Казалось бы, дел-то — всего лишь вентиль повернуть. И несведущим в теплоэнергетике людям непонятно, почему это так сложно... Однако повернуть этот злосчастный вентиль и согреть тысячи людей не позволяют серьезные проколы в работе застройщиков. Как стало известно «МК», некоторые девелоперы могут самовольно, с нарушением федерального законодательства и ряда нормативных документов построить тепловые сети. А когда приходит время заключать договор о подключении к системам теплоснабжения — отказываются его подписывать. Мол, цена его должна быть минимальной — ведь сети уже построены, и застройщик понес существенные расходы на их прокладку.
Указанные случаи — скорее единичны, нежели это системная проблема. Тем не менее, проблема существует. Система взаимодействия застройщиков и МОЭК, в прошлом году ставшей единой теплоснабжающей организацией в Москве, складывалась годами, нарабатывалась на прежних ошибках и привела к созданию устойчивой, а главное — работоспособной схемы взаимодействия. Безусловно, процесс подключения построенного объекта к теплоснабжению достаточно трудоемкий. Но как иначе учесть все тонкости в такой непростой работе?
— Для подключения к системам теплоснабжения необходимо собрать пакет документов, в которых нужно предоставить ряд данных, — рассказывает специалист по инженерным коммуникациям Александр Бежский. — В частности, расчетные максимальные часовые и среднечасовые расходы тепловой энергии и соответствующие им расчетные расходы теплоносителей на технологические нужды, отопление, вентиляцию, кондиционирование воздуха и горячее водоснабжение (то есть нагрузки, которые он будет использовать), ситуационный план с посадкой здания в масштабе 1:2000, информацию о границах земельного участка, информацию о планируемых сроках ввода объекта в эксплуатацию и другие данные.
Обычно, по словам специалиста, застройщик подает заявку на заключение договора о подключении, в которой прописана точка подключения.
— В рамках договора о подключении (технологическом присоединении) энергетическая компания проектирует теплосеть для домов, и подрядчик выполняет работу по строительству сетей, — продолжает Бежский. — Соответственно, после того, как дом готов, подписывается акт-приемки и другие документы. А потом уже проверяются все внешние и внутренние системы, подается теплоснабжение
Естественно, все шаги застройщика четко регулируются законодательством, а именно Федеральным законом № 190 «О теплоснабжении» и Постановлением Правительства РФ «О порядке подключения к системам теплоснабжения». В документах четко прописано, какие акты и с каким данными должен предоставить застройщик, какие права и обязанности он имеет. Однако на практике оказывается, что не все застройщики следуют правилам и ответственно относятся к своей работе. Как подчеркивают специалисты, проблемы взаимоотношений МОЭКа и застройщика зачастую возникают из-за незаконных действий последнего.
— Основанием для процедуры подключения является акт ввода объекта в эксплуатацию, — рассказывает глава попечительского совета Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН) Сергей Креков. — С момента его получения застройщик начинает подписывать акты приема-передачи квартир. При этом сам дом еще «запитан» по временной схеме: не хватает объема электроэнергии и воды — для постоянного проживания ресурсов мало. Поначалу это не так критично: первые жильцы только въезжают в квартиры, делают ремонт, и предоставляемых ресурсов хватает на локальные потребности. Проблемы начинаются в момент массового заселения, когда жильцам уже мало ресурсов. Они, например, покупают радиаторы, что сказывается на счете за электроэнергию, возрастает нагрузка. А застройщик, по сути, строит так, как ему удобно и при этом максимально экономит свои ресурсы. Поэтому на момент сдачи МКД энергетической компании выясняется, что не все сделано в соответствии с утвержденным проектом. Как пример — в одном доме в процессе благоустройства поменяли точку ввода ЦТП (центрального теплового пункта). Грубо говоря, трубы должны были заходить по проекту с восточной стороны, а застройщик сделал по-другому. В итоге дом еще два месяца стоял без отопления — пришлось переделывать.
Эксперт поясняет, что требования МОЭКа работать по проекту — не банальные придирки к застройщикам. Критические нарушения девелопера угрожают безопасности собственника, и энергетическая компания не вправе закрывать на них глаза.
— Коммунальщики не могут подать ресурс, если есть нарушения в прокладке коммуникации из-за того, что существует реальная угроза аварий, прорывов. У энергетической службы просто нет возможности для маневра: для обеспечения безопасности им необходимо, чтобы все было выполнено по проекту. В случае выявленных нарушений встает вопрос о том, что надо переделывать, раскапывать и прокладывать заново. А поскольку процесс переделки сетей превращается в длительную процедуру, то жильцы дома остаются на долгое время без воды или без электричества. По сути, они становятся заложниками сложившейся ситуации.
По мнению специалиста, чтобы избежать таких ситуаций, необходимо в корне поменять процедуру сдачи объекта.
— Мы понимаем, что в доме будут жить люди, там должна быть комфортная среда, поэтому нужно сначала сдать ресурсникам все сети, а потом уже получать акт ввода в эксплуатацию. Без этого все так и останется: сначала положили сети, все закопали, а на стадии полной сдачи объекта выясняется, что не все сделано по проекту.
МОЭК, как теплоснабжающая организация, заинтересован в новых потребителях и делает все возможное для того, чтобы обеспечить подключение объектов к системам теплоснабжения в максимально сжатые сроки, в полном соответствии с действующим законодательством и нормативными документами. Заботясь о москвичах, компания решила предупредить их о проблемных объектах, застройщики которых по тем или иным причинам не могут своевременно обеспечить условия для их подключения к теплу и горячей воде. С этой целью на сайте МОЭК создан специальный раздел с указанием подобных объектов и их застройщиков, который будет ежемесячно обновляться.
— Для консолидации функций по подключению столичных потребителей к системам теплоснабжения в прошлом году была создана специализированная компания — Центр технологических присоединений МОЭК, которая взаимодействует с юридическими и физическими лицами по вопросам технологического присоединения, осуществляет выдачу технических условий подключения к системе теплоснабжения, заключает договоры о подключении к системе теплоснабжения и сопровождает их исполнение, — рассказывает заместитель генерального директора ЦТП МОЭК Алексей Шарафутдинов. — За время работы ЦТП МОЭК повысилась оперативность принятия решений, сократилось время заключения договоров о подключении и выдачи технических условий подключения. Например, срок заключения договора о подключении в настоящее время не превышает 30 дней.
С августа 2015 года по настоящее время ЦТП МОЭК получил и обработал 1260 заявок на выдачу технических условий подключения (ТУ); получил и обработал 2173 заявок на заключение договоров о подключении к системам теплоснабжения. Оформлено 1683 договоров о подключении к системам теплоснабжения ПАО «МОЭК» (общая подключаемая тепловая нагрузка — 7367 Гкал/ч); заключено 1040 договоров о подключении к системам теплоснабжения ПАО «МОЭК» (общая подключаемая тепловая нагрузка — 2785 Гкал/ч).
Опрошенные «МК» крупные застройщики смогли выстроить эффективное взаимодействие с МОЭК и позитивно оценивают работу теплоснабжающей организации по подключению новых объектов к отоплению и горячей воде. По мнению девелоперов, отдельные застройщики, играющие не по правилам, создают проблемы не только энергетической компании и приобретателям квартир, но и самим себе: после подобных инцидентов покупатели перестают доверять подобным структурам. А обжегшись на молоке, москвичи начинают дуть на воду: зачастую страдают и честные строители, и весь рынок нового жилья.
— Считаю, что в рассматриваемой ситуации МОЭК по закону прав, — говорит вице-президент, директор Дирекции по г. Москве ГК «ПИК» Максим Якушечкин. — Наше взаимодействие с МОЭК мы оцениваем очень позитивно. Мы настроили механизмы работы со всем службами, проводим еженедельные совещания, наши сотрудники встречаются несколько раз в неделю. Сотрудники энергетической компании доступны в любое время, буквально на днях мы созванивались практически в полночь. Время рассмотрения заявки занимает менее 30 дней, но процесс может идти и быстрее. Я не знаю информации, чтобы они не укладывались в сроки, установленные законодательством РФ.
Но не все застройщики воспринимают закон, как аксиому. Как указали в МОЭК, подобная ситуация складывается в настоящее время в Таганском районе Москвы.
— В рамках застройки многофункционального комплекса жилого и общественного назначения были самовольно проложены тепловые сети, строительство которых осуществлено в нарушение законодательства РФ, в том числе Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона «О теплоснабжении» и ряда нормативных документов, — рассказывает Алексей Шарафутдинов. — Когда сети уже были построены застройщиком, он обратился в МОЭК с заявкой на заключение договора. С представленным теплоснабжающей организацией проектом договора застройщик не согласился, ссылаясь на то, что тепловые сети им уже созданы. Помимо этого, застройщик не смог предоставить МОЭК ряд документов, подтверждающих факт подключения объекта к системам теплоснабжения. Также у застройщика отсутствуют документы, подтверждающие соответствие тепловых сетей строительным нормам и требованиям безопасности — такие как разрешение Ростехнадзора на допуск энергоустановок в постоянную эксплуатацию и разрешение на ввод в эксплуатацию. В отсутствие этих документов МОЭК, как единая теплоснабжающая организация, не имеет права осуществить технологическое присоединение объекта, поскольку возведенные застройщиком тепловые сети обладают признаками объектов самовольного строительства, и их дальнейшая эксплуатация потенциально влечет угрозу возникновения аварийных ситуаций.
Разногласия по условиям договора о подключении переданы в Арбитражный суд г. Москвы. Остается только надеяться, что история разрешится, и застройщик все же исполнит все требования МОЭК, и покупатели квартир не останутся среди зимы без тепла и горячей воды.
Анна Сергеева
