Дом 78, корпус 1, по Ленинградскому проспекту. В прошлом году владельцы пивной в подвале дома решили прорубить еще один вход. И даже бумагу соответствующую повесили — со списком разрешающих документов. В их числе протокол собрания собственников, которое, правда, не проводилось... «У нас уже и так каждый поезд метро слышен! — бьют тревогу жильцы. — Да и лишних гостей во дворе не хотим».
Миусская площадь, дом 5. В подвале этого дома был и склад реагентов, и офис, и услуги для копирования-печати документов. Жильцы обратились в суд с просьбой подвал освободить и отдать им в пользование, но Мосгорсуд их требование решил не удовлетворять.
Таких историй в Москве не один десяток. Процесс массовой приватизации подвалов начался еще в 1990-х. Причем часто помещения присваивали по адресу, который вообще не соответствовал адресу дома.
Как объясняет депутат Мосгордумы Елена Шувалова, к номеру здания могли по своей воле добавить «строение 2» или, наоборот, убрать номер переулка. После этого, как правило, подвал продавался и перепродавался тому же самому собственнику через подставных лиц.
— На тот период времени подвалы не рассматривались как общедомовое имущество, — поясняет Шувалова, — и становились в итоге всем чем угодно: соляриями, кальянными, хостелами, магазинами... Очень часто была такая ситуация: потолки в подвальных помещениях невысокие, и владельцы, чтобы расширить пространство, начинали грубо копать землю вниз.
Надо пояснить, что подвал зачастую — это практически мозговой центр дома. Там спрятаны все жизненно важные коммуникационные узлы: горячего водоснабжения, холодного, основания лифтовых шахт и вентиляция. Зачастую в подвал в процессе ремонта надо спускаться не один раз: закрыть кран с водой, провести работы, открыть кран. Новые собственники помещений не горят желанием пускать туда жильцов.
— Формально у управляющей компании должны быть ключи от помещений, но по факту — если что-то случается — попасть в подвал нельзя, — продолжает депутат. — Это чья-то частная собственность.
Как говорит общественный деятель и некогда председатель ТСЖ Максим Брусиловский, зачастую в девяностые и нулевые годы подвальные помещения продавал сам Департамент городского имущества.
…Прошло почти 30 лет. Выжившие магазинчики и склады, обосновавшиеся в подвалах, продолжают свое существование. Зачастую жители и не знают, что именно хранится у них под ногами. По словам Шуваловой, в помещениях оставляют реагенты, лакокрасочные или другие огнеопасные материалы. Или они просто мешают жильцам, например, шумом. Что делают собственники помещений в этих случаях? Активные и ответственные — пытаются выселить нежданных гостей. И вот тут есть два варианта. Если подвал был занят недавно, менее трех лет назад, — то шанс у жильцов есть.
— Подвал — это общедомовая собственность жильцов, оформивших на себя квартиры, — объясняет Брусиловский. — То есть собственники помещений имеют право на свое жилье и на некую долю, пропорциональную своей площади, — лестничные клетки, колясочные в подъездах и подвалы. Это доля не отчуждаемая — житель не может прийти и попросить выделить ему три метра.
Чтобы выкупить помещение или взять его в аренду, потенциальному предпринимателю придется получить разрешение на выкуп от жильцов. Кроме того, собственники должны дать добро на реконструкцию подвала. Если жильцов забыли спросить, то те вполне могут обратиться в суд.
— За последние годы в моей практике суды стали более лояльно относиться к жителям, и москвичи выиграли целый ряд процессов, — говорит Брусиловский.
Если же подвал «уплыл» к предпринимателю больше десяти лет назад, то суд даже не примет заявление — срок давности вышел, и что в этом случае делать, непонятно. Мнения экспертов расходятся. Как считает Елена Шувалова, никаких дополнительных законов или поправок в существующие принимать не надо. Достаточно обратить внимание на нарушения пожарной безопасности или законность передачи подвала другому владельцу.
— На основании этого лишить их права собственности на помещение не могут, — считает Брусиловский. — При нарушении пожарной эксплуатации жители могут жаловаться в соответствующую структуру в пожарной организации, оттуда придут и, видимо, оштрафуют. А то, что они затрудняют доступ к коммуникациям... Ну, можно судиться, суд выпишет постановление, что владелец должен обеспечить доступ. А владелец против. И что дальше? Суд не имеет права применять санкции. Можно обратиться в службу судебных приставов, но они обычно ничего не делают. В конце концов, они просто не будут каждый раз ходить с жильцами за ручку, если им нужно закрыть или открыть кран водоснабжения.
Нужно ли принимать некий отдельный закон? Может быть. С другой стороны, арендаторы или владельцы помещений — те, что перекупили или сняли их на законных основаниях, — могут пострадать зазря. В конце концов, договориться с жильцами дома — задача не из простых, и далеко не по вине предпринимателей.
