Ставка главнокомандующего
— Я уверен, что ипотечная ставка снизится, должно стать чуть-чуть спокойнее, — такими словами обнадежил президент Дмитрий Медведев во время недавней поездки в Биробиджан всех, кто хочет взять квартиру в кредит, но пока не может этого сделать.
Но при этом глава государства подчеркнул, что это не может происходить в отрыве от экономической реальности. Медведев напомнил, что занимается ипотекой на федеральном уровне достаточно давно, еще в пору своей работы в правительстве. Тогда, несколько лет назад, ипотечная ставка снижалась, но картину подпортил кризис. “Сейчас ситуация уникальная с точки зрения экономического восприятия, ставка рефинансирования — самая низкая в истории современной России, никогда ниже не было, а ипотечная ставка — выше. Почему? Потому что эта банковская маржа включает сюда те вещи, которые банки считают правильным проецировать на экономику”, — со знанием дела анализировал состояние дел в финансовой сфере глава государства. “И знаете, мне очень трудно в них кидать камень, потому что, конечно, банки — это жирные коты, они зарабатывают больше, чем малые и средние предприятия, но они тоже не изолированы от мировой ситуации, они смотрят, что происходит в мире, что происходит в Америке, и начинают гадать на кофейной гуще, в какой момент может произойти финансовый коллапс”. По мнению руководителя страны, влиять на банки втупую — гиблая затея. В директивном порядке ставки снижать никто не будет.
Забавно, что буквально через пару часов после этих слов, сказанных на Дальнем Востоке, один из банков региона заявил о том, что снижает минимальный первоначальный взнос по ипотечным кредитам до 10%. Но вряд ли стоит увязывать это событие со словами президента. Тем более он сам сказал о бесполезности директивного подхода к ипотечным делам. Во-первых, все банковские продукты разрабатываются явно не пару часов, а во-вторых, у мелких банков сейчас есть прекрасный пример. В конце прошлой недели “старшие товарищи”, Сбербанк и “ВТБ 24”, синхронно снизили минимальную сумму первоначального взноса по ипотеке до 10%. Теперь первый выдает ссуду по ставке от 10,5% на срок до 10 лет. Второй банк предлагает кредит по ставке от 14,35% на срок до семи лет. Правда, его заемщику надо застраховать кредит с низким первоначальным взносом. Это обойдется клиенту в 2% от суммы кредита единовременно.
Впрочем, не все малые и средние банки охотно следуют примеру старших товарищей. Хотя именно “второй эшелон” поддержал ипотечное кредитование, в последнее время несколько потеснив “гигантов”. И снижать суммы первоначального взноса такие банки не собираются, держа их, как правило, на уровне 20—30%. Некоторые специалисты полагают, что чем больше человек вложил в получение ипотечного кредита, тем ответственнее он будет относиться к его обслуживанию.
Однако у банков, которые работают с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, действительно появились стимулы для снижения ставок. Так, с 1 июля АИЖК снизило стоимость заемных денег для тех банков, которые дают кредиты на строительство жилья экономкласса, — до 8% годовых. Ставка не только по новым, но и по ранее выданным под 11% ссудам также будет снижена. Это стало возможно благодаря поправкам в закон “О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации”, которые недавно подписал президент. Они предусматривают снижение ставки по субординированному кредиту для АИЖК с 9% до 6,5% годовых. Агентство планирует, что в итоге ставка для населения не превысит 11% годовых.
Кредит по-домашнему
Даст ли толчок росту объемов ипотечного кредитования снижение ставок АИЖК и первоначального взноса? Руководитель АКГ “Финэкспертиза” Агван Микаелян уверен, что эти факторы отразятся на ситуации положительно, но очень незначительно. Он уверен, что те проценты, которые сейчас выставляются за ипотеку, все равно непомерно высоки. И такие кредиты сейчас берут только люди, которые хорошо зарабатывают и имеют возможность закрыть ссуду за 2—3 года. “При таких доходах они могут что под 20% брать, что 30% первоначального взноса делать. Если этой возможности нет, то и кредит под 15% — непосилен”. Микаелян напоминает, что на стадии инвестпроекта стоимость жилья значительно дешевле, чем у готового, но практически ни один банк под инвестконтракт денег не дает. Не спасает ситуацию и АИЖК — застройщикам по-прежнему сложно получить там ссуду. “Если ипотека из нуля превратилась в ноль с палочкой, этого недостаточно. Необходимо строить больше, нынешних объемов не хватит, чтобы насытить отложенный жилищный спрос”, — заключает эксперт.
В Сбербанке подобное уменьшение первоначального взноса идет лишь по двум программам социального характера, обращает внимание генеральный директор компании “МИЭЛЬ-Брокеридж” Алексей Шленов. И хотя снижение первоначального взноса до 10% делает ипотеку более доступной, что, в свою очередь, стимулирует рост спроса на недвижимость и рост цен, вряд ли ипотечное кредитование примет массовый характер. “Некоторые банки ранее уже предлагали ипотеку с минимальным первоначальным взносом, и в некоторых случаях он был даже равен нулю. Но затем они столкнулись с такой проблемой, как невозможность реализовать залог, чтобы покрыть остаток ссудной задолженности”, — напоминает он об опасности повторения докризисных ошибок. По мнению эксперта, рынок жилищного кредитования в большей степень оживило бы снижение процентных ставок.
Тем не менее отложенный спрос на рынке жилья начинает выплывать наружу. Риелторы отмечают, что, несмотря на летний период, традиционно более спокойный на рынке недвижимости из-за отпусков, на рынке заметен положительный темп прироста ипотечных сделок. И раз ведущие игроки этого рынка готовы кредитовать с минимальным первоначальным взносом, значит, они прогнозируют стабильность и увеличение цен на рынке недвижимости.
