Даже если до конца года строителям удастся возвести обещанные 5 млн. кв. м новостроек, значительная доля этих площадей появится в районах за границами МКАД. Вместе с жильем падают объемы ввода коммерческой недвижимости: прирост торговых площадей, складов и офисов по итогам 8 месяцев 2008 года оказался на треть меньше, чем за тот же период годом ранее. Но и это еще не все: на прошлой неделе крупные застройщики нашли в себе мужество признаться, что из-за кризиса будут вынуждены свернуть ряд перспективных для города проектов.
После нескольких лет отменного здоровья и процветания, столичный рынок недвижимости превратился в пациента, который, то ли “скорее мертв, чем жив”, то ли “скорее жив, чем мертв”. Признаки тяжелой болезни, как говорится, налицо. Если ровно год назад строители бились за каждую тонну цемента, то сейчас предложение существенно превышает спрос. Цены на этот стройматериал с мая упали на 25%, но это никого не радует. Даже в долг у производителей застройщики товар не берут. Кому нужен цемент, если объемы строительства падают?
По данным Росстата, в первом полугодии 2008 года в столице было построено всего 1,161 млн. кв. м жилья, притом что обычно застройщики всеми правдами-неправдами старались сдавать по 2—2,5 млн. кв. м. По сравнению с тем же периодом прошлого года показатели в столице упали сразу на 50,7%. Пострадали как жилищные программы столичного правительства, так и коммерческие проекты. У некоторых компаний число новостроек по сравнению с первым полугодием 2007 года сократилось в 5—6 раз. Крупных застройщиков спасли площадки в Подмосковье, где строительство жилья обходится существенно дешевле, чем в столице: показатели ввода жилья там упали незначительно — всего на 7%.
Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин объяснил снижение темпов реализации городских программ судебными тяжбами в Щербинке и Южном Бутове, из-за которых несколько раз пришлось пересматривать графики работ, и пообещал к концу декабря наверстать упущенное. “Хотим мы этого или нет, но наиболее ударно строители трудятся во второй половине года”, — подчеркнул он, отметив, что бюджет Москвы позволяет полностью профинансировать намеченную программу. Вместе с тем в горадминистрации не скрывают, что значительная часть социальных новостроек возводится в Подмосковье — на участках, выкупленных городом, или по инвестконтрактам с застройщиками. “В Москве остались только трудные площадки, в освоение которых нужно вложить немалые средства”, — отмечают в стройкомплексе.
Мировой финансовый кризис уже привел к тому, что дефицит средств испытывают не только мелкие и средние фирмы, но и крупные застройщики, имеющие в работе свыше 500 тыс. кв. м. Занять деньги на Западе для российских строительных компаний сегодня практически нереально, а на внутреннем рынке банковские кредиты подорожали — с 8,5% до 22—25%. Между тем стандартное соотношение собственных и заемных средств при строительстве объектов в Москве составляет 30 на 70%. В итоге рынок впал в состояние, близкое к коме: без привлеченных ресурсов начинать новое строительство невозможно, а имеющиеся долговые обязательства тормозят реализацию уже начатых объектов.
На прошлой неделе сразу несколько крупных столичных девелоперов заявили о замораживании инвестиционных проектов как в области строительства жилья, так и в сегменте коммерческой недвижимости. “Это проблемы отдельных инвесторов. Сейчас им невыгодно строить — их не устроила стоимость ресурсов”, — прокомментировал демарш первый зам. мэра Юрий Росляк. Однако спокойствие чиновников выглядит несколько наигранным. За счет инвесторов город в ближайшей перспективе намеревался реализовать несколько крупных инфраструктурных проектов, в частности, убрать под землю линии воздушных передач в Северо-Восточном округе, построить часть дублера Кутузовского проспекта над путями Киевского направления железной дороги, реконструировать территории промышленных зон, включая Сити-2, и т.д. Теперь все эти планы под большим вопросом: бюджет Москвы хоть и большой (свыше 1 трлн. руб.), но все-таки не резиновый. Да и текущих обязательств перед москвичами у горадминистрации достаточно.
Снижение объемов строительства жилья теоретически должно поддерживать на плаву высокие цены на московские квартиры. Спрос на жилую недвижимость в столице пока не упал: наоборот, количество сделок даже превышает прошлогодние показатели. Ситуация может измениться только в том случае, если на рынок посыплются квартиры, которые покупались оптом и впрок. Не исключено, что некоторые инвесторы, в том числе сами застройщики, традиционно придерживающие значительную долю площадей “до лучших времен”, пожелают зафиксировать прибыль и переложиться из рынка недвижимости в фондовый рынок, прислушавшись к мнению лидеров страны, считающих его фундаментальные показатели недооцененными. По мнению экспертов, выход в продажу значительного числа инвестиционных квартир может обвалить цены на столичное жилье в среднем на 10—20%, а в тех сегментах, где число спекулятивных сделок особенно велико, — на все 30—40%.
