть готов серьезно увеличить бюджет проекта еще на стадии строительства отеля. Именитый оператор будет диктовать стандарты качества – размер номера, интерьер и т.п. Однако западный оператор может выстроить работу таким образом, что собственнику не придется ломать голову над тем, как заполнить гостиницу.

Москва, Петербург, Сочи

Эксперты Knight Frank утверждают, что наиболее активно гостиничный бизнес развивается в Москве, Санкт-Петербурге и в курортной зоне Черноморского побережья Краснодарского края. Связано это с тем, что основной поток туристов сконцентрирован именно в этих регионах. Так, по данным Всемирной туристической организации, в 2007 году в России побывало почти 23 млн. иностранцев, что на 2% больше, чем годом ранее. До 90% интуристов посещают в основном две столицы. Россияне же ездят на черноморское побережье: по данным руководителя Департамента комплексного развития курортов и туризма Краснодарского края Юрия Пожидаева, только по путевкам этим летом в Сочи и в других курортных городах планируют побывать около  5 млн. россиян. На сегодняшний день в столице насчитывается 136 отелей категории 3–5 звезд с общим номерным фондом 28 221 номер. Из них 12 отелей относятся к категории 5 звезд. Таким образом, в Москве по состоянию на август 2007 г. насчитывается 124 гостиницы категории 3–4 звезды. 36 гостиниц относится к классу 4 звезды, 88 гостиниц – 3 звезды.

В то же время гостиниц среднего сегмента в столице становится все меньше. На месте закрывающихся объектов, как правило, планируется строить гостиницы более высокого класса, которые недостатка в посетителях не испытывают. Московское правительство собирается за пять лет утроить число гостиничных мест в городе. Участники рынка уверены в том, что реализованы эти планы не будут. Пока для строителей отелей не снизят обременения, строить жилье и офисы по-прежнему окажется выгодней. В Петербурге же номерной фонд превышает 17 тыс. номеров, но и этого недостаточно для такого культурного центра.

Несмотря на высокий спрос со стороны потенциальных туристов, сейчас в двух столицах строить стало сложнее: по данным Knight Frank, увеличились затраты на строительство. «Поэтому сейчас в других крупных городах страны отели можно построить на 25–30% дешевле, чем в Москве и Петербурге», – резюмируют эксперты.

Накаляется ситуация и в Сочи: после объявления курортного города столицей Олимпиады-2014 черноморская земля по своей стоимости побила рекорд Москвы, где участки изначально считались самыми дорогими.  Однако ажиотаж вокруг будущей Олимпиады все равно не стихает среди отельеров. До того как Сочи начал готовиться к Олимпиаде-2014, индустрия гостеприимства города развивалась в основном за счет частного сектора. Сегодня, по данным Jones Lang LaSalle, номерной фонд «незарегистрированных средств размещения» в Сочи (сдаваемые в аренду дома, квартиры, мини-отели и тому подобное) оценивается в 27 тыс. номеров. Наиболее известной гостиницей, соответствующей современным требованиям, оставался бутик-отель «Родина», принадлежащий владельцу «Базового элемента» Олегу Дерипаске. Отель управляется компанией «Гост менеджмент отель», которая также принадлежит бизнесмену. По данным агентства GVA Sawyer, общий номерной фонд Сочи сегодня составляет 30 тыс. номеров.

В Jones Lang LaSalle считают, что к 2014 году здесь будет построено еще около 25,6 тыс. номеров. Из них только по Программе строительства олимпийских объектов и развития Сочи как горноклиматического курорта (утверждена правительством 29 декабря 2007 года) должно быть введено в эксплуатацию около 16 тыс. номеров. По этой программе к 2014 году в Сочи должно быть построено 23 новых отеля и реконструировано 8 существующих.   

Сегментация гостиничных объектов по категориям в некоторых регионах России

Количество гостиниц по категориям

 Регион         

         5*     

      4*     

       3*    

 Москва        

  12  

 36

 88

 Санкт-Петербург*        

  7  

 12

 29

 Сочи         

 1 

 5

 6

 Калининград          

 -

 2 

 3

 Липецк         

 - 

  -

 5

 Белгород          

 - 

 1

 4

 Воронеж   

-

 2

 5

 Тверь    

    -   

   1   

 3

 Калуга   

-

 -

 3

 Петрозаводск

 -

 -

 3

 Нижний Новгород

 -

3

 3

 Астрахань   

  -   

  1   

 2

 Калмыкия   

 -   

 -   

 2

 Алтай (Майминский район) 

 -

 -

 1

 Ростов-на-Дону 

 -

 1

 3

 Иркутск

 -

 2

 6

 Краснодар

 1

 3

 7

 Екатеринбург

  1

 2

 9

 Новосибирск

-

 1

 3

 Иваново

 -

 -

 3

 Челябинск

 -

 -

 7

 Уфа

 -

 2

 4

 * Без учета мини-отелей.

   

Источник: Knight Frank



    Партнеры