Домик на природе

Финансовый кризис не мог не затронуть рынок недвижимости. Желая подстраховаться и не доверяя банкам, многие решили подумать о покупке дополнительных квадратных метров.

17 декабря 2008 в 21:02, просмотров: 485

Большинство аналитиков полагают, что цены на жилье будут расти, поскольку вкладывать в него деньги сейчас гораздо выгоднее, нежели в ценные бумаги. А времени на это осталось месяцев шесть. Так что есть смысл присмотреться не только к квартирам, но и к «загородке», ведь спрос на недвижимость в Московской области исправно рос и в «докризисные» времена. Подальше от суеты, пробок, выхлопов, выбросов и прочих «прелестей» цивилизации – по словам риэлторов, около 40% их клиентов уже были готовы переключиться со столичных квартир на загородные дома. Многие ли сегодня могут себе это позволить? Попробуем помочь оценить свои возможности и сделать выбор.

На рынке подмосковной недвижимости можно встретить дешевые предложения. За 10 тыс. долларов и даже меньше. Только в большинстве случаев это будет маленький щитовой домик на территории садового товарищества, да еще с каким-нибудь близлежащим «сюрпризом» типа ЛЭП. И, разумеется, далеко от столицы – 90–100 километров.

До 50 тысяч долларов: крыша над головой

Иногда попадается что-то более-менее приличное. Типа одноэтажной дачи площадью в 40 квадратных метров на 8 сотках за 43 тыс. долларов – и всего в 15 километрах от МКАД по Ярославке. Дача, конечно, не вчера и не позавчера построена, на заросшем участке, с деревянным забором, никакой охраны. Из благ цивилизации только электричество. Или трехэтажный коттедж из кирпича, крытый металлочерепицей. 18 соток, молодые сосны. Правда, это уже 100 километров по Дмитровке и внутренняя отделка в доме не выполнялась, зато КПП на въезде, продмаг в семи минутах ходьбы – и всего 50 тысяч. Правда, таких предложений на рынке немного, уходят они очень быстро.

Искать надо в газетах бесплатных объявлений и на уличных столбах. Риэлторы с такими предложениями связываться не любят. Более того, они брезгливо относятся к недорогим объектам и сразу постараются вас отговорить от покупки. «Все дешевое и ветхое предназначено не для проживания, это даже не рассматривается как недвижимость», – так ответила глава одной из крупных риэлторских фирм на просьбу рассказать, что стоит меньше 50 тыс. долларов. Она предпочитает говорить о таких объектах как о «практически свободных» участках, на которых можно все снести и построить новое жилье.

Впрочем, у риэлторов свой интерес. Возиться с дешевыми объектами им невыгодно – процент низок, а мороки много. Но жить-то нам. Пусть и негламурный вид у старой дачи и она требует ремонта, но ведь на природе – а это важнее.

50–100 тысяч: экономкласс

В этом ценовом диапазоне вы найдете много предложений, но большинство из них имеет некий минус, который может перевесить возможные плюсы. Есть, допустим, хороший кирпичный дом, 200 квадратных метров, за 93 тыс. Но электричество не подведено, да и далековато, 70 километров по Симферопольскому шоссе. Чуть дороже стоит дом в Кубинке – поближе к Москве, но отопление печное, да и территория военного городка не всем понравится. За 120 тыс. получаем дом из бруса, обложенный кирпичом, но опять же с печкой. Возможно, такие варианты больше сгодятся как дачи, а не как дома для постоянного проживания.

Вот как раз и дача. 40 километров от МКАД, Каширское направление, кирпичный дом, построенный в 1995 году. Два этажа, на 110 квадратных метрах есть камин, летняя веранда, балкон. 20 соток с садом и теплицей, асфальтированная дорога до дома и круглогодичная охрана. Это, пожалуй, потолок для экономкласса – да и стоит он уже 150 000 «зеленых».

Особая история – недостроенные дома. Они дешевле. Можно за 110 тысяч купить дом с подрядом – участок в 12 соток, на котором построят 134 жилых квадратных метра, обещаны вода, газ, свет и охрана. Все это за 43 километра по Волоколамке (придется смириться с пробками в Красногорске).

Но у варианта с покупкой еще непостроенного дома есть подводные камни. Строят дома, как правило, малоизвестные небольшие фирмы, хозяева которых имеют обыкновение время от времени бесследно исчезать. Вот и подумайте – охота ли вам еще в одной демонстрации «обманутых» участвовать.

Еще одна «подстава» кроется в недобросовестных объявлениях. Для экономкласса это излюбленная уловка застройщиков. К примеру, за 72 000 долларов предлагают поселиться в строящемся коттеджном поселке в полусотне километров от МКАД по Новорижскому шоссе. Место считается одной из лучших экологических зон Подмосковья, в десяти минутах – Истринское водохранилище. Площадь домов – от 220 квадратных метров, участков – от 12 соток. Охраняемая территория с контрольно-пропускным пунктом, поблизости школа, магазины и отделение Сбербанка.

Все, казалось бы, просто замечательно. Радостно звонишь по указанному телефону… и узнаешь, что еще надо доплачивать за участок, а участки остались только большие, соток по сорок-пятьдесят, да и сам коттедж как минимум раза в два «приподнялся». Короче говоря, 400 «тонн» вынь да положь. «А на сайте старая информация», – беспечно сообщает телефонная собеседница.

150–300 тысяч: таун – не город

В последнее время у риэлторов появилось новое выражение – «гамбургер с шампанским». Так они называют поселок экономкласса в ближнем Подмосковье с коттеджами на 12 сотках. Имеется в виду сочетание дешевых домов и дорогой земли. Правда, гамбургер в отличие от вина не может с течением времени изменяться в лучшую сторону. Излюбленная цифра риэлторов – 300 тыс. долларов. Именно к ней стремится цена «среднего» подмосковного дома в новом коттеджном поселке. Но можно найти и значительно дешевле. «Предложения в ценовом диапазоне 150–300 тыс. – это объекты в новых охраняемых поселках со своей инфраструктурой, единым архитектурным стилем, собственной службой эксплуатации и так далее», – рассказывает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости компании «МИАН – агентство недвижимости». За цену, равную стоимости «средней» городской квартиры, можно приобрести коттедж или таунхаус с придомовым земельным участком и нормальной экологией.

Вот, например, коттеджный поселок в 75 километрах от МКАД по Новорижскому шоссе. Каждая «дача» – по 162 тысячи долларов. За эти деньги получаем дом площадью 165 квадратных метров, магазин в поселке, красивый пейзаж вокруг, а еще обещают пруд «с последующим его зарыблением». Правда, надо торопиться – на такие предложения желающих предостаточно.

Какие минусы у этой стоимостной группы? При строительстве не используются дорогие материалы, площадь земельных участков обычно не превышает 15 соток (а в случае с таунхаусами – не более 4–6 соток), из благ цивилизации – зачастую только магазин в ближайшем населенном пункте. Лишь каждый третий поселок экономкласса может похвастать собственными детскими, спортивными и развлекательными учреждениями. Правда, все необходимое обычно имеется в соседних населенных пунктах, расположенных в зоне доступности.

Что же до таунхаусов, то следует сразу оговорить – это не жилье для богатых, а «суррогат» загородного дома. И есть отличия между нашим «гибридом городской квартиры и загородного дома» и заграничным.

За рубежом это «городской формат». Дома с земельными участками размером до четырех соток находятся в черте города или в ближайшем пригороде. Они продаются «под ключ», с внутренней отделкой и встроенной техникой.

У нас же земля в городской черте стоит слишком дорого, поэтому таунхаусы выгоднее строить за городом, но желательно не дальше 20 километров от МКАД. Более половины их предлагается в зоне до 15 километров. Так что таунхаусы, дословно – «городские дома», у нас вовсе не городские. Они, как правило, продаются без отделки, значит, потенциальный покупатель должен быть готов потратить приличную сумму на ремонт.

Тем не менее популярность таунхаусов в России постоянно растет. И география их строительства значительно расширилась – «волна» таких поселков охватывает практически все подмосковные направления и категории покупателей.

Например, таунхаусы в 18 километрах от МКАД по Минскому шоссе выставляются застройщиком на продажу в среднем по 200 тыс. долларов, средняя стоимость дома в поселке в 12 километрах от МКАД по Новосходненскому шоссе составляет 250 тысяч, коттедж в десяти километрах от столицы по Волоколамке можно купить за 290 тысяч.

На Рублевке и Киевском шоссе таунхаусы не строят. Активное строительство идет у Ново-Рижского, Калужского, в начале Дмитровского шоссе. Интересные предложения сформированных поселков можно найти на Волоколамском шоссе, сразу за Красногорском. Если рассматривать такие поселки не как место жительства, а как выгодное инвестирование, то можно присмотреться к «нулевому циклу» на Новой Риге.

300–800 тысяч: все включено

Если у вас есть полмиллиона долларов, то таунхаусы для вас уже не вариант. Для вас – поселки бизнес-класса. Риэлторы полагают, что на рынке наблюдается даже «перенасыщенность» объектов этой категории.

Такие дома, как правило, расположены в радиусе до 40 км от МКАД. Тут требования более жесткие и четко обозначены. Площадь строений – от 300 квадратных метров и выше, площадь земельного участка – не менее 15 соток. Количество домов в поселке не ограничено, но обязательно наличие собственной инфраструктуры. Вот тут в отличие от экономгруппы собственные магазины, школы, детские сады, рестораны и клубы имеются более чем в половине поселков.

Впрочем, если загородная недвижимость нужна только для проведения летних уик-эндов, то в развитой инфраструктуре, возможно, нет особой необходимости. Необходимый запас еды на выходные и в багажнике уместится. В конце концов, до ближайшего населенного пункта полчаса на машине – и все дела. Закоренелым холостякам тоже подойдет – если активная жизнь в городе проистекает, а на лоно природы они только спать приезжают. А вот если жить за городом постоянно, да еще с детьми, тогда нужны школы, магазины, рестораны, прачечные и другие социальные объекты в зоне «шаговой доступности». Причем дети имеют обыкновение расти, поэтому будут расти и их запросы. Дабы дать потомству всестороннее образование, одной только школы может не хватить.

Наличие инфраструктуры, особенно детских образовательных учреждений, сильно влияет и на стоимость проекта, и на спрос. Ведь многие выбирают жилье на природе как раз для того, чтобы подрастающее поколение воздухом дышало. Хорошая школа может увеличить спрос в несколько раз, пусть она даже и на некотором расстоянии, как это было с коттеджным поселком «Павлово», что недалеко от Павловской школы.

Дом за миллион: любые причуды

Вот где нет предела фантазии – как застройщика, так и клиента. В списке элитных предложений можно увидеть дома, стилизованные под русскую народную сказку, китайскую пагоду или альпийское шале. Тут есть вертолетная площадка, поле для гольфа и даже сафари-парк на территории поселка. Одна компания запустила «принципиально новую концепцию» поселка – «норы хоббитов». Правда, потом выяснилось, что речь идет лишь о подземных коммуникациях, когда на въезде в поселок попадаешь в тоннель и «выныриваешь» на парковке у своей виллы. То есть жилых нор в Барвихе никто не роет. Хотя, впрочем, всему свое время.

Модно пригласить архитектора с именем, который разработает индивидуальный фасад, подберет цветовую гамму и учтет все прочие пожелания. Доходит до смешного. Потенциальным жителям Барвихи сказали, что на эксплуатируемой кровле их домов можно создать зимний сад. Сказано – сделано. Теперь на крышах растут абсолютно бесполезные в среднерусском климате зимние сады, а самовольно застекленные балконы исказили первоначальную концепцию архитектора.

Но есть и обязательные требования к элитному жилью. Это, как правило, дома, расположенные по Рублево-Успенскому, Ильинскому, Новорижскому, Калужскому и Сколковскому шоссе. Требования – четко определенные. Рядом должен быть лес 1-й или 2-й категории (в основном хвойный) либо водоем (первые линии к берегу). Расстояние от МКАД не должно превышать 15–20 км. Площадь особняков – от 400 квадратных метров и выше. Площадь земельных участков под строениями – не менее 30 соток. Численность строений – не более 30–50 на поселок.

Коттеджи оснащены всеми современными коммуникациями. Материалы и технологии – самые дорогие; серьезная охрана, сервисные службы, административный центр, спорткомплекс, супермаркеты, рестораны, бары – само собой разумеется. Средняя стоимость предложений – от миллиона долларов и выше.

Близость водоема всегда добавляет привлекательности объекту недвижимости. Уже и не о красивом пейзаже речь ведется, не о купании и рыбалке. Только яхтинг – вот занятие, достойное продвинутого загородного жителя. Кто-то говорит, что именно «околоводное» жилье становится конкурентом «рублевскому» бренду. Стоимость объектов недвижимости с хорошими участками у «большой воды» (Пестовское, Икшинское, Учинское, Рузское и прочие водохранилища) в централизованных поселках превысила уже 5 миллионов «зеленых». Сравним: участок на воде по Дмитровскому направлению стоит до 35 тыс. долларов за сотку, а цена сотки в лесном массиве по тому же направлению составляет от 8 до 10 тысяч.

Но оформить землю для строительства рядом с водоемом довольно непросто. Потенциальным покупателям недвижимости стоит посоветовать проверить, заложены ли в высокую стоимость коттеджа на берегу речки, где будет покачиваться катер счастливого домовладельца, работы по удовлетворению экологическим требованиям.

Иначе можно стать объектом пристального интереса ведомства Олега Митволя. Подобные участки – большой дефицит. Дома же у воды настолько востребованы, что многие застройщики выходят из положения, создавая искусственные водоемы.

«Если говорить об эксклюзивных элитных объектах, соответствующих всем требованиям этого уровня, их не так уж и много, – считает Светлана Кондачкова. – Дефицит ощущается достаточно остро, и говорить о том, что спрос сравнялся с предложением, не приходится».

Квартира-курорт

Несколько лет назад на наш рынок недвижимости пришла мода на загородные многоквартирные дома. Пришла из-за границы – там весьма популярна концепция совмещения жилой и гостиничной составляющей в рамках единого проекта. Из Швейцарии, Дубая и Кипра загородные курорты и резиденции шагнули в Подмосковье.

Территорию здесь называют «курортной зоной», а в проектах некоторых комплексов предусмотрено введение в будущем дополнительного обслуживания, как в пансионатах, – с централизованными завтраками-обедами-ужинами, уборкой квартир и прочими услугами «гостиничного типа».

Жилье формата «загородный курорт» и «загородная резиденция» особенно нравится тем горожанам, которые желают проводить свой досуг на природе, но при этом не затрачивать лишних сил и средств на управление своей недвижимостью. Зачем покупать участок вместе с домом, когда можно просто жить рядом с лесом и речкой?

К примеру, можно жить на Рублево-Успенском шоссе. Семиэтажный дом, апартаменты свободной планировки площадью от 90 до 192 квадратных метров, 100 гектаров вековых сосен вокруг, архитекторы разработали фасад в стиле неоклассицизма. Но не обязательно выбирать себе в соседи президентскую администрацию.

Комплекс малоквартирных домов, расположенный на территории более 14 га, 38 километров к югу от Москвы между Калужским и Симферопольским шоссе.

Апартаменты продаются в собственность, жильцы получают полный гостиничный сервис, а инфраструктура включает в себя школу, детский городок, оздоровительный комплекс, несколько ресторанов… и еще много чего, включая SPA-центр и парк с декоративным прудом, который зимой превращается в каток.
Апартаменты площадью от 50 до 150 квадратных метров, пентхаусы от 100 до 300 квадратных метров пользуются большим спросом. За время продаж цена подросла более чем в два раза и составляет 2200 за «квадрат». Среди будущих обитателей преобладают представители среднего российского бизнеса, а также люди творческих профессий, привыкшие к домам отдыха и творчества.

Или возьмем дачный поселок, расположенный в 40 минутах езды от столицы на левом берегу Москвы-реки под Звенигородом. Территория в 53 га с двух сторон окружена лесом. Жилая зона поселка – 150 коттеджей из клееного бруса площадью 150–300 квадратных метров на участках от 10 до 60 соток. Сегодня минимальная стоимость участка с домом составляет 210 тысяч, а коттеджи с участком на первой к воде линии оцениваются в 580 тысяч долларов. Стоит отметить, что расположение коттеджа на первой береговой линии от водоема или в лесной зоне обычно увеличивает его стоимость более чем на 50%.

Выбирайте пробку по своему вкусу!

Однако практически в любом направлении от Москвы приходится сталкиваться с автомобильными пробками. Можно, конечно, и электричкой, но нормой для коттеджного поселка является удаленность от железной дороги как минимум на три километра. Добираться до станции пешком в этом случае придется 40 минут. Не для этого обеспеченные люди дома покупают. Так что выбирайте пробку на свой вкус.

Самыми «тяжелыми» считаются Новорязанское, Ярославское, Ленинградское, Волоколамское и ждущее реконструкции Дмитровское шоссе, наиболее пропускные – Новорижское, Киевское, Симферопольское шоссе, а также Москва–Дон.

Уже зафиксирован рост интереса к загородным проектам, расположенным на сравнительно свободных шоссе – Калужском и Можайском. Но «модные» направления – Рублевка и Новая Рига – все равно не теряют своей популярности.

Кстати, престижность направления повышает цену объекта на 30% и более. Такие хоромы, как на Рублево-Успенском шоссе, далеко не везде строятся, но кое-где аналоги есть. То, что на Рублевке стоит три миллиона «зеленых», на Новорижском и Калужском шоссе – полтора, на Симферопольском – миллион.

Основная масса коттеджных поселков сконцентрирована на четырех шоссе: Новорижском, Калужском, Рублево-Успенском и Дмитровском – 52% рынка коттеджного строительства. Перспективным считается и Минское шоссе.

Новая Рига – самое дорогое (после Рублевки, конечно) и раскрученное шоссе. И через несколько лет оно, возможно, будет даже чересчур загружено. Цены скорее всего будут расти, но вряд ли такими же темпами, что и раньше.

Безусловно, весьма перспективно Киевское шоссе: после расширения и реконструкции автомобильной дороги оно станет самым современным в Подмосковье. Дмитровское шоссе сейчас не слишком популярно, но есть планы по его реконструкции. Ярославское шоссе имеет несомненный плюс из-за природы (сосновые боры, водохранилища), но имеет низкую ценность из-за плохой транспортной доступности.

Собираясь на природу, возьмите с собой юриста

У тех, кто приобретает дом за городом, есть опасность натолкнуться на разного рода «сюрпризы». Прежде всего  это юридические сложности в оформлении прав собственности на загородную недвижимость для постоянного места жительства.

Нужно детально просмотреть многие бумаги. Хотя для самой сделки нужны только кадастровый план земельного участка и паспорт БТИ, другие бумаги помогут покупателю удостовериться, что его не выселят вскоре из нового дома. Поэтому стоит взглянуть еще и на решение главы местного органа самоуправления о передаче земельного участка застройщику, с которым заключается договор купли-продажи. Поинтересоваться свидетельством о переводе участка из разряда сельхозземель в разряд земель под ПМЖ. Изучить документ, удостоверяющий, что по участку не проходят незаконные коммуникации. А также надо посмотреть на заключение экспертизы, подтверждающей, что дом не находится в природоохранной зоне, а сам участок не захватывает территорию близ водоема.

Ведомство Олега Митволя многих напугало – участие представителей Росприроднадзора в судьбе поселков на Истринском водохранилище запомнится надолго.

Важно, оформлена ли земля в собственность. В среднем земельный участок с зарегистрированным на него правом собственности отличается в цене не менее чем на 40 % от участков с другим имущественным правом на землю. Информация к размышлению: по словам экспертов, почти 65% загородного вторичного рынка не имеет полноценно оформленных документов, а владельцы этого жилья располагают лишь старыми документами вроде справок садовых товариществ, сельсоветов и иных канувших в Лету организаций.

Опасность подстерегает и в том случае, когда документы были выданы на старый дом, взамен которого был построен новый. Вообще проблемы возникают в основном у тех, кто приобретает недвижимость, построенную до 2005 года. Связано это с тем, что в целях экономии времени и средств многие инвесторы начинали возведение объектов до получения разрешения на строительство.

«При любой сделке всегда надо посоветоваться с юристом-«загородником», – советует специалист Жанна Щербакова. – Он разберется и с домом, и с землей, и с массивом вокруг».

Если вы покупаете дом на стадии строительства, то сэкономите примерно 30% в цене, но столкнетесь с риском. Тут нужно обязательно изучить репутацию застройщика, провести экспертизу правоустанавливающих документов, проверить наличие исходно-разрешительной документации. Для оценки юридической чистоты сделки и выявления «подводных камней» договора следует воспользоваться услугами экспертов, обладающих специальными знаниями в области земельного права.

Можно сказать так: купить недострой выйдет дешевле, но достраивать дом – весьма дорого. В зависимости от предпочтений потребителя внутренняя отделка дома обходится от 350 долларов за квадратный метр. В домах бизнес- и элитной категории эти цифры намного выше.

А ведь еще надо будет протянуть на участок газ от магистрального газопровода, заняться водой и электричеством.

Следует обратить внимание на размеры предлагаемых домов – городские параметры для них не годятся. Площадь в 100 квадратных метров хороша для городской квартиры, а для загородного дома этого маловато, поскольку половина полезной площади уйдет под хозблок. Риэлторы утверждают, что этот показатель влияет на ликвидность дома. Самые ликвидные площади домов – 250–350 квадратных метров. А наименьший спрос на площади в 800 «квадратов» и более. Высота потолков должна быть более 3 метров.

Запомнившиеся с советских времен 6 соток – это тоже мало. Для того чтобы загородная недвижимость не упала в цене, участок должен быть раза в три больше. Наибольшую ценность представляют участки от 25 соток и более. Последней тенденцией рынка стал формат загородных усадеб – проектирование организованных коттеджных поселков удаленностью от 50 километров от Москвы и далее, со строительством домов на участках от гектара и более.

В коттедж – с дозиметром

Жилье подальше от мегаполиса выбирают из-за свежего воздуха, но в начале третьего тысячелетия и загородный воздух не всегда чист и свеж. Считается, что самые лучшие с экологической точки зрения места Подмосковья находятся в «подветренной» западной части области. В их числе – Одинцово, Руза, Апрелевка, Внуково, Красногорск, Звенигород. Причем Одинцовский район признан лидером по результатам конкурса «Экологически чистый район (территория)» и получил соответствующую медаль. В восточных районах области, где сосредоточено значительное количество промышленных объектов, обстановка гораздо хуже. В списке «отстающих» – Люберцы, Щелково, Орехово-Зуево, Железнодорожный.

Замерами радиационного фона в Подмосковье занимается управление Российской гидрометеослужбы по Центральному федеральному округу. Три десятка станций делают ежедневные замеры радиационного фона. И по данным Росгидромета, уровень радиации в области не превышает 11–12 микрорентген в час. Это считается безопасным для человека.

Но не все эксперты делают столь оптимистичные заявления. Ученые из МГУ пару лет назад выпустили доклад «Оценка экологического состояния почвенно-земельных ресурсов и окружающей природной среды Московской области». И нашли участки, где почва заражена радиоактивным изотопом цезия-137. Семнадцать участков – почти 10% территории области. При норме не больше 1,5 кюри на квадратный километр плотность загрязнения составила от 1,5 до 3,5 кюри.

А спустя некоторое время, отмечают ученые, власти опубликовали «Радиационно-гигиенический паспорт Московской области» – ни слова о загрязнении цезием.

Есть «потенциально опасные» объекты с радиацией, о которых все и без справочников знают. В окрестностях Сергиева Посада находится крупнейший могильник ядерных отходов. По соседству периодически находят радиоактивные камни. Или Дубна, где функционирует Объединенный институт ядерных исследований, а в нем – ядерная установка с радиоактивными материалами. Три года назад на территории института был пожар, но уровень радиации тогда не превысил нормы.

Есть и иные опасности. Пока последствия кризиса не отразились на ценах загородной недвижимости. Хотя, считают профессионалы, это непременно произойдет. Стоит ожидать коррекции, а попросту уменьшения цен из-за снижения покупательской способности населения, банки сократили ипотечные программы, девелоперам нужно распродавать активы для пополнения оборотных средств. Возможно, некоторые, особенно небольшие, попросту обанкротятся.    



    Партнеры