Покупатели элитной недвижимости становятся все более и более требовательными. Закрытой территории, охраняемой стоянки и чистых подъездов им давно мало. Максималисты по натуре, при выборе квартиры они стремятся к самому лучшему. И застройщики всеми силами стараются им угодить.
Что же предлагает богатым покупателям рынок московской элитной недвижимости? Сколько это стоит? И можно ли за эти бабки удивить клиента? Ответы на эти вопросы — в обзоре корреспондента “МК”.
Элита в дефиците
По результатам последнего исследования, сегодня на московском рынке недвижимости в пределах Третьего транспортного кольца находится около 150 жилых домов класса “А”. Это так называемое элитное жилье, представляющее интерес для самых богатых жителей столицы. Из них 46 домов-новостроек. Остальные (около сотни домов) были построены за последние 5—7 лет.
— Реально элитными из этих зданий является только половина, остальные на деле тянут на бизнес-класс, — отмечает руководитель столичного аналитического центра Олег Репченко.
По его словам, по-настоящему элитным может считаться только уникальное жилье, отличающееся повышенной престижностью, эксклюзивностью и особым местоположением. Элитные дома не могут быть высотными (поскольку их жители ценят приватность), в них, как правило, 5—7 этажей, 20—30 квартир. А цена квадратного метра начинается с 20 тысяч, достигает 50 тысяч долларов и в среднем составляет 30—40 тысяч долларов за 1 кв. метр.
Кто платит такие деньги и за что?
С размахом на всю Москву
— Вкусовые предпочтения покупателей существенно изменились, — говорит директор департамента элитной недвижимости одного из ведущих агентств Александр Зиминский. — Сегодня они хотят видеть свое жилье не просто просторным и комфортным, но и эксклюзивным, обеспечивающим приватность — изолирующим от общества и суеты, обеспечивающим среди суматохи города желанное уединение.
И эти требования вполне ожидаемы. Покупатели “элитки” в большинстве своем люди узнаваемые или хорошо известные (кто массовому телезрителю, кто в своем кругу, состоящем отнюдь не из бедноты). Исследования показывают, что элитному жилью сегодня отдают предпочтение предприниматели, представители шоу-бизнеса, политики — все те, кому по “долгу службы” положено жить красиво, чтобы не было стыдно перед коллегами по цеху и репортерами.
Что столичные богачи хотят увидеть в своем доме?
Многое. В том числе то, что жителям скромных типовых “панелек” даже в голову прийти не могло бы.
— О таких тонкостях, как подземные паркинги, охраняемая территория, качественная вентиляция или система очистки воды, никто из покупателей элитной недвижимости сегодня и речи не ведет, — говорит исполнительный директор ведущей консалтинговой компании Мария Литинецкая. — Для жилья класса “А” эти требования само собой разумеющиеся. Их даже не отражают в запросах.
Но это совсем не означает, что привыкшие к роскоши покупатели — пофигисты. Богатые клиенты не спросят о наличии системы вентиляции, зато обязательно поинтересуются, кто ее производитель, из какого материала сделаны трубы, и даже попросят подтвердить это документально.
— Покупатели становятся более разборчивыми, а их требования к техническому оснащению элитного жилья — все более жесткими, — замечает г-жа Литинецкая. — Сегодня их уже не удивишь чистыми подъездами, отделанными красиво выложенной кафельной плиточкой.
Для отделки подъезда (!) застройщики специально нанимают дизайнеров. И не каких-нибудь, а известных. Их задача — создать в доме неповторимую ауру и эксклюзивный интерьер. При этом сами дома обязательно должны быть построены из качественных и дорогих материалов, иметь вид, выдержанный в едином стиле.
И это только начало.
Элитные изыски
Сегодня уже практически во всех элитных домах организуют колясочные комнаты (для хранения колясок и великов), на первом этаже для каждого жильца устраивают специальные кладовые комнаты. Чтобы важные деловые жильцы не отлучались далеко и надолго от своего дома, в нем специально устраивают гостевую комнату. Для отдыха или совместного времяпрепровождения (вдруг кому-то захочется) делают лобби-бар, сигаретную комнату, бильярд. Для любителей вина устраивают винные погреба, для поклонников меха (последняя фенька) — специальные холодильники. Не забыты обслуга-охрана-водители и домашние животные. Первым в домах высшей категории предусмотрены специальные комнаты, последним — ванночки для мытья.
В строящемся элитном доме на Таганке известный московский архитектор Скуратов предлагает воплотить в жизнь интересную задумку — возможность заезжать в свою квартиру на мотоцикле. Правда, еще неизвестно, будет ли этот пункт согласован с Москомархитектурой. Кроме того, в планах строителей реализовать проекты элитных жилых комплексов, на территории которых будут находиться частный зоопарк и дельфинарий.
О метраже и паркинге
Теперь о самих квартирах. Неверно думать, что все они размером с аэродром и с огромным количеством комнат. Минимальная площадь элитных квартир — 70 кв. метров, максимальная — 730. На рынке имеются даже однокомнатные — общей площадью от 50 до 96 кв. м, жилой — от 27 до 71 кв. м, и кухней — в среднем 17 кв. м. Но нынешним покупателям этого явно недостаточно. Для них квартиры метражом 100—150 кв. м — уже скромные.
— Наиболее востребованы сегодня квартиры площадью 220—250 кв. м, — говорит начальник отдела городской недвижимости Алена Бригаднова. Это квартира свободной планировки для семьи с одним ребенком, рассчитанная на 2 спальни и кабинет (либо 3 спальни). При этом желательно, чтобы в квартире была просторная гостиная, вместительная гардеробная, несколько санузлов, большая ванная комната (неплохо бы с окном).
Требования к высоте потолка — от трех метров. Причем с отделкой (читай, после устройства подсветки и навесных потолков). Вход в дом исключительно по электронным (или специальным) пропускам, без них дом уже не элитный. Обязательно должна быть центральная система кондиционирования и высококачественные лифты с бесшумным ходом. Остекление — тройное, деревянными стеклопакетами.
Застройщики и архитекторы элитной недвижимости постоянно ломают голову над тем, как удивить клиента. Фишкой может стать, например, наличие террасы с выходом на крышу или эксклюзивное предложение от девелоперов. Например, предлагая квартиру на первом или втором этаже, они иногда “дарят” покупателю часть подвального помещения в доме под размещение сауны, бильярда, погреба.
Еще один важный момент — паркинги. Количество машино-мест на одну элитную квартиру застройщики все время стараются увеличить. Сегодня (по статистике) на одну квартиру приходится не меньше 2—3 машино-мест (и, конечно же, удобный подъезд к дому). Но этого уже мало. Состоятельные граждане, имеющие квартиру более 200 кв. м, хотят иметь и парковочное место на 4—5 машин. При создании парковки все подъездные пути стараются убрать под землю, чтобы исключить движение машин рядом с домом и освободить дополнительное пространство для парка, сада, детских площадок, зон отдыха.
А вот с вертолетными площадками на крышах — пока засада. Поскольку большинство “элитки” сконцентрировано в центре Москвы, организовать их официально — большая проблема.
— Большинство застройщиков просто не могут получить разрешение на размещение вертолетных площадок и предпочитают не тратить на это ни времени, ни сил, — говорит Литинецкая.
Гораздо проще воплотить мечту о собственной вертолетной площадке владельцу загородного дома. Было бы рядом с особняком подходящее место нужного размера.
Настоящих видных мало
Районы элитного строительства давно известны: Остоженка, Пречистенка, Арбат, Патриаршие пруды, Плющиха, Замоскворечье.
— Местоположение всегда имело решающее значение для элитного жилья, — хором говорят все эксперты.
Но ситуация и тут меняется. Нынешние покупатели не только придирчиво оценивают престижность района, но и присматриваются к тем, кто в нем живет. Им нужна своя единая социальная среда, соответствующая элитному уровню.
К классу “А” эксперты относят известные на рынке дома в Бутиковском, Зачатьевских и других переулках “Золотой мили”, “Палаты Муравьевых” на Остоженке, дом “Патриарх” на Патриарших прудах, “Римский дом” на Арбате, “Три тополя на Плющихе”, “Золотой остров” (Болотная площадь) и другие. И это понятно. Даже сто раз заслуженному учителю и уж тем более простому электрику 666-го разряда сюда дорога заказана. Стоимость квартир в этих домах — $25—55 тысяч за квадратный метр.
Но стоит ли вся эта роскошь денег, которые за нее просят?
Многие знатоки рынка в один голос говорят: “Нет”.
— Наше элитное жилье не стоит таких денег, — уверен Олег Репченко. — Покупатели неслабо за него переплачивают, приобретая не столько квартиру, сколько статус и понты. Таким образом богатые люди самовыражаются, повышая у себя, любимого, и в глазах общества ощущение собственной значимости.
СПРАВКА "МК"
Один из самых дорогих пентхаусов расположен в Хилковом переулке. Его стоимость $26 015 000 ($55 000 за кв. метр). Здание выполнено по эксклюзивному архитектурному проекту в стиле мягкого hi-tech. Большая часть фасада панорамно остеклена. Высота потолков — 3,3 м. В доме установлена система “умный дом”. Сам пентхаус — с террасой. Из его окон открываются отличные виды на храм Христа Спасителя, набережную Москвы-реки и памятник Петру I.
Элита дорожает. За минувший год, по оценкам экспертов одного из ведущих агентств элитной недвижимости Москвы, стоимость недвижимости класса люкс увеличилась в среднем на 20—30%. И это не предел.
— Причиной тому — острый дефицит качественных предложений, — говорит директор департамента элитной недвижимости компании Александр Зиминский. — Большинство квартир, выставленных на продажу в конце прошлого года, уже распродано, а ждать появления новых объектов придется скорее всего довольно долго. При этом их количество все равно будет весьма ограничено.
КСТАТИ
Сегодня наблюдается снижение количества сделок с недвижимостью, приобретаемой в инвестиционных целях (в первую очередь для сдачи квартиры в аренду).
— Это связано с асинхронным ростом цен на дорогую недвижимость и на аренду. Цены на апартаменты растут стремительнее, чем цена аренды. Если еще пару лет назад аренда обеспечивала собственнику среднегодовую доходность в 12—15%, то сегодня — в районе 8%. Данный показатель ниже уровня банковского депозита, и, соответственно, инвестор ищет другие способы вложения своих средств, — комментирует ситуацию Игорь Шубин, начальник отдела вторичных продаж городской недвижимости другого не менее известного агентства элитной недвижимости.
