Раскрыт секрет достатка в старости: как вложить в недвижимость

Основные принципы приобретения жилья для сдачи в аренду

13.11.2019 в 18:48, просмотров: 7055

Каждый потенциальный пенсионер хотел бы обеспечить себе достойную старость. Однако сказать такое легко — да выполнить трудно. А жить, собственно, на одну пенсию — удовольствие сомнительное.

Раскрыт секрет достатка в старости: как вложить в недвижимость

Но никто не отменял чувство юмора, присущее многим нашим гражданам. Вот, например, есть мудреная шутка: если вы твердо решили дожить до пенсии, несмотря на реформы и невзгоды, имеет смысл как можно быстрее озадачиться поиском надежного инвестиционного актива — иначе не доживете. Вариантов вложений много, но самым «вечным» остается жилая недвижимость в Москве.

По этому критерию российская столица еще долго будет оставаться наиболее привлекательной территорией. Спрос на недвижимость едва ли упадет настолько, что вложения в личный пенсионный фонд обесценятся. В рублевом выражении стоимость жилья в столице повышается и будет повышаться.

Как не растеряться при приближении старости

Повышение пенсионного возраста огорчило многих россиян, заставив их задуматься об альтернативных способах заработать на старость. Эксперты подготовили инструкцию по инвестициям в новостройку, которая поможет выйти на пенсию досрочно с приличным капиталом в распоряжении.

— Мы исходим из того, что будущему пенсионеру-мужчине сейчас 40 лет — таков средний возраст покупателя жилья на столичном рынке, — говорят специалисты.

Краткий алгоритм создания личного пенсионного фонда следующий:

1. Найти квартиру в строящемся доме.

2. Приобрести ее в ипотеку на 20 лет.

3. Дождаться ввода дома в эксплуатацию.

4. Сдать квартиру в аренду.

5. Гасить ипотеку за счет арендной выручки.

6. Выплатив ипотеку, получить квартиру в собственность.

7. Продать квартиру или сдать ее в аренду, обеспечив себя альтернативным доходом.

8. Выйти на пенсию досрочно.

Как найти квартиру для покупки

Успех создания личного пенсионного фонда зависит от того, удастся ли инвестору найти максимально ликвидную квартиру. Эксперты рекомендуют придерживаться следующих критериев подбора объекта для покупки.

1. Низкая стоимость. Оптимальный бюджет — 4–6 млн рублей, поэтому инвестору нужна квартира в новостройке комфорт-класса. Чем ниже стоимость, тем больше шансов, что аренда покроет ипотеку. Однако охотиться за самым дешевым предложением рискованно: низкая цена иногда указывает на некоторые неликвидные характеристики. Такая квартира не подойдет для аренды.

2. Отделка. Лучше приобрести жилье с ремонтом или предчистовой отделкой. Вкладываться в квартиру без отделки нет смысла, так как на ремонт потребуется еще 15–25% от стоимости объекта. На столичном рынке доля апартаментов комфорт-класса с отделкой достигает 35%, квартир — 30%.

3. Расположение. Чем ближе квартира к центру, тем выше арендные ставки, а значит, и доход. Кроме того, спрос на жилье здесь всегда более активный и платежеспособный, чем на периферии. Это позволит минимизировать простои во время поиска новых арендаторов. Особенно удачный выбор — жилой комплекс вблизи крупных бизнес-парков или вузов.

4. Транспортная доступность. Необходимый минимум по транспортной обеспеченности — станция метро (не более 15 минут пешком), удобный выезд на магистраль, ведущую в центр или область, а также остановки наземного транспорта.

5. Инфраструктура. Жилой комплекс должен быть хорошо обеспечен коммерческой и социальной инфраструктурой: паркинг, супермаркеты, кафе, аптеки, фитнес-клубы. Все эти объекты могут предусматриваться проектом или находиться поблизости.

6. Масштаб комплекса. В будущем инвестору придется конкурировать за арендаторов. С этой точки зрения крупные жилые комплексы (свыше 600 квартир) менее привлекательны — там достаточно таких же инвесторов-арендодателей. Районы активной жилой застройки и обилие вторичных предложений тоже считаются не очень удачным вариантом.

Архитектурный облик новостройки, ее техническое оснащение, благоустройство территорий, социальное окружение тоже играют важную роль. Чем более прогрессивный объект инвестор выберет сейчас, тем дольше он останется актуальным для покупателей и арендаторов.

фото: Иван Скрипалев

Сколько необходимо вкладывать

Инвестиции в личный пенсионный фонд складываются из трех частей:

1. Первоначальный взнос, чтобы приобрести квартиру в ипотеку. Потребуется минимум 15–20% стоимости объекта.

2. Платежи по ипотеке, которые инвестору необходимо вносить самостоятельно, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Их общий размер зависит от этапа возведения здания, на котором покупатель вступит в долевое строительство, а также от сроков ввода комплекса в эксплуатацию.

3. Вложения в ремонт и меблировку. Они оцениваются примерно в массовом сегменте 15 тысяч рублей за квадратный метр.

Реальный пример. Инвестор приобретает на начальном этапе студию за 5,38 млн рублей. Для первоначального взноса ему понадобится 807 тысяч рублей (15%). Комплекс сдается в эксплуатацию в IV квартале 2020 года. Предположим, что сделка произошла в январе 2019 года — до получения ключей остается 24 месяца. Все это время инвестору придется ежемесячно выплачивать 42,4 тысячи рублей (при ставке 9,42% годовых на срок 20 лет), то есть в сумме 1,02 млн рублей за два года. После ввода здания в эксплуатацию понадобится вложить еще около 580 тысяч рублей в косметическую отделку.

Общая сумма инвестиций — 2,4 млн рублей. Расходы инвестора распределены во времени: 800 тысяч рублей — на старте вложений, 1 млн — в течение двух лет равными платежами и еще 580 тысяч — через два года после покупки. Вторую часть вложений (погашение ипотеки) можно варьировать, если инвестор приобретет объект на более поздней стадии строительства, уменьшив период самостоятельной выплаты долга. Инвестор должен стремиться к тому, чтобы ипотека была максимально дешевой, а квартира — самой ликвидной. Впоследствии это обеспечит солидную разницу между арендной выручкой и ежемесячным платежом по кредиту.

Можно ли получить прибыль еще до пенсии

Как использовать доход от аренды? Чем больше чистый доход, тем лучше. Эту сумму можно использовать по-разному.

1. Сформировать «страховой» фонд на случай простоев квартиры. Откладывая доход в «кубышку», инвестор за 1,5 года накопит сумму, которая обезопасит его от трехмесячного простоя квартиры.

2. Снизить ставку для квартиросъемщиков из-за ухудшения ситуации на рынке аренды. В нашем примере собственник может снизить ставку почти на 27%, и ему все равно не придется самостоятельно выплачивать долг.

3. Досрочно погасить ипотеку. За пять лет можно накопить сумму на досрочное погашение, которое позволит сократить срок ипотеки почти на 5 лет, а значит — приблизит досрочный выход на пенсию.

Инвестор может применить все три опции последовательно. Сначала — накопить средства на «черный день», затем — отложить деньги для досрочного погашения ипотеки, потом — регулировать ставку аренды так, чтобы минимизировать простои.

— В отличие от других активов жилая недвижимость сохраняет относительно высокую стоимость практически всегда, — рассуждает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — По бросовым ценам в Москве не продают даже квартиры в устаревших хрущевках, которые были построены полвека назад. Стоимость жилья отражает не только качество конкретной квартиры или здания, но и уровень жизни, социальную защищенность, экологию и другие особенности города, в котором это жилье расположено. Недвижимость остается самым предсказуемым, понятным и надежным объектом долгосрочного инвестирования в России. Создать личный пенсионный фонд в виде арендной квартиры в новостройке может практически любой. Подбирая объект по большей или меньшей цене, инвестор может сократить срок вложений (скажем, до 10 лет) или увеличить до максимума (30 лет). Выбор квартиры или апартамента с отделкой и меблировкой на поздней стадии строительства минимизирует стартовые вложения.

Посчитаем — будем жить

Пример. Вкладываем в студию в строящейся новостройке 2,4 млн рублей. Через 20 лет инвестор может рассчитывать стать собственником объекта стоимостью примерно 5,5–6 млн рублей даже в самом пессимистичном сценарии динамики цен. За 15–20 лет сдачи жилья внаем инвестор получит от аренды 2,5–3 млн рублей дополнительных доходов, если эти средства не будут направлены на досрочное погашение ипотеки.

К 60 годам в распоряжении инвестора помимо квартиры окажутся накопления (2,5–3 млн рублей). В общей сложности 8–9 млн рублей. В последующие после выхода на пенсию 20 лет ежемесячная прибавка к его государственной пенсии составит 35 тысяч рублей.