Продолжаем разговор на самую живую тему столетия: как москвичам купить квартиру в Москве?
А правда, как? Если вы не браток? Не нефтяник-олигарх? Не монополист-энергетик? Если не делаете бабки на торговле водкой, бензином или оружием? Не строите сами жилье и не продаете его?
Да и взяток не берете пачками? Если даже не телезвезда и у вас нет малой толики их “звездных” связей?
Схемы покупки жилья для таких простых, как мы с вами, людей — среднего класса — имеются во всем мире. Не отстала от цивилизации и Москва: разработала для середнячков свои схемы. Но, увы, многие из них существуют лишь номинально.
Судите сами. Очередной выпуск облигаций жилищного займа почил с миром в чиновничьих коридорах где-то между Департаментом финансов и Комитетом муниципальных займов Москвы, где якобы “согласуется” до сих пор. О ссудах на покупку жилья власти не первый год говорят, а давать не дают. Создавать свой жилищно-строительный кооператив для москвичей настолько хлопотно, что почти невозможно. А доверить деньги незнакомым ЖСК рискнет не каждый. (Подробнее об этих схемах приобретения жилья “МК” писал в рубрике “Недвижимость” от 25.10 с.г.)
Москвичи, конечно, не сидят сиднем и давно не ждут подачек от государства. Они готовы работать, копить на жилье и платить. Только — вот беда — с доступным жильем в Москве большая проблема.
Эту распространенную во всем мире систему снова начали активно двигать и у нас. Об ипотеке опять много пишут, говорят даже на телевидении. А во всеми мире она — работает. Только не в Москве.
Банкам по-прежнему невыгодно ее развивать. Банки живут с оборота и заинтересованы в быстрых деньгах. Им выгоднее профинансировать покупку партии куриных окорочков, чем покупку жилья с помощью ипотеки. Окорочка окупятся за полгода. Ипотечный кредит люди будут отдавать десятилетиями. И отдадут ли — большой вопрос. Но признаться в этом властям, которые очень заинтересованы в развитии ипотеки в столице, банкирам невыгодно. Дорожа расположением московских властей, они говорят так: “Мы снизим проценты хоть завтра, но если кредитная ставка нашего банка будет ниже 2/3 ставки рефинансирования Центробанка, экономию засчитают москвичам как доход, который облагается дополнительным налогом. А людям это невыгодно. Так что виноваты не мы, простые банкиры, а Центробанк”.
Когда была объявлена первая ипотечная программа, правительство Москвы сказало, что готово выкупать банковские кредиты самостоятельно. При условии, что банки будут выдавать кредит под 10 процентов годовых в валюте против действовавших тогда 15—18%. Банки оживились и вскоре представили городу справку о якобы выданных кредитах. Но когда власти попросили дать им распечатку, чтобы узнать, кому конкретно был предоставлен кредит, банки отказались. “У нас банковская тайна”, — сказали они. Городу такое партнерство показалось странным: что тут банкам скрывать? Если, конечно, они не выдали кредиты своим же сотрудникам.
В общем, город тогда кредит выкупать отказался. И с тех пор москвичам рассказывают слезную историю о том, что в городе “длинных денег” нет. А без них ипотека немыслима.
Между тем банков, выдающих ипотечный кредит, в столице хватает. Например, Московский банк Сбербанка России, Инвестсбербанк, Инвестиционная банковская корпорация, Первое общество взаимного кредита, Международный промышленный банк, банк “Российский капитал”, Собинбанк (консультации населения по вопросам банковского ипотечного кредитования осуществляет инвестиционный фонд “США—Россия”). Условия кредитования банки устанавливают самостоятельно. Ориентировочно они следующие: величина кредита — не более 70% от стоимости приобретаемого жилья, срок кредитования — до 10 лет; процентная ставка — от 10 до 15% годовых в валюте.
Будьте готовы: при определении суммы ипотечного кредита банки ориентируются, как правило, не на пожелания заемщика, а на сумму его (то бишь ваших) доходов. Поэтому вас не только попросят пройти специальное собеседование в банке, но и представить массу справок. Среди которых опись имущества вашей семьи и семьи ваших родных (например, родителей), справка о психическом здоровье всех родных чуть не до седьмого колена и, само собой, вашем, а также своего рода гарантийное письмо с работы о том, что вас не увольняют и не собираются увольнять в ближайшие лет пять.
Конечно, вы знаете, что пока не расплатитесь с кредитом, ипотечная квартира будет находиться в залоге у банка.
Устраивает? Тогда вперед — в банк. Да, и обязательно уточните: не отберут ли у вас автоматически квартиру, если в случае чего вы вовремя не внесете очередной платеж.
Но, может, все же не рисковать и купить квартиру с помощью командитного товарищества?
Способ хорош для тех, кто хочет купить квартиру из первых рук, не переплачивая за услуги посредников. Конечно, здесь есть свои закавыки, но их гораздо меньше, чем в ипотеке. И, конечно, это много проще, чем самому создавать жилищный кооператив и строить дом.
Командитные товарищества создаются на базе крупных инвестиционно-строительных компаний, у которых уже отработан механизм взаимодействия со строителями, архитекторами и властями. А это значит: проблем найти участок у таких товариществ нет. Не проблема для них — найти и организовать поставку стройматериалов. Все это дает покупателю определенные гарантии. Хотя бы такую, что дом построят.
В столице пока два командитных товарищества. Одно при СУ-155, другое — при ДСК-1. По сути это их дочерние предприятия. Если вы вступаете в командитное товарищество при СУ-155, будьте готовы заплатить за квартиру полностью. В крайнем случае (если дом распродается с трудом) вам могут дать отсрочку, но расплатиться надо обязательно до завершения строительства. Между тем дома строят довольно быстро: панельные (многоподъездные) — трое суток этаж. Монолитные чуть дольше. Короче, в общей сложности у вас есть время от года до двух лет. Взвесьте: успеете ли расплатиться?
В командитном товариществе при ДСК-1 деньги на покупку жилья можно копить. Причем как в банке, с процентами. Правда, несколько большими, чем в банке. Квартиру вы купите только в панельном доме типовой серии П-44Т. Других ДСК не строит. Зато адрес сможете выбрать любой (из тех, что есть). Кроме того, это товарищество предлагает и жилье в рассрочку. Причем, если дом распродается плохо, она может быть даже беспроцентной. Однако, если дом продается хорошо, “товарищи” попросят за рассрочку проценты. Сколько — зависит от покупательского спроса на дом. Сразу надо внести не меньше 30 процентов стоимости приобретаемого жилья.
В чем же выигрыш? Мы думали — в ценах. Ан нет. Как сказали нам в командитном товариществе при ДСК, они у них такие же, как на рынке. Самое дешевое жилье в Химках (522 доллара за кв. метр), в Новых Черемушках самое дорогое (1232 доллара). И это только на начальной стадии строительства.
Вообще на рассрочку платежа рассчитывать не приходится. Строительные компании предоставляют ее только теоретически. То есть, если верить объявлениям, ее вроде предоставляют, а когда покупатель доходит до конкретных фирм — нет. Об этом говорят все, кто уже пытался купить квартиру в рассрочку.
— Зачем нам продавать в рассрочку, если риэлторы скупают почти все и платят сразу? — невозмутимо говорят в отделах реализации жилья строительных компаний. И их нельзя не понять.
В тех редких случаях, когда покупателю удается договориться о рассрочке, компании предоставляют ее фактически на тех же условиях, что описаны выше, в командитных товариществах.
И все же держите ухо востро. Бывает, фирмы лукавят и, предоставляя покупателю рассрочку, либо называют приемлемую стоимость квадратного метра, но несколько поднимают за рассрочку процент; либо называют невысокий процент, увеличивая при этом цену. В любом случае сомнительно, что вы сможете получить от этого серьезную выгоду.
Почти невозможно совершить выгодную сделку, пытаясь купить новую квартиру с учетом цены старого жилья. Увы, время, когда люди сдавали старую квартиру и получали новую, кануло в Лету. Теперь (как, впрочем, и тогда), кроме города, сдавать квартиры некому. Да и город сейчас принимает жилье только от получивших новые квартиры очередников. Что уж говорить о коммерсантах? Строительным и продающим компаниям старое жилье — лишние хлопоты. Поэтому, соглашаясь “засчитать” прежнее жилье, они оценивают его значительно ниже рыночной стоимости. В общем, это способ для ленивых, и трижды подумайте — нужен ли вам он?
Понимаю, после таких новостей трудно не прийти в отчаяние. Некоторые опускают руки, некоторые ищут “блатные ходы”, а некоторые решают пойти старым дедовским способом — начинают копить.
Блестящая мысль. Только копить надо с умом. Помня, что на рынке жилья два плюс два никогда не равно четырем. В противном случае вы рискуете не накопить на квартиру никогда. Судите сами:
— У вас стабильная высокооплачиваемая работа. Вы открываете газету и видите, что однокомнатная квартира сейчас стоит в среднем 36 тысяч долларов, — рассказывает независимый аналитик столичного рынка жилья Андрей Бекетов. — Прикидываете, сколько надо откладывать, чтобы копить на нее пять лет (делите эту сумму на 5 лет и на 12 месяцев). Получаете 600 долларов в месяц. Начинаете копить, откладывая ежемесячно эту сумму, например, под матрац. Через 5 лет вы с деньгами. Вы открываете газету в расчете купить жилье и что видите? Выбранная вами квартира стоит уже не 36, а 53 тысячи у.е. Почему? Вы не учли рост цен. А он на квартиры постоянный — примерно 10% в год.
Можете продолжить копить деньги дальше (в том же темпе) в надежде на благоприятный момент. По статистике, он действительно наступит через 4 года (то есть через 9 лет с начала накопления). В это время разница между накопленной суммой и ценой квартиры будет минимальной. Чтобы купить “однушку”, вам придется доплатить лишь 12 тысяч долларов.
Вывод: откладывая по 600 долларов в месяц, вы не накопите на квартиру никогда.
Другой вариант: копить в банке.
Вы помните о минувшем кризисе и вкладываете деньги в надежный банк. Например, в Сбербанк или какой-нибудь иностранный. Проценты, конечно, не очень (соответственно 5 и 3% годовых в валюте), но надежность дороже. Возьмем среднее — 4% — и посмотрим, что это даст. Однокомнатную квартиру вы сможете купить через 9 лет. Но если вы решите копить дальше, в расчете купить более дорогую квартиру, учтите, что через 21 год с начала накопления ваших денег не хватит даже на покупку однокомнатной квартиры. Вы скажете “свинство”? Нет. “Это рынок”, — заметят вам.
Конечно, все вышесказанное верно только при условии поступательного роста цен на новостройки. Если же рост цен будет ниже 10% в год или цены начнут снижаться, приведенные выкладки потребуют корректировки. Но в таком серьезном деле, как приобретение жилья, лучше ориентироваться на худшее.
И еще. Имейте в виду: если на покупку квартиры вам не хватает 10 тысяч долларов, их можно взять в кредит в банке на более выгодных условиях, чем ипотечный. Называется этот кредит “на неотложные нужды”. Чтобы его получить, свою квартиру закладывать не надо; проценты ниже и справок требуют меньше — банк может ограничиться подписями четырех богатых поручителей. Кредит рублевый, сроком до 5 лет. Приятно и то, что сумма ежемесячных платежей уменьшается по мере того, как заемщик выплачивает кредит.
Вопрос пришел в редакцию в нужное время:
“Куда обратиться молодоженам за беспроцентной ссудой? Один из них — очередник, правда, в очереди стоит всего один год”.
Сколько бы вы лет в очереди ни стояли... Главное: вы молодожены и очередники. Бегом со всех ног в жилотдел. Сейчас там как раз собирают данные обо всех очередниках, желающих принять участие в новой программе “Молодой семье — доступное жилье”. Хочется верить, что свое название она оправдает.
По этой программе вы сможете купить квартиру в рассрочку сроком на 5 лет либо получить временное жилье от города по договору коммерческого найма только с обязательным условием: за 5 лет, что действует договор, молодые должны накопить на свою квартиру. Правда, при условии, что вам и вашему мужу нет 30 лет. Такой же шанс есть у молодых (до 30 лет) родителей-одиночек. (Подробнее о программе “Молодой семье — доступное жилье” “МК” писал в номере от 29.10 с.г.)
Программа заработает с нового года. В департаменте жилищной политики, во всех его окружных управлениях все “стоят на ушах”. Готовятся. Ищут помещения для специальных консультационно-методических центров, самих методистов и проч. В общем, дым коромыслом.
Впрочем, тот, кто не молод, но тоже стоит в очереди, может получить скидку на жилье — субсидию. До 90 процентов стоимости жилья готов заплатить за таких людей город.
Я это к чему. Очередники, те, у кого на протяжении 10—15 лет не было денег, кто все это время жил, как сельдь в банке, иногда даже впроголодь — единственная категория москвичей, у которых есть реальная возможность купить квартиру в столице по доступной цене. Доплатив 10—15 тысяч долларов. Это шанс. Вот только воспользоваться им могут немногие.
Наш пейджер 788-00-88, абонент 911-38.
