В России обеспечением ответственности застройщиков занимаются банки и 15 страховых компаний – многие игроки рынка ушли после прошлогодних проверок ЦБ. Однако сейчас институт гарантий находится под угрозой из-за вводимой государством монопольной альтернативы - компенсационного фонда, в который застройщики, работающие по договорам долевого участия, должны будут вносит взносы в размере от 1% от стоимости строительства. При этом «активироваться» фонд будет лишь при банкротстве застройщика, выплачивая компенсации дольщикам и финансируя достройку жилья по ДДУ.
Как ранее заявляли в Минстрое РФ, объем компенсационного фонда составит порядка 15 -20 млрд рублей в год. Однако участники рынка высказывают опасения о том, что это крайне малая сумма, которой может хватить лишь на выплаты дольщиком при банкротстве всего одного крупного застройщика. При средней стоимости постройки жилого дома в размере 500 млн рублей озвученный размер фонда может соответствовать всего около 30-50 жилым домам, отметили эксперты на прошедшем на днях пресс-завтраке, организованном Всероссийским союзом страховщиков (ВСС).
Участники встречи озвучили мнение, что при ставке от 1% фонд просто не сможет работать – размер взносов придется поднимать до 3% или даже 5% от стоимости строительства. Тем более, доля банкротства застройщиков в последнее время неумолимо растет и составляет около 1,8% по данным Рейтингового агентства строительного комплекса. По расчетам РАСК, в одной из стадий банкротства в настоящее время находятся 149 строительных компаний, на балансе которых 4,5 млн кв. метров незавершенного жилья.
У страховых компаний действует средняя ставка для застройщиков 1,2% и выше, однако самые «вкусные» условия предлагаются надежным застройщикам, которых страховая компания отбирает в процессе тщательной селекции, взвезшая свои возможные коммерческие потери и рискуя своими средствами. Именно механизмом экспертизы застройщиков и оценки рисков, инструментом перестраховочной защиты необходимо дополнить систему компенсационного фонда, которая сейчас только создается и пока не регламентируется никакими законодательными актами, считают участники рынка. При этом компенсационный фонд может существовать на рынке совместно со страховыми компаниями, уверен президент ВСС Игорь Юргенс. По его словам, такие примеры успешной работы существуют - автострахование, агрострахование и страхование ответственности перевозчиков. «Создание фонда может являться важной частью системы защиты дольщиков, но целесообразно сделать его дополнительным средством осуществления гарантий, в дополнение к действующим в настоящее время механизмам обеспечения ответственности застройщика перед участниками долевого строительства», - считают в ВСС. Также на встрече прозвучало предложение для государственных структур сконцентрироваться на решении накопленных вопросов с обманутыми «дольщиками», которые возникли до начала осуществления гарантий с помощью страховых компаний и банков.
Была отмечена особая роль ЦБ РФ в наведении порядка на рынке гарантий. Мегарегулятор прикладывает постоянные и последовательные усилия для очистки рынка, подвергая тщательному аудиту и контролю организации обеспечивающие гарантии для «дольщиков». В результате, участники долевого строительства получают двойную гарантию: застройщик проходит проверку со стороны финансового института, но и сами банки и страховые компании находятся под постоянным контролем со стороны ЦБ РФ. С одной стороны, это приводит к уменьшению количества организаций, допущенных до рынка гарантий в сфере долевого строительства, но с другой стороны повышает уровень качества гарантий для «дольщиков».
Участники встречи сошлись во мнении, что действующий два года механизм защиты прав дольщиков полностью подтвердил свою эффективность тем, что в настоящее время практически не зафиксировано банкротств застройщиков, чья ответственность была гарантирована страховыми компаниями и банками, благодаря системе отбора и аудита, который реализован рыночными страховыми и банковскими организациями. Для «дольщиков» это является ответом на вопрос «достроят/не достроят» — так как профессиональные игроки обладают всем набором необходимых ресурсов и экспертизы для оценки деятельности девелоперов. Было отмечено, что в сложившейся ситуации некоторое количество застройщиков осталось без возможности привлекать средства граждан, так как эти девелоперы не соответствуют жестким критериям банков и страховых компаний, и существует определенное информационное давление на Минстрой в связи с этим.
Существующее законодательство уже позволяет создать эффективную комбинацию рыночных механизмов и компенсационного фонда в виде двухуровневой системы, где страховые компании и банки осуществляют качественную селекцию застройщиков, а фонд обеспечивает дополнительный финансовый резерв, как и задумывалось. Такой подход позволит уменьшить нагрузку на бюджет. Кроме того, такая схема исключит тенденцию к монополизации на рынке, когда решение о допуске застройщиков до рынка долевого участия будет приниматься одним лишь фондом. При этом страховые компании и банки часть страховой премии могут перечислять в фонд для фактического резервирования, что будет наполнять структуру денежными средствами.
Если же поправки в существующее законодательство не будут выработаны совместно государством и участниками рынка, то проблемы «обманутых дольщиков» могут упасть на плечи всех налогоплательщиков страны. Поскольку, по расчетам экспертов, в первый год работы фонд сможет привлечь от девелоперов 16 млрд руб. (при условии единого тарифа в 1% от цены каждого ДДУ). Однако на завершение строительства проблемных объектов потребуется уже 18 млрд руб., прогнозируют в ГУ ВШЭ.
Таким образом, может возникнуть ситуация, когда недостающие средства придется вносить государству и покупателям жилья.
Инна Артемьева
