По данным Центробанка, в 2009 году спрос на ипотеку упал в 6 раз: с января по сентябрь банки выдали жилищных кредитов на общую сумму 91,5 млрд. руб., тогда как за аналогичный период 2008 года заемщикам было предоставлено 537,5 млрд. руб. Объем рублевых займов при этом уменьшился в 5,4 раза, валютных — в 13,6 раз. Снижение интереса населения к ипотеке объясняется изменившимися экономическими условиями. С одной стороны, банки повысили ставки (на сегодняшний день средняя ставка находится на уровне 14,6%) и вновь ужесточили требования к заемщикам, с другой — на рынке труда большинства регионов, включая Москву, сложилась нестабильная ситуация. Части потенциальных клиентов в первой половине года пришлось сменить место работы, другие — существенно потеряли в зарплате. Однако деньги у населения по-прежнему есть, и многие со временем готовы вложить их в квадратные метры. Особенно если цены на квартиры стабилизируются на приемлемом для представителей среднего класса уровне.
По мнению экспертов, ускорить возвращение отложенного спроса на жилье в кризисной ситуации могли бы жилищно-строительные кооперативы, работающие по принципу касс взаимопомощи. ЖСК наших дней — это некоммерческие структуры, которые действуют на основании Гражданского кодекса. Как и в советские времена, каждый кооператив имеет устав, все решения по-прежнему (вспомним фильм Эльдара Рязанова “Гараж”) принимаются на общем собрании, неизменной осталась и система накопления паев. Когда сумма взносов члена ЖСК достигнет установленного размера (как правило, 30—50% от стоимости приобретаемого жилья), он переходит из “процесса накопления” в “очередь ожидания”. ЖСК кредитует пайщика на оставшуюся сумму под проценты (так называемые членские взносы) и, как появляется возможность, выделяет ему квартиру.
Аналогичные накопительные системы существуют во многих странах мира: в частности, в Германии через местные аналоги ЖСК — строительно-сберегательные кассы — финансируется строительство каждого третьего из четырех домов. Широкое распространение накопительная схема получила в странах Восточной Европы, где этим механизмом активно пользуются граждане, не имеющие кредитной истории и первоначального капитала для того, чтобы получить ипотечный кредит. А вот в России, как и в Польше, наибольшей популярностью пользуется банковская ипотека. Хотя ее доля на российском рынке невелика, с помощью жилищного кредитования осуществляется в 6 раз больше сделок, чем при участии жилищно-строительных кооперативов. В Институте экономики города эту пропорцию считают несправедливой: у ЖСК есть существенные преимущества перед банками.
Во-первых, вступить в кооператив гораздо проще, чем получить согласие на ипотечный заем. С началом кризиса кредитные учреждения вновь стали требовать от клиентов огромное количество документов, включая копии трудовой книжки, диплома, паспортов родителей, свидетельств о заключении или расторжении брака, рождении детей, справки из наркологического и психиатрического диспансеров и т.д. При этом во многих банках за рассмотрение документов берут дополнительную плату. При вступлении в ЖСК потенциальному пайщику необходимо представить только паспорт и копию трудовой книжки. Подтверждать свою платежеспособность не требуется, поскольку кредитную историю каждый член кооператива зарабатывает непосредственно в процессе накопления средств в общем паевом фонде и подтверждает ее на этапе выплаты пая.
Другой существенный плюс накопительной системы — более низкая по сравнению с ипотекой плата за рассрочку. Известно, что с учетом высокой процентной ставки и прочих банковских “услуг” итоговая стоимость квартиры, купленной на жилищный кредит, может оказаться на 70—80% выше изначальной. В жилищных кооперативах аналогом процентной ставки являются членские взносы, размер которых зависит от длительности рассрочки. Чем дольше пайщик собирается расплачиваться с ЖСК, тем они выше. Однако в любом случае выплаты не превышают 5—7% годовых от взятой взаймы суммы.
Эксперты отмечают, что помимо ежемесячных взносов члены кооператива должны сделать вступительный взнос (в среднем от 2 до 10% стоимости жилья), а после получения квартиры оплатить ее страхование и оформление правоустанавливающих документов. Расплачиваться с ЖСК можно примерно столько же, сколько с банками, — 8—10 лет. “Однако если пайщик захочет выплатить всю сумму раньше указанного срока, никакие штрафные санкции за этим не последуют. Напротив, правление кооператива должно быть только радо возможности направить полученные средства на приобретение жилья для других участников”, — подчеркивают специалисты.
Однако накопительная схема не подходит тем, кто хочет вселиться в новое жилье “сегодня и сейчас”: ведь квартиры покупаются по мере пополнения “общей кассы” кооператива. Если пайщиков будет мало (или они окажутся неплатежеспособными), новоселье придется отложить на непредсказуемо долгий срок. Кроме того, многих граждан отпугивает от ЖСК невозможность оформления прав собственности на жилье. “В случае банкротства кооператива появляется риск вообще остаться без недвижимости.
Квартиры будут внесены в общую конкурсную массу, а пайщики смогут рассчитывать лишь на небольшие денежные компенсации”, — пояснили “МК” в юридической конторе, специализирующейся на жилищных вопросах. Юристы советуют выбирать кооперативы с максимальными гарантиями надежности вкладов: в частности, обратить внимание на компанию-застройщика, с которой работает ЖСК, а также выяснить судьбу прежних объектов строительства. “К сожалению, непрофессионалу трудно отличить надежную структуру от банальной “строительной пирамиды”, — сетуют они.
Вместе с тем, по мнению участников рынка, накопительные схемы продолжат свое развитие в России, поскольку во время кризиса ими всерьез заинтересовались как государственные, так и местные власти, столкнувшиеся с дефицитом средств, выделяемых на жилищные программы. В середине октября столичный Департамент жилищной политики и жилищного фонда выступил с инициативой создания ЖСК из числа очередников под эгидой городской администрации. “Денежные средства пайщиков поступят в бюджет города, а подрядные организации, которые будут вести строительство, определятся на конкурсе”, — заявил глава ведомства Петр Сапрыкин. По мнению столичных чиновников, земельные участки кооперативам очередников должны выделяться на бесконкурсной основе (соответствующие поправки в Земельный кодекс уже направлены на утверждение в Мосгордуму). Также им обещаны льготы при подготовке проектно-сметной документации и подключению к энергетическим мощностям.
Институт экономики города в свою очередь предлагает распространить механизм льготного предоставления земли на все формы некоммерческих организаций граждан, создаваемых для строительства жилья. По мнению директора института Надежды Косаревой, чтобы выкупная цена квартиры была близка к себестоимости, ЖСК должны получать площадки под строительство домов либо бесплатно, либо на закрытых аукционах по цене 10—30% от кадастровой стоимости.
В целом потенциал участия населения в накопительных системах эксперты оценивают на уровне 25—30% (для сравнения: ипотека в России на данный момент доступна только 7% граждан). Если за ипотечным кредитом им еет смысл обращаться людям, имеющим доход не менее 50—60 тыс. руб. в месяц, то в ЖСК вполне реально вступить, зарабатывая 25—30 тыс. руб.
