В 2019 году москвичка оформила сделку с Виталием, живущим по соседству. За жилье она получила пять миллионов рублей. Сумма небольшая даже по тем временам. Тем не менее собственница была на нее согласна и получила деньги.
История странная. Очевидцы говорят, что пожилая женщина продает жилье не в первый раз, но благодаря справке об инвалидности по психическому заболеванию ей возвращают его вновь и вновь. Сама она сообразить, что к чему, не в состоянии в силу понятных причин.
Вроде как серый кардинал и защитник – новый муж москвички Яков, утверждающий, что его жену постоянно обманывают. Больше того – Яков утверждает, что Виталий ничего не платил, а сделка была мошеннической.
Виталий с женой по-прежнему живут в квартире и выселяться не хотят. Мужчина утверждает, что он сделал ремонт за миллион рублей. Теперь супруги готовят кассацию, но шансов из-за диагноза больной женщины практически нет.
- Если люди попадают в подобные ситуации, выход один: подавать апелляцию и собирать документы, - говорит основатель и почётный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Фактически это мошеннические действия со стороны продавца.
- Как не попасться на начальном этапе?
- Предпринять определенные действия, - говорит Константин Апрелев. - Первое – в процессе проведения сделки нужно получить справки о здоровье собственника. Он не должен находиться на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Если риелтор сопровождает сделку, запросить эти справки – его святая обязанность. Риски утраты собственности возможны, если продавец злоупотребляет правами покупателя.
Без участия риелтора в сделке любые сомнения во вменяемости продавца должны быть сняты – требуется медицинская экспертиза, когда собирается врачебный симпозиум. Такие случаи есть. Еще один момент – нужно сделать все, чтобы покупатель был признан добросовестным. Квартира приобретена по рыночной цене? Предприняты все необходимые действия для проверки легитимности сделки – в частности, был сделан запрос по переходу квартиры от собственника к покупателю и обратно?
- Когда человек покупает машину – а она стоит в десятки раз меньше, - он проверяет и наличие аварий, и пробег. А по квартире-то проверка важнее, - продолжает Константин Апрелев. – И если на руках есть все справки, в суде у неблагонадежного продавца не будет никакой перспективы.
- Пять миллионов за квартиру в Москве в 2019 году – понятно, что немного. Неужели покупатель не понимал этого, точнее, понимал, что совершает сделку по дешевке?
- А вот не скажу. Квартира могла быть с плохим ремонтом, после затопления, пожара и т.д.. На первом этаже пятиэтажки квартира стоит на 20% меньше, чем в другом жилье, на пятом – на 10%, - отвечает Константин Апрелев. – Купить квартиру даже на 15% ниже рыночной стоимости на «вторичке» - обычное дело. Сейчас квартира в Зюзине такого же метража оценивается в 10 миллионов рублей.
Юрист Евгений Антонов комментирует, что сделки, совершенные с пороком воли (ситуацией, когда волеизъявление человека не совпадает с его внутренней волей), характеризуются неспособностью стороны договора понимать значение своих действий или руководить ими. На практике бывшие собственники имущества, а часто и их наследники, считающие свои права нарушенными, обращаются в суд с требованием к новому собственнику о признании сделки недействительной.
Участвовал ли муж москвички в сомнительной схеме – непонятно. Во всяком случае, сам он в этом не признается.
- Возвращая недвижимое имущество продавцу, который при его отчуждении находился в состоянии неспособности понимания значения своих действий, суд принимает решение и о встречном возврате покупателю суммы. При этом покупатель не лишен права требовать у продавца денежного возмещения произведенных улучшений – в частности, ремонта, - говорит Евгений Антонов.
Судебная практика знает случаи, когда собственники с пороком воли по нескольку раз продавали свои квартиры, получая при этом деньги покупателей, и возвращали жилье обратно в судебном порядке.
- К сожалению, часто имущество пенсионеров становится предметом мошеннических схем, целью которых является завладение денежными средствами от продажи недвижимости. При этом пенсионеры могут выступать как потерпевшими от преступных посягательств, так и соучастниками уголовно наказуемых деяний, - заключает Евгений Антонов.
-- Ситуация неоднозначная, - говорит директор юридического департамента федеральной компании «Этажи» Елизавета Столбова. - Чтобы гарантировать безопасность таких сделок, в первую очередь необходимо обращать внимание на количество переходов прав собственности объекта недвижимости. Во-вторых, при сделках с лицами пожилого возраста нет ничего зазорного в том, чтобы запросить справку о дееспособности в психоневрологическом диспансере. Мы в последнее время снизили возраст, при котором такая справка является обязательной при подготовке объектов к продаже с 65 до 45 лет. Это как раз позволяет нивелировать риски признания продавца недееспособным в будущем. И третий важный момент - любая передача денежных средств должна быть документально зафиксирована, а самый надежный вариант - использование существующих сервисов безопасных расчетов, где фиксируется сам факт передачи денежных средств от покупателя к продавцу. Если в процессе сделки использовались расписки о получении денежных средств, ее лучше сохранять навсегда.
