Игры на рынке жилья

21 марта 2003 в 00:00, просмотров: 475

Весна. Народ косится на дачные участки и загородные домики (цены на них растут). Зато цены на московские квартиры — пусть и не самые низкие — “устаканились”. Солнышко припекает, птички поют, все настраивает на возвышенный лад. До традиционного осеннего повышения цен на недвижимость в запасе есть целые месяцы. Кажется, самое время покупать. Ее, может быть, не единственную в жизни, но такую долгожданную — квартиру.

Только, чур, без суеты. Сядем, как водится, “на дорожку” и почитаем, что говорят на сей счет опытные аналитики рынка жилья.

Перед тем как броситься к чулку с деньгами (а московские власти, кажется, уверены, что он есть чуть ли не у всех горожан), надо определиться с целью. Зачем вы покупаете квартиру: чтобы в ней жить или чтобы потом получить от инвестиции прибыль? Это стоит того, чтобы задуматься.

Извлечь финансовую выгоду при покупке жилья пытаются все, но не всем это удается (даже когда продавцы с телеэкранов или газетных страниц сулят клиентам весомые скидки). Так было с новогодними скидками, которые продавцы недвижимости обещали покупателям дорого жилья в конце прошлого года: “Только у нас, только 10 дней...”

Как заметили корреспонденту “МК” аналитики рынка жилья, обещания остались словами — скидок не было.

Истинно богатые люди на призывы спешно покупать что-то, особенно квартиры, не “ловятся”. Они-то уж точно знают: это не более чем рекламный трюк.

Тогда в ход пускается другое суперпопулярное нынче предложение — вложить деньги в жилье на начальном этапе строительства. Выгода кажется очевидной...

Но стоп. Вернемся к вопросу о том, для чего вы покупаете квартиру. В зависимости от ответа на него меняется и взгляд на столичный рынок жилья.

Квартира с наваром

Начнем с самого захватывающего, корыстного и сложного — вы покупаете квартиру, чтобы ее потом продать и иметь деньги. Много денег. Как это сделать?

Не секрет, что опытные инвесторы умеют ловить момент, покупая и продавая акции на фондовом рынке. Можно ли поймать такой момент на рынке жилья?

— Теоретически да, и за 10 лет существования рынка в нашей стране многим это сделать удалось, — подтвердил один из ведущих аналитиков столичного рынка жилья Геннадий Стерник. — Так было после дефолта, когда те, у кого были накоплены деньги, покупали трехкомнатные квартиры по цене двухкомнатных, а двухкомнатные по цене однокомнатных. Но сейчас не тот случай. Рынок стабилен.

В отличие от динамичного фондового рынка, где ситуация с акциями меняется в течение дня или трех, рынок недвижимости медленный и консервативный. Инвестировать в него с расчетом получить прибыль на самом деле непросто.

Как это сделать? Следите за ценами на нефть. По мнению г-на Стерника, связь между ними и ценами на жилье прослеживается четко. Если цены на нефть растут — дорожает жилье, а когда нефть дешевеет — цены на жилье падают. Но такое влияние нефти сказывается на рынке жилья не за один день, а только спустя 2—3 месяца.

Впрочем, если вы покупаете квартиру для себя, а не с целью дальнейшей перепродажи, следить за нефтью нет смысла.

Квартира для себя

Тем, кто покупает квартиру, чтобы в ней жить, выгоднее делать это в самом начале строительства, чем брать деньги в кредит на покупку уже готового жилья (выйдет дороже). Но какой на деле окажется выгода — надо еще просчитать. Во многом она зависит от того, как быстро и где будет построен дом.

Как правило, скидки, которые дают застройщики покупателям жилья за то, что те предоставляют им без процентов свои деньги, составляют 20—30 процентов. Немало. Но давайте посчитаем. Как правило, дом строят не один год, а полтора-два. Еще полгода уходит на получение документов о правах собственности. Потом на ремонт. С момента оплаты до вселения обычно проходит 2—3 года. В итоге непостроенное жилье оказывается дешевле на 10, реже — на 15 процентов. И это при условии, что доллар будет стабильным.

Выгодно покупать квартиры на вторичном рынке жилья, особенно в пятиэтажках сносимых серий (с расчетом получить при переселении новую). Но для этого надо точно знать, когда будет переселен дом, и суметь в нем прописаться, минуя официальные запреты. Похоже, многие горожане “просекли” эту незамысловатую выгоду, поскольку цены на квартиры в сносимых пятиэтажках держатся на высоте от 800 до 1200 долларов за кв. метр.

Если выбирать между первичным (новым) и вторичным (б/у) жильем, квартиры в новостройках стоят дешевле. Цены на них составляют $700—900 за кв. м. Средняя цена вторичного жилья в Москве — 1120 долларов.

О тенденциях рынка

С марта-апреля прошлого года цены на столичном рынке жилья перестали расти и практически не росли до июля. Зато потом они рванули вперед, увеличиваясь на 1,5 — 2% в месяц вплоть до декабря. Всего за 2002 год московские квартиры поднялись в цене на 17%. Это немного: в 2001-м рост цен на жилье составил 35—40 процентов за год.

В январе-феврале и начале марта рост цен на жилье был меньше, чем 0,5 процента. Рост был зафиксирован во всех административных округах. В феврале несколько интенсивнее цены росли в Центральном, Юго-Западном и Северо-Западном и Восточном.

По-прежнему в цене однокомнатные квартиры, которые покупают, чтобы сдавать. Неудивительно, что объем сдаваемого в аренду жилья уже составляет 10—20 процентов всего жилищного фонда столицы.

А вот разница между жильем в зависимости от типа дома или района постепенно стирается. Продать одну “двушку” в Кунцеве и купить на полученные деньги две однокомнатные квартиры в Бутове уже маловероятно. Покупатели сметают на лету дешевые квартиры по 700 долларов за кв. м.

Четко оформилась тенденция “слива инвестиций” из Москвы в ближнее Подмосковье, где цены на жилье в среднем на 40—45 процентов ниже, чем в столице. Даже самое дорогое подмосковное жилье — в Одинцове, Красногорске, Химках — “весит” 70—75% от средней цены в Москве.

Только спрос на московские квартиры не становится меньше. По словам аналитиков, люди активно вкладывают деньги в недвижимость, чтобы сохранить капитал. А что вкладывать — есть. В среднем по России прирост реальных доходов за год составил 8,5%, депозиты в банках выросли на 53%. Среди наиболее активных покупателей столичного жилья — нефтяники, нефтетрейдеры, газовики, просто удачливые предприниматели. Узнать, кто чаще покупает квартиры в Москве — москвичи или иногородние, — специалистам так и не удалось. Эти данные держатся в секрете. Зато в Подмосковье около 40 процентов покупателей — приезжие, говорят знатоки.

И последнее — о прогнозах. Специалисты считают: стремительный рост монолитных домов в Москве (в 2001 году их было 50% среди возведенных, в 2002 г. — 60%) должен вызвать на столичном рынке недвижимости кризис перепроизводства. Вследствие чего цены на монолитное жилье должны пойти на спад.

— Да, это возможно, — подтверждает Андрей Бекетов, — к тому же технология возведения монолитных зданий проще панельных.

Аналитики прогнозируют, что в 2003 году рост цен на жилье в Москве будет в пределах 10—15%. Опять же при условии, что не изменится курс доллара.




Партнеры