Как рассказал «МК» один из жителей посёлка, пожелавший сохранить инкогнито, в 2015 году он купил участок, однако начать строительство смог только в 2017 году. Дом был построен в течение года, однако потом пришлось сделать паузу – возникла проблема с согласованием деталей проекта. Вопрос решили, однако этим дело не ограничилось.
«Я закончил строительство в 2020 году, однако жить и радоваться не получилось – в начале 2021 года приезжает государственная инспекция по недвижимости с уведомлением, что дом признан самовольной постройкой. Оказалось, так и есть – на этой территории строить нельзя, участок для других целей. Начал разбираться, как такое могло произойти – оказалось, что менеджер по продажам вместе с председателем правления ввели меня в заблуждение, когда я покупал участок. В марте 2021 года мой дом снесли», – завершает рассказ собеседник «МК».
Позднее выяснилось, что эта история не уникальная: в то же время в посёлке снесли ещё несколько домов с точно такой же аргументацией — их признали незаконно возведёнными, поскольку собственники не смогли предоставить документы из Росреестра, которые подтверждали бы обратное.
В акте, полученном из Государственной инспекции по недвижимости города Москвы, указано, что выявлено нецелевое использование земельного участка, а так же проведение строительных работ без разрешительной документации.
«Строительство зданий осуществлено после выпуска Градостроительного плана земельного участка, подготовленного Москомархитектурой на основании обращения ЖСК «Альфа» от 11.02.2014 года и вступления в силу Постановления Правительства Москвы от 28 марта 2017 года «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы». Объекты на государственный кадастровый учёт не поставлены, правом собственности не оформлены, на техническом учёте ГБУ города Москвы «МосгорБТИ» не учтены», – сказано в ответе Госинспекции по недвижимости (есть в распоряжении «МК»).
И вывод — здания имеют признаки самовольного строительства и в соответствии с законом могут быть снесены. Как объяснила в разговоре с корреспондентом «МК» юрист Любовь Шурыга, подобная ситуация могла произойти практически с любым человеком, который покупал бы землю для индивидуального строительства после того, как вступили в силу новые ПЗЗ в Москве (или любом другом населённом пункте).
– Да, у города имеются все основания действовать именно так. Пострадавшие застройщики, в данном случае, действовали добросовестно. Они были введены в заблуждение, поскольку с ними и после 28 марта 2017 года заключали договоры застройщика, а ЖСК осуществлял технический надзор. В данном случае у покупателей есть все основания обратиться в суд и требовать ответа от ЖСК и тех, кто продал им право застройки такого земельного участка. Конечно, именно из-за таких случаев я всегда рекомендую читать договоры купли-продажи недвижимости вместе с юристом — гражданин не обязан понимать все нюансы. Нужно понимать, как оформлена общегородская документация, а не только назначение именно того участка, который вы выбрали. Особенно если участок на территории Москвы. Как показывает практика, аббревиатура ИЖС ещё не является гарантией того, что ваше строительство пройдёт успешно, – прокомментировала юрист.
О своей недостаточной юридической грамотности говорит и собеседник «МК», чей дом оказался снесён как незаконное строение.
«Сейчас я жалею о том, что не прочитал внимательно устав ЖСК перед тем, как принять решение о покупке участка и строительстве. Если бы прочитал и проконсультировался с юристом, возможно, всё могло бы быть иначе. Там есть спорные нюансы: например, невозможно оформить на себя все необходимые права собственности на участок и строения, так как кооператив не дает никаких доверенностей на эти действия – но и сам ничего не предпринимает. Кроме того, невозможно оформить никакие документы без справки о вылеченном пае, а она не выдается до конца строительства – получается, ты строишь без законной защиты», – объяснил житель.
Действительно, обязанность привести градостроительную документацию в соответствие с действующими нормами лежит на тех, кто обладает правами на пользование участком. Как говорят жители посёлка, прямых взаимоотношений у них как у членов ЖСК с собственником земли нет – участки предоставлены в аренду кооперативу. Соответственно, именно кооператив должен быть озаботиться решением формальных вопросов и задуматься о том, что после вступления в силу ПЗЗ в 2017 году строить в посёлке ничего нельзя.
Те земельные участки, о которых идёт речь, предоставлены по договору застройщика, а основной участок — в долгосрочной аренде у кооператива. В уведомлении указано, что при проверке был выявлен факт нецелевого использования земельного участка — те самые 8 зданий, которые там размещены. Дело в том, что, по закону, на земельных участках с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» предусматривается расположение индивидуальных жилых домов, не предназначенных для раздела на самостоятельные объекты недвижимости — проще говоря, нельзя разделить эту территорию между несколькими собственниками.
- Я бы сказала, что люди стали жертвами бездействия правления своего жилищного кооператива, – добавила юрист.
Напомним, что правила землепользования застройки были разработаны в 2017 году для каждого округа Москвы. Все изменения, которые произошли на территории после этого, должны обязательно согласовываться.
