Инициатором поправок, как уже писал “МБ”, выступил столичный Департамент имущества (ДИГМ), который является организатором городских арендных торгов. Чиновники заметили, что после принятия городом решения об имущественной поддержке малого бизнеса, количество так называемых недобросовестных участников аукционов заметно выросло. “Если до 2008 года в торгах участвовали до 18 недобросовестных участников, которых также можно назвать рейдерами, перекупщиками, посредниками, спекулянтами и т.д., то после того как было объявлено, что победитель вне зависимости от цены предложения будет платить арендную плату в размере 1 тыс. руб. за кв. м, их количество увеличилось до 39”, — заявил на заседании правительства Москвы глава ДИГМ Владимир Силкин. Он подчеркнул, что сотрудники ДИГМ знают поименно не только всех спекулянтов, но и технологию их работы. На аукционе такие компании обычно выступают сообща, торгуются до “смерти” последнего не участвующего в сговоре конкурента, а когда выигрывают — ищут того, кому можно было бы перепродать площадь или фирму. Если покупатель не находится — отказываются от договора. В качестве примера Силкин привел результаты аукционов, состоявшихся в октябре и ноябре 2009 года: на одном из них стоимость аренды помещения площадью 88 кв. м, расположенного по адресу Гоголевский бульвар, 27, выросла с 1180 руб. за кв. м до 85 тыс. руб. (т.е. в 73 раза!), на другом 140 кв. м в доме 8 на улице Садовой-Кудринской ушли с молотка за 60 тыс. руб. за кв. м в год вместо тех же 1180 руб. “В данных случаях годовая арендная ставка оказалась выше рыночной стоимости продажи аналогичных помещений. Неудивительно, что в итоге победители торгов отказались от подписания арендного договора с городом”, — сообщил Силкин. В целом спекулянтам досталось порядка 40% площадей, выставленных на аукционы по определению ставки арендной платы в 2009 году. “Это серьезная проблема и ее надо быстро и эффективно решать”, — заявил заммэра.
Справедливость слов чиновника подтвердила в своем выступлении Елена Стрельникова, владеющая небольшой фирмой по выпуску компрессионного белья (его носят при заболеваниях вен, полостных операциях, в том числе онкологического профиля. — “МБ”). Стрельникова рассказала, что в этом году решила расширить производство за счет аренды у города дополнительных площадей на Красноармейской улице. “Однако этим надеждам сбыться было не суждено. Остальные участники находились в сговоре, в результате торги я проиграла”, — заявила женщина, добавив, что впоследствии к ней обращались люди, предлагавшие снять это же помещение по заоблачной цене. По мнению Стрельниковой, порядок проведения аукционов по определению ставки арендной платы необходимо изменить: “В них должны конкурировать аналогичные по роду деятельности предприятия, а не профессиональные участники рынка недвижимости”.
Департамент имущества уже согласовал в городских структурах, включая Департамент поддержки и развития малого и среднего предпринимательства, предложения по противодействию спекулянтам. Как сообщил на заседании правительства Москвы Владимир Силкин, соответствующие поправки будут внесены в 648-ПП “О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона” и другие городские нормативные акты.
В частности, стартовую ставку аренды на торгах для малого бизнеса планируется увеличить с минимального уровня до среднерыночного, установленного на основании данных массовой оценки. В целях стимулирования малого бизнеса предлагается ввести ступенчатый характер увеличения ставки арендной платы для поддержания предприятий на начальном этапе становления бизнеса.
“Начинающим предприятиям трудно конкурировать с давно работающим бизнесом. Мы хотим поддержать их деятельность, установив понижающие коэффициенты к итоговой ставке. Допустим, в первый год работы такое предприятие будет платить 40% сложившейся в ходе аукциона величины арендной платы, на следующий год 60%, далее 70% и т.д.”, — пояснил Силкин, отметив, что данное предложение пока находится в стадии обсуждения.
Кроме того, Департамент имущества предлагает увеличить финансовое обеспечение для участников арендных торгов в случае значительного превышения стартовой цены. “Если превышение составит от 5 до 10 раз, то договор с победителем будет заключаться после оплаты им денежных средств в размере, равном величине арендной платы за три месяца по сложившейся на торгах ставке”, — сообщил Силкин. При превышении стартовой цены в 10—15 раз победителю будет предложено до заключения договора оплатить 6 месяцев аренды, если ставка увеличится в 15 и более раз — авансовый платеж должен быть внесен за 12 месяцев вперед.
В поправках к 648-ПП, которые были утверждены на заседании правительства Москвы, оговаривается, что “в случае невыполнения победителем аукциона обязательств по внесению единовременного платежа результаты торгов аннулируются и нежилое помещение выставляется на повторные торги. При этом задаток победителю не возвращается и подлежит зачислению в бюджет города”. По мнению Владимира Силкина, меры финансового характера являются самым действенным способом воздействия на спекулянтов. “Как только фирмы-посредники начнут “попадать на деньги”, этот бизнес перестанет быть привлекательным”, — уверен он. Нововведение, предложенное ДИГМ, поддерживают и в антимонопольном ведомстве. Начальник теруправления Федеральной антимонопольной службы по Москве Владимир Ефимов заявил, что до момента принятия ФАС порядка проведения конкурсов и аукционов, субъект Федерации вправе разработать собственное положение, не противоречащее федеральному законодательству. “При этом система прогрессирующих авансовых платежей для победителей торгов, значительно превысивших начальную стоимость аренды, должна быть увязана с формированием стоимости лотов”, — отметил Ефимов.
В настоящее время Департамент имущества г. Москвы совместно с ФАС разрабатывает поправки в действующее федеральное законодательство, в частности закон “О конкуренции”. “Нужно таким образом выстроить законодательные заслонки, чтобы “черным риелторам” было невыгодно участвовать в городских конкурсах”, — подчеркнул Владимир Силкин.
2,6 млн. “квадратов”
89% аукционов по определению ставки арендной платы в 2009 году были рассчитаны на представителей малого бизнеса, заявил на заседании городского правительства руководитель Комплекса имущественно-земельных отношений Владимир Силкин. С его слов, процент городских помещений, арендуемых субъектами малого предпринимательства, вырос с 35 в 2006 году до 47 в 2009 г. “За 10 месяцев текущего года благодаря мерам имущественной поддержки, объявленным городом, количество площадей, занимаемых МП, выросло с 1,7 млн. кв. м до 2,6 млн. кв. м. При этом выпадающие доходы бюджета с расчетных 5,4 млрд. руб. увеличились почти на 2 млрд. руб.”, — сообщил заммэра. Он посетовал, что структура малого бизнеса в Москве является непропорциональной: из 2,6 млн. кв. м площадей только десятую часть занимают научные и производственные организации, а все остальное — это торговля и офисы.
