Объявления об обмене жилья давно заполонили Москву. Среди них как грибы после дождя стали появляться такие: “Обменяю двухкомнатную квартиру
на две однокомнатных” или “трехкомнатную на “однушку” и “двушку”...
За ними стоят альтернативные сделки. Самые распространенные у москвичей. Они же — и самые рискованные.
Тактика недобросовестных риэлторов сродни партизанской. Врага (простите, клиента) сначала изнуряют и подавляют морально, а затем уже без боя разводят на деньги. После соответствующей обработки многие по ходу дела просто забывают о том, зачем они обратились к риэлторам...
Столичный актер Василий Седых обратился в крупную риэлторскую компанию по рекомендации друзей, чтобы совершить альтернативную сделку. Он хотел продать трехкомнатную квартиру на проспекте Мира, а взамен купить двухкомнатную квартиру для мамы и однокомнатную для себя.
Не проблема, ответили риэлторы, мы совершаем сделки любой сложности, мы — суперпрофи. В компании пообещали выставить квартиру на торги, чтобы продать ее тому, кто больше заплатит.
— Покупатели есть, но цены кажутся им завышенными, — сообщили риэлторы Василию после “торгов” и предложили: надо снижать цены.
Это их коронный трюк и коронный предлог: первым делом — сбить цену. Но Василий цену не снизил.
За два месяца (пока действовал срок договора) ему показали десять вариантов квартир — пять “однушек” и пять “двушек”. Для крупной фирмы это не просто мало, а катастрофически мало. Дело явно не спорилось. Предложенные квартиры Василию не подходили. Чтобы ускорить процесс, риэлторы предложили разбить сделку.
— Ваша сделка очень сложная, — пояснили суперпрофессионалы, — давайте ее упростим. Мы продадим вашу “трешку” и вместо “однушки” и “двушки” сначала купим двухкомнатную квартиру, а потом займемся поисками “однушки”.
Кто бы тут заметил подвох? Василий тоже его не заметил. Он согласился.
Как только первый подходящий вариант был найден, риэлторы объявили, что на эту же квартиру есть еще покупатель: “Чтобы она досталась вам, надо внести залог, но не одну тысячу долларов, как это было предусмотрено договором, а две”. Долларов. В итоге сошлись на полутора тысячах. Василий залог внес. Квартиру Василия продали. Но сделка не состоялась.
“На квартиру, которую вы хотите купить, хозяева подняли цену”, — сообщили риэлторы клиенту и назвали ему совершенно неподъемную новую. Потом была вторая попытка, третья...
— Нам все время что-то мешало заключить сделку. То хозяева поднимали цену, то риэлторы не могли найти вариант для переезда тем людям, чью квартиру мы собирались купить. Сделку то откладывали, то отменяли, — вспоминает Седых. — Последний вариант сорвался по банальной причине. Хозяйка продавала квартиру за 85 тысяч долларов, а риэлторы нам ее предлагали за 89. Во время сделки мама случайно об этом обмолвилась. Узнав, что риэлторы собираются надуть ее на 4 тысячи долларов (они убеждали, что продают квартиру за максимальную цену), женщина просто отказалась от продажи.
А тем временем цены на рынке жилья росли. Купить взамен трехкомнатной квартиры “однушку” и “двушку” становилось делом почти невероятным. Впрочем, о своих прежних планах Василий уже и не вспоминал: он и думать забыл, зачем обратился в солидную риэлторскую фирму. Теперь он мечтал только об одном: купить хотя бы двухкомнатное жилье.
Уйти от риэлторов Седых не мог. Не потому что не хотел — они держали у себя его деньги. Гонорар в размере 6 тысяч долларов, который, нимало не беспокоясь о том, что клиенту еще не нашли другое жилье, риэлторы прикарманили, как только квартира Василия была продана (по сути дела, после этого они могли уже не работать). А еще — залог в 2 тысячи долларов, да плюс 4 тысячи долларов — т.н. плата за невыписку. “Эти деньги вам вернут, когда вы будете переезжать”, — пообещали актеру фирмачи...
Кстати, о выписке. По договору хозяева проданных квартир должны из них выписаться и выехать в течение месяца. Настало время выписываться и семье Седых. Просрочка угрожала им штрафом. За каждый день просрочки Василий должен был платить риэлторам по 100 долларов, еще по 100 долларов должна была заплатить им его мама.
— Риэлторы специально отвели нас к нотариусу и обязали подписать соглашение, предусматривающее штраф. “Вы не можете отказаться, — сказали они нам, — этого требуют новые хозяева квартиры”, — вспоминает Василий.
Итог обращения в “солидную компанию” оказался плачевным. Сегодня Людмила и Василий Седых, по сути дела, бомжи. Из своей квартиры они выписались, а квартиру, в которую могли бы въехать, риэлторы им так и не нашли.
“Ну, куда же вы теперь? — жалостливо спросили уходящего из конторы Василия сердобольные риэлторши. — Если что, опять приходите к нам”.
Чтобы обиженный клиент не испортил фирме безупречную репутацию и имидж, риэлторы вернули Василию все деньги, даже свой гонорар. Теперь они надеются, что он хотя бы в суд не пойдет.
Зазывая клиентов, крупные риэлторские конторы, как правило, бьют тремя козырями: мы крупные — значит, никуда не денемся; мы работаем давно и успешно; нам дорог наш имидж. И таким образом дурачат людей.
Собираясь совершить альтернативную сделку (то бишь обменять квартиру через куплю-продажу), помните:
— Имя компании — ее продвигаемый бренд. Как только вы пришли на фирму, он свое дело сделал. Потому что предназначение бренда — привлекать клиентов к компании. Дополнительных гарантий от звучности фирмы клиентам не прибавляется. Так что имидж — ничто.
— Главное — сотрудник, в руки к которому попадаете именно вы. Такова особенность — кстати, не только национальная — риэлторского бизнеса. Профессионален ли он? Давно ли работает с недвижимостью и на фирме? Кем аттестован? Находится в штате или стажер?
— Прежде чем вы будете все это уточнять, внимательно прочитайте договор. А лучше всего возьмите его для изучения домой. Убедитесь, что в договоре нет строчки, предполагающей штраф в том случае, если вы захотите прекратить отношения с данной фирмой. Увы, в действительности невнимательные клиенты узнают о существовании этого пункта договора, когда убедятся, что компания им ничем не может помочь.
— Под альтернативой посредники понимают сделку, когда клиент продает одну или несколько квартир с целью приобрести другую. Это сложная в техническом плане сделка. Для того чтобы вы купили другую квартиру, риэлтору предстоит выстроить длинную цепь сделок, в ходе которых каждый участник сделки должен получить желаемое жилье. Это очень сложно даже для опытного риэлтора.
— Указанный в договоре срок — обычно один-два месяца, за который агентство вам обещает продать старое и купить новое жилье, не соблюдается. Зная об этом, можете попытаться предусмотреть штрафные санкции для риэлторов на случай затягивания сделки. Не пойдут на это? Тогда пусть называют более реальный срок.
— Если вы хотите продать одну квартиру и купить две, альтернативная сделка усложняется в десять раз. Для сделки потребуется еще больше времени. Скорей всего вас попытаются уговорить провести обмен по частям. Решайте сами, надо ли вам соглашаться.
— Альтернативная сделка должна проходить одновременно. В один день. С разрывом в несколько минут вы должны побывать в роли “продавца” и “покупателя”. Сначала подпишите договор о продаже своей квартиры и сразу после этого — договор о покупке другой квартиры.
Если вам говорят, что так бывает лишь в идеале, подумайте еще раз: нужен ли вам такой “профессионал”?
