К концу марта горячка на рынке недвижимости, наблюдавшаяся в начале года, пошла на убыль. По мнению ряда экспертов, в настоящее время цена на квартиры формируется не рыночными механизмами, а основана на спекулятивной игре.
Накануне президентских выборов рынок недвижимости демонстрировал небывалую активность. По мнению аналитиков, одним из главных катализаторов спроса на жилье стала “предвыборная лихорадка”. Чиновники и бизнесмены с начала выборной кампании в Госдуму и до выборов нового Президента РФ активно вкладывали деньги в недвижимость, стремясь таким образом подстраховать себя на случай изменения политической конъюнктуры и кадровых перестановок. Всплеску цен также способствовали ипотечный кризис на мировых рынках. Большинство банков из-за подорожавшего внешнего фондирования подняли годовые ставки на 1—2 пункта и ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов. Оживление на рынке недвижимости также связано с финансовым кризисом: понимание того, что ПИФы в ближайшие месяцы не только не принесут прибыли, но скорее всего от них можно ждать убытков, привело к тому, что инвесторы “перекладываются” из акций в недвижимость.
Основное повышение цен на недвижимость в этом году пришлось на январь, когда большинство продавцов из-за падения американской валюты повысило долларовую стоимость своих квартир сразу на 10—15%. В феврале цены на объекты жилой недвижимости поднялись в среднем по рынку на 3—5%. Спросом пользовались однокомнатные квартиры, а также жилье в подмосковных новостройках. Наибольший прирост по итогам первых месяцев года показало вторичное жилье.
К концу марта после президентских выборов рынок перешел в более спокойное состояние — ежемесячное увеличение стоимости квадратного метра на уровне 1—3%. За последние пять-шесть недель спрос на квартиры по новым ценам заметно снизился, количество представленных на рынке квартир уменьшилось, а период экспозиции квартир на рынке заметно увеличился. Сейчас себестоимость строительства 1 кв. метра жилья в Москве не превышает $1500, сообщил директор по научной деятельности ОАО “Центральный научно-исследовательский и проектный институт жилых и общественных зданий” академик Юрий Граник. По его мнению, несмотря на большие расходы на откаты, рентабельность строительства в Москве очень высока и составляет в среднем от 400%.
Можно говорить об очередном “пузыре” на московском рынке жилья, не подкрепленном реальным спросом со стороны конечного потребителя. О том, что это именно спекулятивный бум, говорит, в частности, то, что в рост пошли все сегменты московского рынка одновременно, невзирая на качество жилья. Причем лидерами роста оказались и так наиболее переоцененные “убитые” московские квартиры”.
С этой оценкой согласны и в бюро недвижимости “Агент 002”. По мнению аналитиков компании, сейчас рынок столичной недвижимости все больше становится похожим на мыльный пузырь, он сосредоточил огромные финансовые ресурсы. В предыдущие годы в московские квартиры в массовом порядке вкладывались как частные, так и корпоративные инвесторы. В итоге на руках у различных финансовых институтов и частных инвесторов скопилось огромное количество объектов. Нестабильность на фондовом рынке подогревает сложившуюся ситуацию притоком дополнительных средств из этого сегмента в недвижимость. При этом, по мнению аналитиков, в настоящее время цена формируется не рыночными механизмами, а основана на спекулятивной игре. На протяжении шести последних месяцев объемы рынка сокращались на 8—10% в месяц, что во многом объяснялось действиями продавцов, которые предпочли отложить продажу в момент резкого роста стоимости жилья. “В итоге с рынка ушли реальные покупатели. Если в 2007 году приобрести квартиру могли себе позволить 10% населения (с учетом использования ипотеки), то теперь эта цифра снизилась до 4—5%”, — подчеркивают эксперты.
Эта позиция вызывает огромное опасение, поскольку может повлечь за собой выброс квартир на рынок в ближайшее время, а учитывая нынешний низкий уровень спроса, возможно падение цен на 20—25%. В этой ситуации пострадают прежде всего частные инвесторы, которые приобрели одну-две квартиры с целью заработать в короткие сроки, и застройщики, которые не смогут реализовать уже возведенные объекты. При таком развитии событий только крупным инвесторам удастся сохранить свои позиции.