По итогам второго квартала текущего года в ближнем Подмосковье (до 5 км от МКАД) средняя стоимость 1 квадратного метра снизилась почти на 3,5%, а в городах средней удаленности (5—30 км от МКАД) — примерно на 3%, подсчитали аналитики Индикаторов рынка “недвижимости”. При этом снижение стоимости метра жилья наблюдается как в типовых, так и в монолитно-кирпичных домах. Сильнее всего упали в цене новостройки типовых серий дальнего Подмосковья: 1 “квадрат” в среднем подешевел за три месяца почти на 8,5% (с 50,4 тыс. руб. до 46,2 тыс. руб.). При этом в городах ближнего и среднего Подмосковья показатель стоимости 1 кв. м типового жилья фактически не изменился, снизившись примерно на 1,5% и 2,5% соответственно.
Интересно, что для монолитно-кирпичных новостроек Подмосковья характерна схожая динамика цен. Стоимость метра в таких домах, как и рядом со столицей, так и на границах с другими областями, снизилась на 4,2—4,6%.
Отметим, что на текущий момент цена квартиры, главным образом, зависит от стадии строительства. Сложившаяся практика ценообразования среди застройщиков показывает, что покупка одного “квадрата” на стадии “нуля” дешевле на 20%, чем после сдачи дома госкомиссии. Также на уровень цен влияет удаленность от центра города, железнодорожных станций, а также транспортная инфраструктура, класс дома, вид из окна, расположение квартиры в доме. Объекты, расположенные вдали от развитой инфраструктуры имеют более низкую стоимость.
Средний уровень цен на квартиры, характерный для различных сегментов Подмосковья, во втором квартале 2009 года снизился примерно на 100—200 тыс. руб. по сравнению с предыдущим периодом. Так, квартиру площадью около 73 кв. м в городах-сателлитах сегодня можно приобрести за 5,8 млн. руб., что на 200 тыс. руб. меньше, чем в первом квартале 2009 года.
С марта по июнь по сравнению с предыдущим кварталом наиболее заметно подешевела средняя стоимость квартир ближнего и дальнего Подмосковья: на 3,2% и 4%, соответственно. По мнению специалистов, в ближнем Подмосковье это связано с тем, что в докризисные времена цены на жилье в этом сегменте были несколько завышены вследствие наиболее выгодного расположения по сравнению с остальными сегментами Подмосковья (близость к столице, хорошая транспортная доступность, развитость инфраструктуры). Это, в свою очередь, делало города-сателлиты наиболее востребованными со стороны покупателей квартир в Подмосковье. Изменение рыночных условий и уменьшение емкости спроса привели к необходимости заметно снижать стоимость квартир в наиболее переоцененных объектах, что отразилось на динамике цен в целом по сегменту. Что касается дальнего Подмосковья, для него характерен возврат цен на докризисный уровень, т.к. инерционный рост стоимости жилья в первом квартале текущего года оказался не принятым рынком. Другими словами, несмотря на невысокий уровень цен на квартиры в этом сегменте, спрос на него оказался недостаточным вследствие значительной удаленности от Москвы.
На фоне этого для городов Подмосковья средней удаленности (5—30 км от МКАД) характерны минимальные темпы снижения цен — на уровне 3% из расчета стоимости метра и около 2% по показателю цены за квартиру.
Самый доступный “квадрат” сейчас можно найти в Воскресенске ($1484). Самую высокую стоимость одного квадратного метра традиционно продемонстрировали новостройки Московской области, расположенные в Мытищах ($2867) и Красногорске ($2899) (см. таблицу).
Столица Подмосковья является абсолютным лидером по количеству новостроек. Во-первых, Красногорский район — один из самых чистых в области. В городе нет экологически вредных производств. Роза ветров в Мякининской пойме такова, что ветер практически никогда не относит загазованный и загрязненный атмосферный воздух мегаполиса в северо-западном направлении. Москва-река здесь чистая и не идет ни в какое сравнение с Капотней. Здесь также расположен Дом правительства Московской области. Видимо, поэтому Красногорск стал единственным в Подмосковье городом, до которого дойдет столичное метро. Первоначально открытие “Мякининской” планировалось в конце этого года. Кризис внес коррективы — ее завершение скорее всего перенесут на следующий год.
В связи с тем, что на рынке новостроек Подмосковья наблюдается спад уровня продаж, некоторые застройщики предлагают большие скидки. Другие — рассрочки до 10 лет.
Как признали аналитики, в нынешних условиях все прогнозы рынка недвижимости Подмосковья выглядят довольно условно. На фоне общего финансового кризиса такие факторы, как предложение и спрос на недвижимость, объемы строительства и ипотека, а также иные обстоятельства, влияющие обычно на поведение рынка недвижимости и динамику цен, уходят сейчас на второй план. Определяющим сейчас является общий макроэкономический фон.
