Специалисты предупреждают о риске покупки квартир через ЖСК

Опубликован список надежных застройщиков

16.11.2015 в 20:00, просмотров: 4432

Покупка квартиры — момент всегда ответственный. Особенно если вы приобретаете первое и единственное жилье в своей жизни. Страхов у покупателя много: и строительные недоделки, и неадекватные соседи, и, в конце концов, плохой вид из окна... Но главное опасение, конечно, состоит не в этом. Главное — не стать обманутым дольщиком.

Специалисты предупреждают  о риске покупки квартир через ЖСК

Как не лишиться денег вместе с квартирой при покупке новостройки и насколько закон защищает права граждан? На текущий момент в России используются две основные схемы приобретения квартир на первичном рынке недвижимости: по договору долевого участия (ДДУ) согласно 214-ФЗ и по договору жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В Москве сейчас возводится 408 жилых домов с привлечением денежных средств граждан, в том числе 375 — с заключением ДДУ, 31 — в рамках ЖСК.

Несмотря на то что на долю ЖСК в Москве приходится менее 8% от общего числа строящихся с участием граждан жилых домов, речь идет о реализации 7,5 — 8 тыс. квартир (половина из них реализована) и привлечении средств населения в объеме почти 30 млрд рублей. «Это, считайте, 8 тысяч потенциальных пайщиков. Они еще не обманутые, но могут ими стать», — отмечает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. И вот почему.

— Продажа по схеме ЖСК не защищает приобретателя ни от срывов сроков строительства, ни от других «косяков» застройщика, — говорит генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. — Договоры по ЖСК не регистрируются в Росреестре. Юридически покупатель приобретает не квартиру,

а долю в кооперативе, и в случае заморозки стройки бывает крайне сложно вернуть деньги даже через суд. Эту схему застройщики используют для того, чтобы начать строительство, не имея полного пакета документов на строительство, без которого невозможна продажа по ДДУ.

— Недостатком схемы ЖСК является риск переноса сроков строительства. Наконец, могут возникнуть некоторые сложности при продаже недостроенной недвижимости, так как она во многом зависит от особенностей устава, — поясняет финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин.

Схема строительства через ЖСК предусмотрена 214-ФЗ. Но лишь в том случае, если кооператив обладает всеми правами застройщика: имеет оформленные земельно-правовые отношения (договор аренды земельного участка и разрешение на строительство). Это классические кооперативы, которые создавались только для строительства. Их доля на рынке составляет около трети. Остальные ЖСК выступают в качестве соинвесторов и привлекают деньги граждан в обход 214-ФЗ. Если следовать букве закона, речь, по большому счету, идет о самострое.

Основные преимущества ДДУ перед ЖСК — регистрация прав в отношении конкретной квартиры в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), а следовательно, снижение риска двойных продаж; страхование ответственности застройщика — повышение вероятности возврата денег в случае непередачи квартиры; возможность получить предусмотренную законом неустойку при нарушении срока передачи квартиры.

— У ЖСК какие-либо плюсы для гражданина отсутствуют, — говорит партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко. — Гражданин становится пайщиком ЖСК и вместе разделяет риски невозможности завершения строительства. Все вышеперечисленные гарантии при участии в ЖСК не предоставляются.

Как уже говорилось, подавляющее большинство застройщиков продают квартиры по ДДУ — договору долевого участия. «Это лучшая схема, защищающая покупателя от произвола застройщика, — утверждает Павел Луценко. — В частности, в случае затягивания сроков строительства дольщик может расторгнуть договор и потребовать вернуть деньги, либо по окончании строительства взыскать пени».

В любом случае при выборе новостройки покупатель должен пристально изучить состояние дел у застройщика. Посмотреть на количество и качество реализованных проектов, почитать в прессе о финансовом состоянии компании, о соотношении собственных и привлеченных кредитных средств в данном проекте — об этом пишут деловые издания. Сходите в офис продаж, оцените его работу, а также работу сайта компании, оперативность реагирования по телефону. Почитайте форумы покупателей квартир у конкретного застройщика, посмотрите, что пишут жители уже заселенных квартир.

На прошлой неделе Москомстройинвест обновил список надежных застройщиков. В него вошли 174 компании, которые привлекают деньги граждан в долевое строительство и раз в квартал сдают отчетность.

— Этот перечень будет полезен гражданам, которые задумываются о покупке квартиры в строящемся доме и хотят проверить надежность застройщика. Только необходимо обращать внимание и на адрес объекта, потому что бывали случаи, когда по одному адресу застройщик работал в рамках закона, а по другому не сдавал отчетность. Поэтому при покупке квартиры рекомендуем гражданам убедиться, что не только застройщик, но и сам дом есть в перечне, — рекомендует Константин Тимофеев.

А что касается контроля за деятельностью ЖСК в Москве, то с 1 июля 2016 года комитет получит полномочия по контролю за их деятельностью согласно 236-ФЗ. Пока же специалисты комитета участвуют в проверках совместно с прокуратурой.

Ольга Грекова