На показатели районов эксперты наложили данные по ценам в новостройках, реализуемых в данных локациях. При равных оценках районы в рейтинге располагались в зависимости от стоимости жилья. «Транспортная доступность — один из основополагающих факторов при принятии решения в пользу приобретения квартиры, — комментирует управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин. — И для большинства покупателей по значимости этот показатель стоит даже выше стоимости квартиры: многие готовы переплатить, ради того чтобы иметь возможность быстрее и комфортнее передвигаться по Москве. В конечном итоге эта переплата окупается за счет снижения расхода бензина, более щадящего режима эксплуатации автомобиля и, естественно, экономии времени».
Эксперты делали замеры исходя из пяти параметров. Первый — время, необходимое, чтобы доехать на автомобиле от Садового кольца до условного центра района в вечерний час пик (согласно данным сервиса «Яндекс.Пробки»). Пожалуй, этот показатель в московских условиях не менее важен, чем параметр номер два — удаленность района от центра Москвы. Третье, на что обращали внимание авторы исследования, — обеспеченность метрополитеном: количество станций на каждые 100 гектаров территории района. В учет принимались и строящиеся станции (с применением понижающего коэффициента в зависимости от планируемого срока ввода в эксплуатацию). Четвертый параметр — плотность остановок наземного общественного транспорта: рассчитывалось их количество на каждые 100 гектаров. И, наконец, специалисты решили принять во внимание наличие станций окружной железной дороги: также из расчета количества станций на каждые 100 гектаров территории района.
Исходя из значимости критерия каждому параметру дополнительно был присвоен удельный вес: 0,4 для показателя обеспеченности метрополитеном, по 0,2 для времени в пути в час пик и плотности остановок общественного транспорта и по 0,1 для удаления от центра и плотности железнодорожных станций. «Для покупателей жилья наличие станции метро рядом с домом является параметром, значимость которого зачастую находится выше других, — говорит управляющий партнер компании Мария Литинецкая. — Даже если в семье есть машина, она, как правило, одна, и пользуется ею глава семейства. Остальные же члены семьи при поездках на работу или учебу передвигаются на общественном транспорте. Исходя из этого показатель плотности станций метрополитена имеет максимальный удельный вес. Самые же низкие значения у параметров «удаление от центра» и «плотность железнодорожных станций». Минимальное расстояние от границ района до центральной части города далеко не всегда гарантирует высокую скорость перемещения. А наличие станций нового пассажирского кольца не играет большой роли, поскольку оно еще не запущено и пока непонятно, насколько удобным будет для москвичей».
Из рейтинга были исключены 15 районов с самыми высокими в Москве показателями средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости. Большинство из них расположены в Центральном округе и заведомо имеют лучшую транспортную доступность. Однако для подавляющего большинства покупателей недвижимость в них слишком дорога.
И вот каковы результаты. Максимальную оценку (9 баллов) получил единственный район — Южнопортовый. Время в пути из центра города до него составляет 13 минут, что неудивительно: район находится всего в 5,4 км от Садового кольца. На территории расположены три станции метро и 79 остановок наземного транспорта. При этом в Южнопортовом районе нет ни одной станции окружной железной дороги. Тем не менее этот фактор никак не повлиял на итоговый показатель. В районе реализуется только один жилой комплекс-новостройка. Стоимость квадратного метра стартует от 199 тысяч рублей, а самая доступная по цене квартира обойдется в 9,89 млн руб.
Следом идут три района с одинаковой оценкой — 8,6 балла: Басманный, Аэропорт и Бескудниковский. В двух последних сейчас не ведется строительство ни одного жилого комплекса, поэтому они получили более низкие позиции в рейтинге — третье и четвертое места соответственно. В Басманном районе, занявшем вторую строчку, продается жилье в трех элитных новостройках со стоимостью квадратного метра от 646 тысяч рублей и ценой квартиры от 36,82 млн. Не последнюю роль в получении «серебра» район завоевал из-за наличия аж семи станций метро на территории, 130 остановок наземного транспорта (рекордный показатель), минимального расстояния до центра города — всего 3,6 километра, а также времени в пути: две минуты.
Следующая тройка районов имеет общий балл 8,4. На пятой позиции в рейтинге расположился Хорошёвский район. Станций метро здесь, может, не так уж и много — три, зато остановок общественного транспорта — 102 (второе место по этому показателю), а с платформами пассажирского кольца жителям вообще повезло: их здесь четыре. (Кстати, по две платформы расположено лишь в двух районах: Бескудниковском и Нагорном, остальные находятся вне досягаемости «железки».) Стоимость квартиры на первичном рынке начинается от 162 тыс. руб. за квадратный метр и от 4,61 млн рублей за квартиру. На шестом месте — Черемушки. Уровень минимальных цен здесь выше: квадратный метр — от 250 тысяч рублей, квартира — от 15,29 млн. И — максимальное среди всей «десятки» районов время на проезд до центра: 24 минуты (при расстоянии 10,4 км).
Седьмая строчка принадлежит району Фили-Давыдково, где на первичном рынке нет ни одного проекта. Такая же ситуация и в Бутырском районе, который занимает восьмое место с оценкой 8,2 балла. Замыкают рейтинг соседние районы Зюзино и Нагорный. Оба получили оценку в 8 баллов. Однако Зюзино находится на одну строчку выше благодаря более низким ценам на квартиры в новостройках: от 155 тысяч рублей за «квадрат» и от 6,31 млн рублей за квартиру. В Нагорном районе стоимость квадратного метра начинается от 186 тысяч рублей, стоимость квартиры — от 15,7 млн. За счет такой значительной разницы конкурировать с вышестоящим соседом он не может — даже несмотря на большее количество остановок общественного транспорта (89 против 85) и наличие двух платформ железнодорожного кольца.
