Жилищные займы доступны только богачам

Ипотека за каменной стеной

21.12.2015 в 18:56, просмотров: 4600

Самые пессимистические прогнозы по развитию ипотечного рынка не сбылись: вместо четырехкратного снижения темпа объемов выдач займов на покупку жилья показатель снизился всего на 35–40%. Подводя относительно неплохие итоги года, банкиры, впрочем, не спешат с прогнозами на будущее.

Жилищные займы доступны только богачам

Тяжелый старт

Первый квартал уходящего года стал одним из самых тяжелых испытаний для российского рынка ипотечного кредитования. После повышения ключевой ставки ЦБ РФ 16 декабря 2014 года до 17% годовых ипотека окуклилась: банки сделали все возможное, чтобы никому из безрассудных смельчаков не пришло в голову даже попытаться подать заявку на такой кредит. «Банки были вынуждены повысить процентные ставки по ипотечным кредитам, а некоторым заемщикам пришлось отложить покупку жилья до лучших времен. Рынок замер, новые заявки на ипотеку практически не подавались, а выдачи шли инерционно, по решениям, которые принимались еще в 2014 году», — вспоминает заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Михаил Сероштан.

Эксперт напоминает, что в тогдашних условиях рынок ожидал трех-четырехкратного снижения объемов кредитования по итогам 2015 года. Но вышло иначе: по итогам 9 месяцев 2015 года объем выдачи ипотечных кредитов в стране сократился лишь на 38% относительно аналогичного периода 2014 года. Помогла господдержка.

Первичная помощь

В марте 2015 года была запущена государственная программа субсидирования ипотеки. «Доля ипотеки с господдержкой в объеме выдач за 11 месяцев 2015 года у нас составила около 83%», — сообщил заместитель директора департамента развития розничного бизнеса Связь-банка Андрей Точеный.

Программа затронула ипотечное кредитование на приобретение строящегося жилья. «Благодаря ипотеке с господдержкой на первичном рынке со второго квартала 2015 года ипотечных сделок стало заметно больше», — рассказывает начальник отдела продаж компании БФА-Девелопмент Светлана Денисова. По оценкам же банкиров, именно госпрограмма обеспечила порядка 40% от общего объема ипотечных выдач, оказав поддержку не только кредиторам, но и сектору жилищного строительства. «Однако не всем заемщикам подходит данная программа кредитования. В частности, она не распространяется на вторичное жилье и под нее не попадает элитное жилье, стоимость которого может существенно превышать максимальный размер кредита по госпрограмме», — уточняет директор департамента розничных продуктов СМП-банка Наталья Коняхина.

Впрочем, не субсидиями едиными живы курилки. Наблюдая за «серийным» понижением ключевой ставки (сейчас она составляет 11%) Банком России, на рынок постепенно начинают возвращаться его участники, не работающие в рамках госпрограммы. Так, например, Коняхина говорит, что ее банк возобновил ипотечные выдачи не так давно, причем вначале предпочитал работать только с зарплатными клиентами — наиболее понятной с точки зрения оценки рисков категории, а уже с сентября повернулся лицом ко всем остальным категориям заемщиков.

Как правило, минимальная процентная ставка на рынке начинается от 12,5% годовых, минимальный первый взнос — 20% от стоимости жилья. Медленно и с оглядкой, но ипотека приходит в себя.

Банковские маркетологи утверждают, что 2015 год не привнес в продуктовое разнообразие жилищного кредитования ничего нового, просто кредиты стали дороже, а требования к заемщикам, и до того достаточно жесткие, — строже. Ушли из обихода вернувшиеся было первые взносы на уровне 10% от цены квартиры, ипотека без подтверждения дохода и прочие опасные с точки зрения риск-менеджеров маркетинговые вкусности.

Ипотека вернулась к своему первобытному состоянию: строгая и подтянутая, доступная лишь очень неплохо обеспеченным гражданам с доходом не меньше 120–150 тыс. рублей, если, к примеру, говорить о Москве: де-факто счастья могут попытать и менее «доходные» граждане, но они должны быть готовы к скупой и неприглядной жизни. Ведь аннуитетный платеж меньше 60–80 тыс. рублей в месяц теперь относится к области фантастики.

С большой буквы

Ключевая ставка и ее возможное понижение в 2016 году не панацея для рынка, считают эксперты. «Наиболее важным является уровень потребительской уверенности. Заемщики в условиях нестабильности и неуверенности в своих дальнейших доходах не торопятся принимать решение по долгосрочным кредитам. Если ситуация стабилизируется, то рынок недвижимости снова оживет, — считает Коняхина.

Основные надежды игроки возлагают все же не на собственные силы, а на продолжение банкета в части субсидирования ипотечных ставок со стороны государства. Сероштан говорит, что продление программы (а в письменных комментариях половина экспертов «ЭВ» пишут это слово с заглавной буквы) субсидирования позволило бы с большей уверенностью смотреть на перспективы сектора жилищного строительства и ипотеки в 2016 году: «По нашей оценке, это позволит рассчитывать на общий рост объемов выдачи ипотеки в стране в 2016 году на 20–25%».

Похожие прогнозы осторожно озвучивают другие финансисты, девелоперы и строители, избегая, впрочем, конкретики всеми возможными способами: слишком зыбкой видится макроэкономическая ситуация в настоящее время, чтобы бросаться обещаниями. «Двузначный показатель инфляции стимулирует спрос на ипотеку, ведь сбережения обесцениваются, а недвижимость, по крайней мере номинально, — нет. В целом строительное сообщество оптимистично смотрит на сложившуюся ситуацию. Ипотека с господдержкой служит драйвером спроса и важнейшим условием нормального функционирования первичного рынка», — считает Денисова. Важно теперь, чтобы программа действовала на протяжении всего следующего года — только в этом случае можно будет говорить о заметном эффекте.