Договор аренды заключить надо? Надо! Налоги с прибыли заплатить надо? Очень желательно! Итак, как правильно сдать квартиру, чтобы потом не было мучительно…
Составьте договор
Главный, да, главный пункт, который вы обязаны выполнить при сдаче своего жилища, — это заключение договора. Если в квартире или доме остаются ваши вещи (мебель, бытовая техника и другие), вы же хотите, чтобы и после выселения жильцов вещи оставались?
Итак, договор — главная гарантия соблюдения прав и интересов собственника квартиры при ее сдаче. В этот документ должны быть включены все существенные условия: предмет, срок, размер и порядок внесения платежей. Конечно, при наличии определенных навыков собственник способен составить такой договор сам.
Также можно обратиться за помощью к специалистам по операциям с недвижимостью (юристам и риелторам), которые, исходя из требований и конкретной ситуации, составят договор найма, наиболее полно защищающий интересы арендодателя.
Опишите имущество
При въезде в съемное жилье имеет смысл оформить дополнительный документ — акт приема-передачи. В нем указывается, что арендодатель сдал, а арендатор принял квартиру по указанному адресу, прилагается перечень передаваемого вместе с квартирой имущества (мебель, бытовая техника), отмечается, сколько комплектов ключей получил арендатор. Акт приема-передачи подписывают обе стороны, после чего его можно подшить к договору аренды квартиры.
Настоятельно рекомендуется при каждом внесении арендной платы и коммунальных платежей брать с хозяина квартиры расписку. Можно заранее подготовить небольшую табличку в виде приложения, где будет указан месяц, за который производится плата, сумма платежа, подпись арендодателя. В конфликтной ситуации будет доказательство, что арендная плата была внесена.
Укажите цену
Определитесь с ценой. Стоит несколько минут или часов потратить, изучая челябинский рынок аренды. Если поставите слишком низкую цену, сдадите квартиру сразу, но будете недополучать прибыль каждый месяц. Если цену «загнете», квартира может простоять несколько месяцев, пока на нее найдется временный жилец.
Как правило, в договоре указываются сумма и период времени, за который она вносится. Целесообразно указать, в какой срок наниматель обязан передать эту сумму хозяину квартиры, а также последствия просрочки оплаты. Это условие позволит собственнику взыскать с жильца штраф или неустойку, если тот пропустит срок оплаты.
Следует оговорить обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг, услуг телефонной связи, Интернета, обслуживания домофона или охраны подъезда. От такого условия, как срок договора, зависит ряд обстоятельств. Если договор заключен менее чем на один год, то при отсутствии специальных оговорок на такой договор не распространяются предусмотренные законом правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок.
Уплатите налоги
Один из самых важных и волнующих вопросов — налоги. Конечно же, их лучше платить. Если внаем сдается только одна квартира, то достаточно будет ежегодного декларирования доходов и уплаты налога на доходы физических лиц в размере 13 процентов.
При этом налоговая инспекция вправе потребовать документы, подтверждающие наличие источника дохода: соответствующий договор с нанимателем и, возможно, выписку со счета, на который поступают арендные платежи (или акты приема-передачи денежных средств, если оплата осуществляется наличными).
В налоговую декларацию должны включаться все доходы, полученные налогоплательщиком в истекшем году, независимо от того, был ли удержан налог при выплате таких доходов, или его еще предстоит уплатить. Если, например, помимо сдачи квартиры в аренду налогоплательщик получает доход в виде заработной платы, то сумму и источник такого дохода также необходимо будет указать в декларации, несмотря на то что налог в отношении данного дохода был удержан работодателем и повторно его уплачивать не придется. То же касается и остальных видов доходов.
А теперь хорошие новости. Представление декларации не потребуется только в том случае, если имущество сдается в аренду юридическому лицу и соответствующая сумма налога уже была удержана и перечислена в бюджет при выплате арендных платежей.
Однако ситуация несколько усложняется, если вы сдаете одновременно несколько квартир. Чтобы не нарушать налогового, а тем более уголовного законодательства, стоит зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Это достаточно простой процесс, который по срокам занимает не более недели.
Одновременно необходимо задуматься о том, какой режим налогообложения лучше всего применять. Сдача в аренду недвижимости индивидуальным предпринимателем приведет к возникновению дополнительной налоговой нагрузки в виде необходимости уплаты НДС по ставке 18 процентов.
Если хочется ставку поменьше, то можно перейти на упрощенную систему налого-обложения. Применение данной системы заменяет уплату НДС, НДФЛ и ЕСН уплатой единого налога.
Советы арендатору
Прежде чем заключить договор аренды с собственником понравившейся квартиры, убедитесь, что он действительно ее владелец. Только собственник жилого помещения имеет право пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Попросите будущего арендодателя предъявить документ, подтверждающий его право собственности, например договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве собственности. Если собственник один, то он и подписывает договор. От имени владельца сдать квартиру может доверенное лицо, но его полномочия обязательно должны быть заверены нотариально.
Если собственников несколько, то ситуация усложняется. Собственник, владеющий лишь долей квартиры, не может сдать внаем ее всю без согласия остальных владельцев. Под договором аренды должны подписаться все владельцы квартиры, а если среди них есть несовершеннолетние дети, то их полномочные представители — родители.
Когда обеспечить личное присутствие всех собственников невозможно, один из них должен представить нотариальную доверенность на свое имя или согласие от других собственников, опять же оформленное нотариально. Договор аренды, подписанный лицом, на то не уполномоченным, недействителен.
Договор аренды жилого помещения обязательно должен включать:
- краткое описание квартиры — адрес, количество комнат;
- сведения о собственниках, ссылки на документы, подтверждающие право собственности;
- список лиц, которые будут проживать в снимаемой квартире, и их паспортные данные;
- размер и порядок внесения арендной платы;
- условия оплаты коммунальных услуг;
- срок действия договора;
- условия его расторжения.
