Сразу оговорюсь, авторы исследования, эксперты «Метриум Групп», составили два рейтинга: один — с учетом Новой Москвы и замкадья в принципе, другой — только по районам внутри кольцевой автодороги (разница оказалась весьма существенной). В обоих случаях они исключили 15 районов с самыми высокими показателями средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости. Почти все они расположены в центральной части города и заведомо имеют хороший уровень обеспеченности инфраструктурой, но подавляющее большинство покупателей не в состоянии приобрести недвижимость в этих районах из-за крайне высоких цен.
Эксперты взяли в расчет четыре параметра. Первый — обеспеченность района яслями и детсадами (отношение численности детей дошкольного возраста к количеству мест в дошкольных образовательных учреждениях). Второй — обеспеченность общеобразовательными учреждениями (доля обучающихся от общего количества детей школьного возраста). В ходе исследования выяснилось, что в некоторых районах детей оказалось больше, чем мест в классах, поэтому родители вынуждены отдавать их в школы в соседних районах. Третий параметр — обеспеченность района поликлиниками (отношение численности населения к расчетному количеству посещений в смену в амбулаторно-поликлинических организациях района: количество посещений в смену на 1 тысячу человек). И четвертый — обеспеченность района торговыми площадями (количество квадратных метров магазинов различного масштаба на 1 тысячу человек). Более важное значение эксперты придали первым двум параметрам.
— Детские сады и школы являются наиболее востребованными среди покупателей недвижимости инфраструктурными объектами, — поясняет управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — За покупками многие предпочитают отправляться в крупные моллы, расположенные за пределами района проживания. А необходимость ежедневно посещать поликлинику, к счастью, есть лишь у крайне ограниченного количества людей. Зато образовательные объекты большинство рассматривают как обязательное дополнение к приобретаемому жилью даже в том случае, если на момент покупки в семье еще нет детей.
Сначала озвучим рейтинг районов, входящих в пределы МКАД. На первом месте достаточно неожиданно оказалось Орехово-Борисово Северное, набравшее 8,4 балла из 10 возможных. «Серебро» досталось Сокольникам (7,8 балла). На третьей позиции расположился район Лианозово (7,6 балла). Места с 4-го по 10-е заняли (в порядке убывания): Измайлово, Марфино, Гольяново, Чертаново Южное, Войковский, Черемушки и Нагорный.
Что касается объема новостроек и цены квадратного метра в границах «старой» Москвы, данные выглядят так. Специалисты Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet подсчитали, что лидером по объему предложения новостроек традиционно остается Центральный округ. В нем на данный момент сосредоточено 15,3% площадей от общего объема первичного рынка в Москве. На втором месте расположился Южный округ: 14,7%. Годом ранее второе место занимал север. Однако за год объем предложения на юге вырос аж на 73%, а на севере — лишь на 2,8%. Третье место делят Северный и Западный административный округа: их доли составляют по 12,5%.
Самым дорогим традиционно остается Центральный округ: 677 тысяч рублей за квадратный метр в новостройке. Второе место по уровню цены занял Северный округ: 259 тысяч рублей. На западе «квадрат» стоит 254 тысячи, на северо-западе — 246 тысяч. Самые низкие цены — в Зеленограде: 87 тысяч рублей за квадратный метр.
— Из интересных изменений в течение года можно отметить следующие: Северный округ вышел на второе место по уровню цены, сместив такие традиционно престижные и дорогие округа, как Западный и Северо-Западный, — комментирует аналитик Владимир Богданюк.
Рейтинг же, включающий абсолютно все районы города, выглядит так. Первое-второе места поделили район Старое Крюково (Зеленоград) и поселение Московский (Новомосковский административный округ). Обе территории набрали одинаковый балл — 9,2. При этом, согласно правилам составления рейтинга, при равных показателях более высокую позицию имеет район с наименьшей стоимостью недвижимости на первичном рынке. Поскольку в Старом Крюкове ни одна новостройка сегодня не представлена, этот район уступает лидерство.
Третье место с показателем 9 баллов занимает Куркино. За ним следует группа из четырех районов, набравших 8,6 балла: Некрасовка, поселение Краснопахорское (Троицкий административный округ), Савелки и Матушкино (оба — Зеленоград). Проекты на первичном рынке представлены сегодня только в Некрасовке, и этот район занимает четвертое место рейтинга. Остальные районы располагаются по уменьшению показателей с максимальным удельным весом — обеспеченности дошкольными и общеобразовательными учреждениями: поселение Краснопахорское на пятом месте, Савелки — на шестом, а Матушкино — на седьмом.
Последние три места в первой десятке занимают поселение Воскресенское (Новомосковский округ), районы Орехово-Борисово Северное (напомним, лидер среди районов внутри МКАДа) и Восточный (с инфраструктурой в нем полный порядок, но нет новостроек, поэтому по условиям рейтинга он получает последнее место в десятке).
— Существует распространенное мнение, что «за МКАДом жизни нет», а районы с наиболее развитой инфраструктурой располагаются ближе к центру Москвы, — говорит управляющий партнер компании Мария Литинецкая. — Как показало наше исследование, это не совсем так. Из десяти районов и поселений с максимальными показателями обеспеченности инфраструктурой три расположены в Зеленограде, еще три — в Новой Москве, а из оставшихся четырех районов «старой» Москвы только один находится внутри МКАД.
