Льгота не для всех
Первый шаг на пути к этой высокой цели сделало само АИЖК. В этом году агентство, как сообщил глава АИЖК Александр Семеняка, сосредоточится на поддержке рынка новостроек. Для этого устанавливаются льготные условия кредитования населения. Ставка по ипотечному кредиту в рамках программы “Новостройка” не будет превышать 11%, сообщил Семеняка. При этом заемщик может рассчитывать на “скидку” до 1% (то есть итоговую ставку в 10% годовых). В частности, вычет в 0,25% ждет обладателей материнского капитала (из его средств может быть выплачен первый взнос). Столько же вычтут участникам федеральной целевой программы “Жилище” на 2002—2010 годы. Большая скидка ожидает покупателей жилья экономкласса по цене, не превышающей 30 тыс. руб. за кв. м.
Есть ли шанс взять ипотеку по сравнительно невысокой ставке у тех, кому не подходят параметры программы АИЖК? Эксперты обнадеживают: в середине года кредитные проценты пойдут на снижение. Это станет, в частности, реакцией на снижение ставки рефинансирования ЦБ до рекордно низкого уровня — 9% годовых.
Процесс плавного уменьшения ставок по ипотеке начался еще в сентябре прошлого года. До докризисного уровня они, впрочем, не дошли. В декабре средняя ставка по ипотеке составила 14,4% (по кредитам в рублях) и 13% (в валюте). Однако существенно “портят малину” комиссии, сборы за выдачу и обслуживание займа, а также страховки. Все это в сумме может увеличить ставку по рублевой ипотеке на приобретение готового жилья до 22% годовых. Тут уж до 40% россиян, которые призваны потянуть кредит на жилье, как до луны.
Ипотека упала, но не отжалась
Ситуация будет улучшаться, считает глава Ассоциации региональных банков Анатолий Аксаков. По его прогнозу, ставки по ипотеке к концу года опустятся до 11%. Однако это опять же “базовые” проценты — без всевозможных сборов. Как бы то ни было, повысить привлекательность этого вида займов, по Аксакову, поможет господдержка. Она составит в этом году 250 млрд. руб., напоминает эксперт. Эти деньги пойдут на выкуп у банков ценных бумаг, выпущенных под ипотечные ссуды. Согласно схеме, банкиры выдают кредиты, а взамен получают дешевое долгосрочное рефинансирование в пределах 6—8% годовых.
— Скорее всего, до 10—11% смогут довести ипотечные кредиты разве что банки с госучастием, — конкретизирует эксперт рынка Сергей Вавилов. — И то до такого уровня можно ожидать снижения ставок на рынке вторичного жилья.
Как подсчитали в Ассоциации региональных банков, в прошлом году ипотечный рынок по сравнению с предыдущим годом сжался в шесть раз. Но в этом году есть шанс от спада перейти к росту, надеется глава ассоциации. По сводному прогнозу участников рынка, в нынешнем году он вырастет примерно на 10%.
Ипотеку, как ожидается, подтолкнут обладатели материнских капиталов. За последние три года маткапитал получили около 1,5 млн. человек, и 66 тыс. из этого числа в прошлом году воспользовались им для погашения ипотечных кредитов, потратив на это 18 млрд. руб. из бюджета. В нынешнем же году капитал получат около 300 тыс. российских семей. Размер материального стимула постоянно индексируется и в этом году составит чуть более 343 тыс. руб. В Москве на эти деньги можно купить немного — всего 2—3 метра жилья. Однако существенной части обладателей маткапитала средства от чиновников все же позволят сделать первый взнос по ипотеке.
По данным АИЖК, средняя цена кв. метра, купленного по ипотеке, в среднем по стране составляет примерно 34 тыс. руб. А это значит, что в маткапитал “уложатся” 10 кв. м, а это плюс маленькая комната или кухня с туалетом. Жители самого “дешевого” в стране округа — Южного федерального — могут купить больше всех: средняя цена приобретаемого в кредит “квадрата” в округе составляет 31,6 тыс. руб.
Впрочем, потратить маткапитал на первоначальный взнос по ипотеке россиянам нередко мешают сами банкиры: в ряде регионов лишь единицы кредитных организаций готовы принять его вместо “живых” денег. Ведь чиновники заставляют подождать перечисление материнских средств.
Метровые цены
У оживления рынка жилищного кредитования есть и побочный эффект — дополнительный стимул для подорожания жилья. Ведь спрос, как известно, без роста предложения увеличивается. Эксперты подметили, что как только ипотечные программы приходили в тот или иной регион, жилье в нем дорожало на 40—60%. Строители просто не успевали вслед за увеличением доступности жилья.
А с предложением реально туго. Так, осенью в Москве жилья возводилось примерно на 20% меньше, чем год назад. Многие стройки были заморожены из-за кризиса, на остальных строители значительно замедлили темпы. “В столице усугубляется сокращение объемов строительства жилья, что в среднесрочной перспективе (около года. — “МК”) приведет к существенному дефициту”, — делают вывод авторы одного из обзоров рынка новостроек. Наиболее “дефицитным” в этом смысле, как ожидается, станет Центральный округ столицы.
— Если решили покупать квартиру, то делать это надо как можно скорее, — подсказали “МК” в московской риелторской фирме. — В этом году жилищный рынок будет пополняться очень неактивно, лучшие по соотношению “цена—качество” объекты будут раскуплены в ближайшее время, затем стоит ждать нового витка подорожания.
Впрочем, риелторам по роду деятельности свойственно нагнетать обстановку. Чиновники в своих прогнозах, по традиции, спокойны. Минрегион пока не прогнозирует, что средняя рыночная цена на жилье в Москве вырастет. В целом по стране устойчивый рост цен на жилье начнется не раньше 2011 года, значится в проекте ФЦП “Жилище” на 2010—2015 годы, разработанном министерством совместно с АИЖК. С 2011 года квадратным метрам пророчится подорожание на 2—5% ежегодно.
Прогнозы экспертов находятся где-то в “золотой середине”: в этом году большинство аналитиков ожидают подорожание жилья в пределах 5—12%. Спрос на недвижимость начал восстанавливаться уже сейчас и, согласно предсказаниям, увеличится на 30% в течение этого года. Охотников за жильем все больше, и рынок выбирается из прошлогодней “ямы”: в 2009-м уровень спроса оказался на 65,5% ниже показателя 2008 года.