Недвижимость немного оживилась

Но заметного подъема цен стоит ждать не раньше чем через два-три года

Оживление на столичном рынке жилья наблюдается с осени прошлого года. Всплеск покупательской активности эксперты объясняют отложенным спросом, накопившимся за время кризиса, а также улучшением ситуации в сфере ипотечного кредитования. Вместе с тем большинство аналитиков сходятся во мнении, что по итогам года квартиры в Москве подорожают максимум на процент инфляции, а более заметного витка цен стоит ждать не раньше чем через 2—3 года.
Но заметного подъема цен стоит ждать не раньше чем через два-три года

Первые покупатели на рынке жилья, погрузившегося в посткризисную спячку, появились в июле 2009 года, а осенью риелторы дружно заговорили о восстановлении спроса. Перед новогодними праздниками число сделок даже превысило показатели более благополучных годов, однако эксперты советовали не спешить с выводами. Главный государственный регистратор Москвы Сергей Денисенко в интервью “МК” заявил, что показатели последнего квартала не являются определяющими. Однако в первом полугодии 2010 года тенденция в целом сохранилась, и покупатели остались на рынке. Как свидетельствуют риелторы, сейчас они проявляют наибольшую активность в сегменте вторичного жилья. В мае объем сделок на “вторичке” вырос на 15% в Москве и на 20% в области, тогда как интерес к новостройкам, напротив, снизился. Популярность Подмосковья по-прежнему объясняется причинами, сформировавшимися еще в докризисный период: выбор жилья — как готового, так и строящегося — там заметно больше, чем в столице, а цены заметно ниже.
Наибольшим спросом также вполне традиционно пользуются “однушки” и “двушки” экономкласса. Цены в этом сегменте, наиболее сильно перегретые в 2007—2008 годах, в 2009-м пережили максимальное для столичного рынка 30%-ное падение, а теперь вновь находятся в лидерах роста — впрочем, гораздо менее активного, чем пару лет назад. С апреля по май экономкласс подорожал всего на 0,7—0,8%, тогда как средний по рынку рост был зафиксирован на уровне 0,3%. Сейчас квадратный метр жилья в типовой столичной новостройке продается по цене 110—114 тыс. руб., на “вторичке” — 130—140 тыс. руб.; стоимость бизнес-класса варьируется от 160 тыс. руб. (новостройка) до свыше 200 тыс. руб. (готовое жилье), элитного жилья — 350—500 тыс. руб. в зависимости от индивидуальных характеристик объектов. В Подмосковье средняя стоимость экономкласса на первичном и вторичном рынках зафиксировалась в районе 70—80 тыс. руб. за кв.м.


Большинство аналитиков сходятся во мнении, что в ближайшее время ничего экстраординарного в жилищном сегменте не произойдет. Особых предпосылок нет ни для резкого роста цен, ни для их сильного падения. Дефицит предложения в столице никуда не исчез, и это обстоятельство по-прежнему является основным тормозом для рынка. Напомним, что в 2009—2010 гг. объемы строительства жилья в Москве были снижены вдвое, а заявленные застройщиками проекты в массе своей являются долгостроями, уже неоднократно учтенными в предыдущих программах городского правительства. Реальный “выход” коммерческих новостроек заметно ниже распиаренных показателей (1,7 млн. кв.м в 2009 г., 2 млн. кв.м — в 2010 г.), поэтому, даже если Москву накроет очередная волна кризиса, как это сейчас происходит в Европе, квартиры в лучшем случае подешевеют еще на треть.


Что касается перспектив крупного подорожания, то они на сегодняшний день выглядят еще более призрачными. Хотя представители горадминистрации продолжают твердить, что “кризис — в головах” и экономика столицы уверенно вступила на путь оздоровления, основные макроэкономические показатели пока не внушают подобного оптимизма. Цены на нефть нестабильны. Курсы валют находятся в дрейфующем положении. Очевидно, что в такой ситуации говорить о полном и устойчивом восстановлении платежеспособного спроса в Москве весьма преждевременно. Не случайно в июне рынок вновь вошел в небольшой “минус”, и если эта тенденция выйдет за рамки летнего сезона, то год может закончиться совсем не так, как рассчитывали застройщики, воодушевленные весенним ростом. И в перспективе — все то же самое: умеренный рост будет сменяться столь же умеренным падением, характерным для волатильного состояния рынка.


Разумеется, в сложившейся ситуации инвестиционные вложения в недвижимость утратили свою привлекательность. Динамика рынка не дает ясного ответа на вопрос: где найдешь, где потеряешь. Впрочем, даже при благоприятном стечении обстоятельств доходность будет уже совсем не та, что в 2006—2008 гг.


Сейчас жилье в основном покупают те, кто действительно в нем нуждается. Прошлый год заставил застройщиков умерить свои аппетиты и повысить качество готовых объектов. Как оказалось, даже в самой трудной и непредсказуемой экономической ситуации устойчивым спросом пользуются типовые новостройки со стоимостью квадратного метра до 100 тыс. руб. и в чистовой отделке. Именно на эти стандарты намерены ориентироваться строительные компании и в текущем году. На вторичном рынке в целом наблюдаются те же тенденции. Если пару лет назад продавцы вообще не обращали внимания на потрескавшийся потолок и заляпанные жиром стены, то теперь заранее стремятся придать квартире пристойный товарный вид. У покупателей наконец-то появилась возможность капризничать и выбирать: даже с учетом того, что многие горожане решили отложить продажу жилья до осени, предложение на столичном рынке по-прежнему заметно опережает спрос.