В середине 90-х благодаря поправкам к Закону “О приватизации жилищного фонда” детей стали включать в число собственников приватизируемых квартир, а все договоры, заключенные без их участия, автоматом признали недействительными. Забота о правах несовершеннолетних привела к тому, что суды буквально завалили исками с требованием расторгнуть незаконные сделки с недвижимостью. На детях погорели многие, ведь по решению суда покупателю возвращалась сумма, указанная в договоре, которая чаще всего не соответствовала настоящей. Теперь в сделках с недвижимостью, право на которую имеют и дети до 18 лет, навели порядок. Прокомментировать ситуацию “МК” попросил руководителя отделения корпорации “Инком-недвижимость” Ольгу УТКИНУ.
— Продать квартиру, если несовершеннолетний ребенок является одним из собственников или хотя бы прописан в ней, невозможно без разрешения органов опеки. Для чего созданы такие ограничения?
— Разрешение “опеки” (так мы между собой называем государственные органы, которые стоят на страже интересов несовершеннолетних) — гарантия того, что в будущем вы не рискуете стать участником судебного процесса из-за нарушения интересов детей.
— На что “опека” смотрит в первую очередь, решая вопрос о выдаче разрешения?
— Главное, чтобы после обмена квартиры ребенок сохранил свою долю собственности в новом жилье. Например, семья из трех человек — мама, папа и ребенок — живет в однокомнатной квартире, которую собираются обменять на двухкомнатную большей площади. В органы опеки должны быть поданы документы на обе квартиры. Чиновники должны сравнить, сколько метров ребенку полагалось в старом жилище и сколько он получит в новом. Разрешение на продажу “однушки” они дадут, если в “двушке” у ребенка окажется не меньшая площадь. Кроме того, принимается во внимание стоимость обеих квартир. Доля ребенка не должна уменьшиться и в денежном выражении.
— А если стоимость “двушки” окажется меньше? Ведь она может находиться в менее престижном районе или вообще за городом...
— В таком случае органы опеки дадут разрешение, но при одном условии: доля ребенка будет увеличена за счет уменьшения долей родителей. “Опека” может обязать взрослых участников сделки открыть на имя ребенка счет в банке и положить на него сумму, составляющую разницу в стоимости долей. Может возникнуть и другая ситуация: доля несовершеннолетнего в результате обмена уменьшится в натуральном выражении, то есть в кв. м. Скажем, в продаваемой квартире у ребенка было 30 кв. м, а новая, которую родители намереваются купить, — всего 60 кв. м на троих. Легко посчитать, что при таком обмене отпрыск получит всего 20 кв. м. Но это еще не повод отчаиваться. Шанс получить разрешение все-таки есть. Органы опеки могут выдать документ, в котором обяжут взрослых отдать чаду положенные 30 кв. м, а оставшуюся жилплощадь поделить между собой.
Получив заветное разрешение, можно смело отправляться на сделку, разумеется, при условии того, что все остальные документы имеются в наличии и юридически безупречны.
