— У вас какая зарплата: “белая” или “серая”? — узнав, что я интересуюсь ипотекой, тут же спросила девушка из Московского ипотечного центра. — Белая? Тогда запишите этот телефон.
— А если “серая”?
— Тогда телефон другой.
Я записала оба.
Ипотека пошла в народ. Сегодня ее готовы предложить любому москвичу, лишь бы он потянул условия кредита. С каждым годом на них соглашается все больше москвичей.
Если еще недавно с помощью ипотеки в Москве совершалось около 2% сделок с недвижимостью, то теперь их число увеличилось до 7%.
Потому что условия кредита стали мягче. А ипотека — доступнее.
В нашей стране ипотекой принято пугать людей. И ведь есть чего испугаться. Даже само слово “ипотека” по-английски звучит как “mortgage”, а происходит от французского “morir”, что означает “смерть”. Так что в буквальном смысле ссуда под залог недвижимости означает обязательство по гроб жизни. И хотя натурально от ипотеки никто еще не умирал, в переводе есть своя правда.
Условия, на которых банки выдают ипотечный кредит, и впрямь напоминают страшилку. Проценты высокие, обязательный первоначальный взнос — 30 процентов стоимости покупаемой квартиры. Большой срок действия кредита — 10—15 лет; с одной стороны, это хорошо, с другой — плохо: ведь квартира находится в залоге, и случись что — может быть продана. Страшно? Тяжело? Рискованно? Очень. И даже обидно. Особенно когда знаешь, по каким ценам город продает квартиры соседям-очередникам.
Но для тех, кто не стоит в очереди за жильем, ипотека — реальный шанс решить свою жилищную проблему. Дорогой, рискованный, но вместе с тем и самый надежный из всех ныне существующих для неочередников.
Хорошая новость. Банки уже снизили проценты за пользование кредитом с 18 процентов годовых в валюте до 10—13% и готовы снижать еще. Многие из них разрешают расплатиться за кредит досрочно (уже через 3—6 месяцев поле выдачи кредита) без штрафных санкций. Некоторые, к примеру Внешторгбанк, даже дают кредит не только на 10—15, но и на 20 лет. Дошло до смешного: некоторые банки готовы дать кредит даже тем, кто зарабатывает 50, 100, 200 долларов. Но сумма кредита для таких людей настолько мала, что по нынешним ценам купить на нее квартиру невозможно. По тем же причинам об ипотеке придется забыть тем, кто получает 300—400 долларов.
Но если ваш доход около 800 долларов на одного или хотя бы на двоих, о банковском кредите стоит подумать. И уж тем более надо взвесить все “за” и “против”, если вы получаете больше. Главное — считать не банковскую, а свою выгоду.
Если у вас есть деньги, чтобы сразу купить квартиру, — идите и покупайте. Квартира, купленная сегодня, будет дешевле ипотечной. Но если всей суммы для покупки жилья у вас нет, выгоднее взять кредит, чем копить на квартиру.
— С лета 2000 года цены на московское жилье выросли в два раза, а в некоторых районах поднялись даже выше. К примеру, на проспекте Вернадского два года назад однокомнатная квартира общей площадью 40 кв. метров стоила чуть больше 20 тысяч долларов. А сейчас за нее дают 60 тысяч, — говорит руководитель отдела жилых помещений одной из крупных риэлторских компаний Вадим Лезвин. — За последние два месяца однокомнатные квартиры в Марьине общей площадью 40 кв. метров поднялись в цене с 36 до 50 тысяч долларов. А в среднем по Москве “однушки” уже стоят около 40 тысяч. Это значит: кто взял квартиру по ипотеке, от этого только выиграл.
Как? Дело в особенности ипотеки.
— Просто эти люди рост цен для себя как бы остановили, — продолжает Лезвин. — Поскольку размер кредита и проценты не меняются в заключенных ипотечных договорах. Это огромный плюс: люди могут спокойно жить в ипотечных квартирах, что бы на рынке жилья ни происходило. К тому же доходы их выросли, и кредит им стало выплачивать легче.
В общем, главное, чтобы не было кризиса, как в 1998-м...
Она — в преимуществах ипотеки. Вам нужна квартира? Вы ее получите. Сразу, с первого дня после покупки, ипотечная квартира будет находиться в вашей собственности. Не на словах, не на бумаге, подписанной незнакомой фирмой, не при условии “квартира будет вашей, когда вы расплатитесь”, а без оговорок. Официально. Как того требует закон. Это первая — самая важная — выгода.
Все ипотечные договоры обязательно проходят госрегистрацию в Москомрегистрации. После чего, едва успев получить банковский кредит, заемщики получают свидетельство о праве собственности на квартиру. Только после этого ее закладывают банку на срок, пока вы не расплатитесь за кредит. Вы можете смело въезжать и делать ремонт, зная, что ни через месяц, ни через год вас не выгонят.
Второе. Квартира вам понравится (ведь ее вы выбираете сами), можете быть уверены: это будет хорошее жилье (в смысле — ликвидное и качественное). В хорошем доме, с горячей и холодной водой, мусоропроводом и прочими прелестями цивилизации (иное жилье банки просто не кредитуют). А значит, если вы когда-нибудь решите еще раз улучить свои жилусловия, то эту квартиру сможете продать по хорошей цене.
Третье. Это будет максимально (насколько сегодня возможно) застрахованная от разных рисков квартира. Банк не даст ни копейки своих денег, пока не убедится в юридической “чистоте” выбранного вами жилья. В том, что его приватизировали правильно (без ущемления чьих-либо интересов), а если оно уже участвовало в сделках, то его всегда продавали-покупали по закону. Кроме того, банк обязательно убедится, не находится ли выбранная вами квартира в залоге, не спорят ли из-за нее в суде какие-нибудь родственники и не наложен ли на квартиру арест. Не исключено, что для этого банк порекомендует вам обратиться к проверенным им (банком) риэлторам. Впрочем, поскольку платить риэлторам предстоит вам, то и выбор — идти к ним или нет — банк оставит за вами.
Четвертое. Банк обязательно потребует, чтобы вы застраховали ипотечную квартиру и себя (здоровье и жизнь), дабы минимизировать риск. Страховщики возместят ущерб, если квартира пострадает от пожара, затопления или другой порчи. А если что-то серьезное случится с вашим здоровьем, и вы не сможете больше работать, даже выплатят за вас кредит.
Они — финансовые. Заемщики (то есть мы) платят банку не только проценты за кредит и обязательный первоначальный взнос, но и несут массу дополнительных расходов, сопровождающих оформление ипотеки. Считайте.
1. Банк. За рассмотрение заявки на кредит он возьмет около 50 долларов. Это сделано, чтобы люди из любопытства не заваливали банк заявлениями.
2. Нотариус. По закону удостоверяет все ипотечные договоры. Его подпись означает, что договор подписали именно вы, что вы были в этот момент в здравом уме и вас не принуждали. Нотариус возьмет 1,5% от стоимости покупаемой квартиры.
3. Страховка. Вашего здоровья и жизни и квартиры. Тоже обязательная — еще 1,5%.
4. Оценщик, к которому направит вас банк, чтобы определить рыночную стоимость покупаемой квартиры, обойдется в 100 долларов.
5. В Москомрегистрации с вас возьмут 500 рублей за договор, еще 500 рублей — за выдачу одного свидетельства собственности.
6. В банке, где вы платили за госрегистрацию, возьмут 3% с суммы пошлины за банковский перевод.
7. Услуги риэлторов, если вы к ним обратились, тоже стоят немалых денег.
С помощью ипотеки вы можете купить любую квартиру: любой площади и в любом доме. Главное, чтобы у вас был подходящий доход и накопления для обязательного взноса. Беда многих людей в том, что они хотят купить такую квартиру, оплатить которую не в состоянии. Какой кредит может получить человек с доходом 1000 долларов? На 10 лет — около 30 тысяч долларов, на 15 — около 35, на 20 лет — 38. При условии, что у него нет детей. Что может он купить? По нынешним ценам — однокомнатную квартиру. Обязательный взнос? Около 10 тысяч, 11,5 и 12 тысяч долларов соответственно. Сколько заплатите банку? 400 долларов в месяц (вместе с процентами).
— Этот вариант может устроить тех, кто снимает жилье и платит за него 300—350 долларов. За ипотечную квартиру они будут платить чуть дороже, зато это будет уже их квартира, а не чужая, — подчеркивают во Внешторгбанке.
“Двушка” сегодня стоит около 55 тысяч. Чтобы ее купить, нужно зарабатывать в месяц около 1140 долларов (если брать кредит на 20 лет) или около 1120 долларов (на 15). А это значит, если брать кредит на двоих, например на мужа и жену, то каждый из них должен зарабатывать около 600 долларов в месяц. В первом случае вы будете за него платить вместе с процентами 443 доллара в месяц, во втором — 472.
Чтобы купить трехкомнатную квартиру (они сейчас в среднем стоят около 65 тыс. долларов), нужно зарабатывать 1350 долларов (если брать кредит на 20 лет), или 1420 (на 15), или 1700 долларов (если брать кредит на 10 лет). Считайте сами: чтобы взять кредит на двоих, супруги должны получать минимум по 700 долларов. Ежемесячный платеж — 533 доллара (20 лет) или 568 (15). Или — 675 долларов, если кредит на 10 лет.
При покупке двух- и трехкомнатных квартир самой большой сложностью становится обязательный первоначальный взнос. Банк требует заплатить 30 процентов стоимости: 13—15 тысяч долларов. Где их взять? Если своей квартиры нет — дело туго.
В этих случаях люди, как правило, продают имеющуюся квартиру. Если они выручают за нее 30 процентов стоимости приобретаемого жилья и доходы имеют соответствующие, то такая сделка проходит. Еще лучше, если от продажи старой квартиры удается выручить 40—50 процентов новой. Тогда им придется платить за кредит еще меньше.
Прежде всего вы идете в банк на беседу (она бесплатная). Рассказываете о себе и своих доходах, разведываете, можете ли вы получить кредит. Можете? Пишите заявление. Платите. И ждете письменный ответ — дают вам кредит или нет.
Банк не меньше двух недель будет изучать ваши документы. Большое внимание уделят вашему образованию, где работаете, кем, как долго. Если человек недавно поменял работу, на новом месте он должен отработать полгода. Сколько он зарабатывает? Откуда у него деньги на первоначальный взнос?
— Накопления должны быть обязательно, — говорят банкиры, — во-первых, это говорит о том, что человек умеет не только зарабатывать, но и копить, во-вторых, свидетельствует о твердом намерении купить квартиру.
— Одно дело — человек получил деньги в подарок, по наследству или от продажи квартиры. Другое — если человек сумел их накопить за счет заработка. Этот ему лишний плюс, — объясняют во Внешторгбанке. — Если человек получает ипотечное разрешение, он становится союзником банка. Если у банка есть сомнения на ваш счет — в кредите откажут.
Вы получили разрешение? Тогда — вперед на рынок жилья. Ипотечное разрешение действует три месяца. А за это время вы должны не только найти квартиру, но и собрать документы на нее и принести их в банк.
С помощью ипотеки банк разрешает купить не каждую квартиру. Например, если она находится в пятиэтажке, то разрешения скорее всего не даст. Вдруг ее будут сносить? — опасаются в банках.
Отдельный разговор — о жилье в новостройках. Вкладывать деньги в строящееся жилье и уж тем более в то, что находится на стадии котлована, банкиры считают рискованным. Вдруг строители не достроят дом?
Исключение могут сделать, если вы найдете квартиру на объектах, где сам ваш банк является инвестором или хорошо знает (кредитует) строителей.
На этом этапе банк рекомендует обращаться к риэлторам, работающим с банком. Они знают требования к квартире, проверяют ее юридическую чистоту, оформляют вместо заемщика все бумаги и даже стоят за него в очереди в Москомрегистрации, говорят банкиры.
Нашли квартиру самостоятельно, и она устроила банк? Отлично. Теперь банк вам даст список оценщиков, которым он доверяет. Пойдете к одному из них. Банк дает кредит, исходя из цены, определенной оценщиком. В размере 70—85% (остальные 15—30% — ваш первоначальный взнос).
Оценщик посмотрит, в каком районе находится квартира, учтет ее удаленность от метро, этажность дома, многое другое и назовет рыночную стоимость. Если она совпадет с ценой, за которую квартира продается, — вам повезло. Если продавец квартиры хочет больше, то нет. Банк посчитает, что цена незаслуженно завышена. И доплачивать продавцу вы будете сами. Не хотите? Ищите другое жилье. Условия устраивают и вас, и банк? Подписываете кредитный договор. В день сделки банк или перечислит деньги, или передаст их продавцу через депозитную ячейку.
Сделка совершена. Договор регистрируют в Москомрегистрации. Вы становитесь законным собственником квартиры, а квартиру закладываете банку до выплаты кредита.
Вот в общем-то и все. Вам останется своевременно погашать кредит. А это зависит уже только от вас.
