С чего начинается жилой дом? С площадки под застройку. Территория, на которой будут в дальнейшем возведены здания, — важная составляющая успеха девелоперского проекта. И дело не только в размере или расположении, но и в качестве самой площадки: она может быть экологически чистой, а может находиться в зоне устойчивого загрязнения воздуха или почвы. Кроме того, может в силу каких-то причин вызывать бурный протест общественности против строительства, что также не придает популярности реализуемому проекту. В общем, площадки для возведения жилья бывают очень разными и для комфортной жизни подходят далеко не все.
Согласно Генеральному плану развития города Москвы до 2020 года, принятому 10 лет назад, объем жилищного фонда столицы к указанному сроку должен увеличиться до 220—230 млн.кв. м. И даже если экономический кризис внесет определенные коррективы в эти амбициозные планы, то все равно новые квадратные метры нужно строить и где-то размещать. Между тем свободных территорий в столице практически не осталось. Поэтому строительные площадки чаще всего возникают на месте сносимых домов так называемого первого периода индустриального домостроения (т.е. типовых жилых домов серий 2-32, 1605, 1МГ-300, К-7), в новых жилых районах, в том числе и за МКАД, таких как Митино, Новоподрезково, Жулебино, Щербинка и других, а также на освобождаемых производственных и складских участках и т.п.
По намеченным планам большую часть нового жилья — порядка 25—31 млн. кв. м планируется разместить на территории сносимых домов, а отчасти обеспечить за счет реконструкции старого жилфонда в обжитых районах. Для сравнения: на свободных ранее территориях должны возвести примерно в 2 раза меньше — 12—13 млн. кв. м жилья, причем нетронутые площадки под застройку располагаются в основном в вышеуказанных отдаленных районах столичного региона, где остро стоит транспортная проблема и не сразу создается необходимая инфраструктура. А еще 7—10 млн. кв. м нового жилья планируется построить на освобождаемых производственных и подобных им территориях.
Таким образом, построить в столице жилой комплекс на “чистой” земле шансов немного. “Безусловно, покупателям жилья спокойнее, когда дом построен на “чистой” площадке. Но с каждым годом найти такие участки все сложнее, особенно в центре”, — сообщает Дмитрий Халин, партнер компании IntermarkSavills, руководитель департамента стратегического консалтинга. В основном новые ЖК возводятся на месте старой застройки, поэтому часто новое строительство связано с бурей негодования общественности или же чревато проблемами со здоровьем.
Например, покупая квартиру в новом ЖК даже премиум-класса, нельзя быть уверенным в том, что под ним не погребены цеха цементного завода или склады химической промышленности. Кроме того, в Москве есть зоны устойчивого сверхнормативного загрязнения воздуха (в основном, на востоке и северо-востоке ЦАО, на юго-востоке столицы, на севере в таких районах, как Коровино, Лихоборы, Вагоноремонт и другие, на юге в районе промзон Чертаново и Бирюлево), а также территории с чрезвычайно опасным загрязнением почв (в основном, в ЦАО, на юго-востоке, на северо-западе в районе Автомоторной). Как известно, там тоже живут люди, и возводятся новые дома. “В столице безопаснее выбирать ЖК, возводимые в более экологически чистых районах – на западе и на юго-западе, в районе Воробьевых гор, на северо-востоке, в районе ВДНХ, Ботанического сада и парка “Сокольники”, а также вблизи других парков и лесопарков — в общем, в тех местах, где есть “зеленые легкие”, — считает директор департамента жилой недвижимости ЗАО “Интеко” Николай Румянцев.
Еще одна проблема площадок под застройку, как уже упоминалось, — социальная. Часто под строительство нового ЖК отводят территорию стадиона или большой детской площадки, и возмущенная общественность начинает сбор подписей в пику строительству. Например, нешуточные споры развернулись вокруг нового проекта — экопарка “Лосиный остров” (район Богородское), который возводится на месте стадиона “Красный богатырь”, где в свое время играл великий российский голкипер Лев Яшин. Его вдова и другие жители микрорайона активно выступали против сноса стадиона. На момент принятия решения о строительстве стадион официально не работал, там играли в футбол дети, и самостоятельно занимались спортом взрослые, его все же решили сносить, пообещав жителям Богородского строительство нового ФОК. Старожилы микрорайнов обычно негодуют и при сносе своих домов: кому-то не хочется выезжать из обжитых квартир, а кто-то долго торгуется за новые квадратные метры, пытаясь за свою двушку площадью около 40 кв. м получить две современные квартиры такого же, а то и большего метража.
Понятно, что идеальных площадок для строительства не бывает, но почти идеальные все-таки еще встречаются. К ним смело можно отнести участки, расположенные на территориях, которые никогда не были промышленными, в районах Москвы с хорошей экологией. “Крупнейшие проекты, которые реализованы на ранее вакантных территориях, — это “Гранд Парк” на Хорошевском шоссе и ЖР “Куркино” за пределами МКАД. В Подмосковье также есть несколько аналогичных масштабных проектов —ЖР “Красногорье” (Красногорск), ЖК “Подольские просторы” (Подольск), микрорайон “Березовая Роща” (Видное)”, — рассказывает Дмитрий Халин. Сюда же можно отнести строящийся в настоящее время ЖК “Доминион”, расположенный в районе метро “Университет”. Помимо того, что сам этот район считается экологически благополучным, площадка нового жилого комплекса абсолютно “чистая” и отличается уникальными для столицы преимуществами: при отсутствии в непосредственной близости типовой застройки советских времен (5-, 9- и 12-этажных домов) жилой комплекс обладает огромной обособленной территорией (площадь застройки составляет порядка 15 га).
По наблюдениям экспертов, если покупатели квартир эконом-класса по-прежнему в первую очередь смотрят на цену, то покупатели квартир высокого класса все чаще обращают внимание на местоположение своего будущего дома. “По данным нашей аналитической службы, за последний год вырос интерес к экологии. Так, в апреле прошлого года он волновал 4—7% покупателей, а сегодня это уже 7—9%. Таким образом, экологичность становится одним из важнейших факторов при выборе квартиры в новостройке”, — рассказывает руководитель отдела маркетинга Группы компаний “Домостроитель” Ольга Гусева. Да это и понятно — после ухода с рынка частных инвесторов в связи с кризисом квартиры стали приобретать преимущественно для себя, более придирчиво относясь к выбору места своего будущего проживания.
