Впервые с предложением повесить долги прежнего владельца на покупателя жилья выступила в апреле 2021 года ассоциация «ЖКХ и городская среда». Минстрой пообещал «изучить тему». И вот не прошло и трех лет, как документ добрался до коридоров Госдумы.
Депутаты предлагают выделить отдельной строкой плату за так называемый «текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме» (деньги за это получает управляющая компания). И если предыдущий собственник задолжает по этому пункту, а потом продаст квартиру, выплачивать долг должен будет новый владелец.
Сначала — несколько слов о том, что предусматривает действующий закон. При покупке квартиры собственник берет на себя единственную обязанность — выплатить долг (если он есть) за капитальный ремонт: «Взносы за капремонт привязаны к объекту недвижимости, а не к человеку. Поэтому, если такой долг есть, по закону его должен оплачивать новый собственник», — поясняет основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
— В свое время государство позаботилось о фонде капремонта, но не подумало об управляющих компаниях, обслуживающих жилой фонд, а это несправедливо, — говорит председатель общественной организации «ЖКХ-Контроль» в Московской области Валерий Мамчур. — Получается, что управляющим компаниям, ТСЖ нужно бегать в поисках предыдущего собственника.
Валерий Мамчур говорит, что на его памяти самый большой долг по «коммуналке» составлял 700 тысяч рублей. И при этом нарушитель смог избежать наказания. Срок исковой давности по закону — три года. В течение этого времени с владельца жилья не было проведено взыскание, и долг ему «простился».
Нередко подобной поблажкой пользуются звезды шоу-бизнеса — сообщения о миллионных задолженностях по «коммуналке» у представителей бомонда нет-нет, да и проскакивают в прессе. «Иногда управляющие компании закрывают глаза на нечистоплотность знаменитых жильцов, предпочитают не связываться с ними, — рассказывает Валерий Мамчур. — Звезды, у которых в крови потребительский экстремизм, нанимают хороших юристов, которые не дают в обиду ни их самих, ни их деньги. Через три года долг списывается на законном основании».
— Валерий, давайте уточним. По действующему закону покупателю квартиры все равно, есть у продавца долги перед управляющей компанией или нет?
— В идеале, конечно, лучше, чтобы квартира была без долгов перед управляющей компанией — это риелтор или нотариус обязательно указывают в договоре купли-продажи. Однако даже если жилье с долгами, это не мешает заключению сделки, поскольку продавец недвижимости не должен получать официальную справку о задолженности или ее отсутствии. К сожалению, нет нормы закона, которая обязывает продавца уведомить покупателя о долгах. Но, повторюсь, и у покупателя нет обязательств по оплате коммунальной задолженности.
А вот в случае принятия законопроекта ситуация изменится: новый собственник обязан будет взять на себя не только задолженность по капремонту, но и по оплате обслуживания дома и его текущего ремонта, которая досталась ему «в наследство» от прежнего владельца. Управляющим компаниям это выгодно, они получат свои деньги, а вот покупателю жилья не позавидуешь. Более того — это несправедливо, уверен юрист Евгений Антонов:
— Гражданское законодательство возлагает бремя содержания имущества именно на его собственника, а коммунальные услуги обязан оплатить тот, кому они оказаны. Таким образом, если в период образовавшейся задолженности собственником был продавец, а коммунальные услуги получили он и члены его семьи, то незаконно и несправедливо перекладывать чужой долг на покупателя.
Риски необходимо нивелировать на этапе проработки законопроекта, комментирует заместитель руководителя юридического департамента федеральной компании «Этажи» Сергей Чужаков:
— Нужно обеспечить прозрачность данных о задолженности бывшего собственника, причем эта задолженность должна быть зафиксирована на этапе совершения сделки и не подлежать пересмотру. Логично будет включать информацию о задолженности в выписку ЕГРН. Из минусов законопроекта — то, что фактически новый собственник будет оплачивать услуги, которые он лично не потреблял, поэтому здесь логичным будет получать его согласие на выплату этой задолженности после приобретения объекта недвижимости. Плюс необходимо предусмотреть какой-то льготный период для новых собственников, в рамках которого к ним не будут применяться жесткие санкции.
Ирина Доброхотова называет еще одно неприятное последствие для покупателей: «Если предыдущий собственник копил долги, управляющая компания может пойти в суд, где квартиру могут подвергнуть аресту, что означает недействительность всех действий с ней. Сам по себе закон может стать неприятным сюрпризом для покупателя вторичной недвижимости, если он не защитит его права, а только наложит обязанности по возмещению чужих долгов».
Закон в случае его принятия вступит в действие 1 октября 2025 года.
