Оговоримся сразу: девять этажей — это не для всех. Во-первых, в городах с численностью населения меньше тысячи человек дома предлагают ограничить тремя этажами. Дальше по нарастающей: чем больше численность, тем выше новостройки. Во-вторых, на уже выданных разрешениях эти нормы не отразятся, что построено — то построено. Выходит, что, если проект и одобрят, то реально последствия будут видны только через пару лет, когда девелоперы приступят к строительству зданий, процесс согласования которых начнется с января следующего года.
Основной посыл минстроя — не допустить дальнейшего уплотнения застройки. По словам зам. министра строительного комплекса Руслана Тагиева, массовая многоэтажная застройка порождает целый букет проблем, связанных с транспортом и социальной инфраструктурой.
— Чем здание выше оптимальных девяти этажей, тем меньше общих площадей инфраструктурных сооружений приходится на его жителей, — говорит Тагиев. Иными словами, с каждым новым этажом возникает еще большая нехватка мест в детских садах и школах, на парковках, растут пробки.
Этот же аргумент, по его мнению, станет козырем против опасений удорожания жилья. Некоторые эксперты считают, что при предлагаемом ограничении застройщики будут вынуждены резко поднять цены на квартиры, так как на том месте, где они могли бы построить 22 этажа, строить придется только девять. А значит, общая прибыль с проекта упадет. Тагиев уверен, что затраты девелоперов компенсируются уменьшением себестоимости соцобъектов: чем выше дом, тем больше приходится возводить социальных площадей.
Попробуем смоделировать. Один из микрорайонов Подмосковья. Восемь 17-этажных корпусов. Площадь земли — девять гектаров, жилая — 71 тысяча квадратов. 1350 квартир, где будут жить, по приблизительным прикидкам, больше двух с половиной тысяч человек. Строительство уже ведется, предполагаемая дата сдачи — конец 2014 года.
Сейчас плотность застройки здесь — 7911 квадратов на гектар. Если урезать все корпуса до девяти этажей, плотность упадет до 3722 (предлагают, напомним, норму в 6830; действующая — 7550). Недополученная прибыль — почти два миллиарда рублей. При нынешних поступлениях примерно в 4 миллиарда потери для девелопера весьма внушительные.
Смотрим социалку. По действующим нормам на этот район требуется возвести 31 тысячу квадратных метров социальной инфраструктуры. Если срезать восемь этажей и посчитать по предлагаемым нормам — 17 тысяч. Стоимость в обоих случаях будет «размазана» по цене за квадрат в каждой из квартир. Но если в первом случае этих квадратов — 71 тысяча, то во втором — 37. Пропорция налицо.
По мнению вице-президента российской гильдии риелторов Константина Апрелева, резкого скачка цен не будет еще и из-за падения стоимости земли. «Как только появится карта функциональных зон плотности застройки, — считает Апрелев, — тут же скорректируются цены на землю, она существенно снизится. Отсутствие такой карты сейчас мешает правильно оценить земельные участки».
По сути, что-то наподобие такой карты минстрой и предлагает. Вся область разделена на зоны по количеству проживающих. Каждой зоне приписывают свою этажность, свои нормы жилой и социальной застройки. В городах с численностью населения больше 100 тысяч человек нормой плотности предлагают считать 244 человека на гектар, а коэффициент застройки жилыми домами в границах района — не более 7,6%.
Кроме того, проект нормативов предусматривает, что при застройке необходимо учитывать места для парковок по принципу «в одной семье одна машина». По подсчетам градостроителей, необходимо минимум 420 парковочных мест на 1000 человек. К прежним нормам среды обитания (65,2 квадратных метра объектов транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, а также парков и придомовых территорий на одного человека) добавлено еще 3,4 квадрата. Также во всему Подмосковью предлагается построить 533 вертолетные площадки.
Реально за весь прошлый год в Московской области было введено в эксплуатацию почти семь миллионов квадратных метров жилья. Еще на 25 миллионов выдано разрешений. Пока проект нормативов ждут слушания в правительстве. Если одобрят, с 15 января следующего года стройка Подмосковья постепенно начнет поворачиваться в сторону малых этажей.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Роман ЧЕРНИГОВЦЕВ, эксперт ГК «СУ-155»
При неизменности других факторов новые нормативы не должны повлиять на конечную цену квадратного метра, поскольку крупномасштабное строительство среднеэтажных домов обходится не дороже высотных.
Повысить цены могут небольшие компании, которые ведут точечное или малое по площади строительство. Не исключен их уход с рынка или переориентация на строительство дорогого жилья.
Реально начать действовать такие нормативы могут в любой момент. Но их применение обоснованно в отношении новых проектов, которые еще не прошли одобрение градостроительным советом, по которым еще не были получены разрешительные документы.
Я СЧИТАЮ
НА ВАШ ВЗГЛЯД, СНИЗИТ ЛИ ОГРАНИЧЕНИЕ ДЕВЯТЬЮ ЭТАЖАМИ ТРАНСПОРТНЫЕ И СОЦИАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ В ОБЛАСТИ?
ОЛЬГА ДРОНОВА, ГОРОД ОДИНЦОВО:
«ОТ ПЕРЕМЕНЫ МЕСТ СЛАГАЕМЫХ… Как будто если вместо одной 17-этажки построят три 9-этажных, пробки будут меньше. Как это может повлиять на социалку? Проблема не в этажности, а в том, что не строят садов и школ и не планируют мест под парковку и подземные гаражи!»
ВАЛЕРИЯ ДРИГОЛЯ, Г/О ХИМКИ:
«ДЕВЯТЬ ЭТАЖЕЙ — ТОЖЕ МНОГО, ушлые девелоперы начнут хитрить: цокольные и технические этажи, высота потолков, чтоб в квартире можно было второй уровень делать. Как строились башни на бывших колхозных полях, так и будут строиться. Пока Подмосковье еще не уничтожили окончательно, надо срочно ограничивать высоту в метрах».
АЛЕКСАНДР КУРЧАКОВ, ГОРОД ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНЫЙ:
«ВПОЛНЕ ХВАТИТ И ДЕВЯТИЭТАЖНЫХ ДОМОВ. Торчащие из полей 22-этажки, чьи жители будут ездить по все тем же построенным еще в СССР дорогам, — и это при том, что все, что больше 3 этажей, проходило госэкспертизу, а не подсовывалось коварным госдепом или марсианами, — как-то совсем не радуют».
