Девальвация метра

2 августа 2004 в 00:00, просмотров: 164

Сказал: нужно доступное жилье. Пожалуйста, целый пакет законопроектов. Ради такого дела можно поработать и в выходные. Что и сделали депутаты Госдумы, собравшись под занавес весенней сессии на внеочередное заседание. Хотя, по большому счету, могли подышать свежим воздухом на дачах. Ведь от принятия почти трех десятков документов в один момент квартиры дешевыми не станут. Это очень долгоиграющий проект. И причем — полностью зависимый. Не столько от политики, сколько от экономики.

ИГРА НА ПОНИЖЕНИЕ

Пара банковских кризисов — и мечты правительства о доступном жилье станут реальностью. За доказательствами далеко ходить не надо: “качнули” несколько банков — цены на квартиры в столице упали сразу на 10—15%. А если бы начало лета оказалось “черным” и для остальных представителей банковского сообщества, как в памятном 1998-м, квадратные метры также пережили бы девальвацию.

Почему подешевело жилье? Ведь строить больше не стали — так что затоваривания, за которым следует игра на понижение, не наблюдается. Причина банальна: нет денег. Не то чтобы они кончились — просто многие рассчитывали на кредиты. А недельный банковский кризис сорвал их выдачу.

Пройдя все муки ада и получив заветное разрешение на получение кредита, граждане оказывались у разбитого корыта. Видимо, вся наличность ушла в банкоматы, которые брали штурмом напуганные вкладчики. А без денег, понятное дело, квартиру не купишь. Это как минимум двое пострадавших — покупатель и продавец. А в нашей стране, где в одной квартире запросто могут уживаться представители пяти поколений, сделки с жильем чаще всего совершаются по очень-очень-очень длинной цепочке. Выпало одно звено — пиши пропало. У банкиров, кстати, своя правда. Они назначили виновными самих заемщиков. Мол, те, испугавшись последствий кризиса, отказались брать в долг.

Как бы то ни было, на рынок недвижимости не пришли большие деньги. И продавцы вынуждены были снизить свои финансовые аппетиты. Впрочем, внакладе они все равно не остались. Как известно, продажа жилья в нашей стране приносит сверхприбыли.



ЭКСПЕРТЫ “МК”
Что будет с ценами?

Определенности никакой. Одни обещают обвал цен, другие — всего лишь стабилизацию. А третьи и вовсе — дальнейший рост. Только не такой сумасшедший. Причем весомые аргументы находятся у каждого.


Пессимисты считают, что сейчас многие вкладывают деньги в недвижимость еще на стадии котлована (лучшего способа не только не потерять, но и заработать не придумано, причем во всем мире). Однако скорее рано, чем поздно, рынок насытится. И квартиры перестанут продавать по ажиотажным ценам, объявленным застройщиками. А как только недвижимость перестанет приносить сверхприбыли, долго держать деньги в “квадратах” станет невыгодно. И их активно начнут сбрасывать. Что, в свою очередь, еще больше собьет цены.


Виктор ПЛЕСКАЧЕВСКИЙ, председатель Комитета по собственности Госдумы:

— Резких взлетов и резких падений скорее всего не будет. Цена может просто выровняться, то есть перестать расти. Об этом говорит текущая доходность квартир, проще говоря, аренда. За сколько нужно сдавать квартиру стоимостью 1 млн долларов, чтобы вернуть вложенные деньги? За 15—20 тыс. долларов в месяц. Да таких цен даже в очень дорогой Москве нет! Двухкомнатную квартиру в элитном доме можно снять за 2—3 тысячи в месяц. Выходит, аренда не окупает инвестиции. Это сигнал о том, что квартиры начнут продавать. Но жилье не акции, сбросив которые можно в один день обрушить рынок. Оно продается долго.


Владимир АВЕРЧЕНКО, глава Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству:

— Цены на жилье в России не упали. Нужно брать в расчет не неделю и даже не месяц, а минимум квартал. Пока цены растут. В прошлом году они выросли на 26% — это факт. Как и то, что в Москве метры дорожали еще быстрее. Думаю, что в этом году цены вырастут не менее чем на 20%. Предпосылок для их снижения нет никаких: строить в разы больше не стали, и покупательский спрос не уменьшился. Можно, конечно, говорить, что наш народ живет плохо, однако квартиры покупает. И это понятно: люди используют все возможные резервы, чтобы решить главную проблему своей жизни.



БУМАГИ НА БУМАГЕ

Почти год назад, когда главный предвыборный козырь — создание рынка доступного жилья — еще не был в игре, Госдума приняла Закон “Об ипотечных ценных бумагах”. Зачем, тогда поняли не все. Но у Кремля, как теперь стало ясно, были далеко идущие планы. Впрочем, ипотечные ценные бумаги, простите за каламбур, до сих пор существуют только на бумаге. Ни один банк не изъявил желания выпустить их. В итоге вместо ипотеки получился какой-то суррогат.

Во всем мире делают так: под залог недвижимости банк выдает кредит. Потом он на эту сумму выпускает ипотечные ценные бумаги и продает их на финансовом рынке. Ведь кредитное учреждение — не бездонная бочка, в которой деньги не переводятся. Выручку банк дает в долг следующему клиенту. И так по кругу. Увы, эта отработанная и доказавшая свою эффективность во всем мире схема у нас не работает. Ипотека по-русски заканчивается на этапе выдачи кредита.

Между тем ипотечные ценные бумаги хорошо бы продавались. В развитых странах облигации, обеспеченные жильем — самой ликвидной недвижимостью, — считаются чуть не такими же надежными, как государственные или муниципальные. О чем говорить, если вероятность дефолта по ним никогда не поднимается выше 3%, а чаще всего близка к нулю. И не только потому, что в залоге неподвластная инфляции недвижимость. Каждый, кто пытался взять у банка ипотечный кредит, знает: его платежеспособность изучается чуть ли не под микроскопом. А в нашей стране наученные жизнью банкиры бдят на порядок строже, чем их западные коллеги. Так что по надежности наши ипотечные бумаги могли бы дать фору иностранным.

Но это дорого стоит. Затраты на выпуск слишком большие. Чтобы их окупить, придется брать объемом. А с ним тоже беда: пока проценты по кредитам слишком высокие, ипотека мало кому доступна. Замкнутый круг получается.

Что любопытно, иностранные банки, у которых на родине полно выданных кредитов, не спешат ввязываться в игру с бумагами в России. Им и так неплохо живется. Они привозят в Россию “дешевые” деньги (процентные ставки на Западе крайне низкие, ведь инфляция минимальная) и “продают” здесь втридорога. Только когда заграничный источник иссякнет (например, российских “дочек” переведут на самоокупаемость), придет время подумать, как зарабатывать дальше. Тут и должен включиться “бумажный” механизм. А это большие деньги. Для наших банкиров — так вообще неподъемные.

По-хорошему, поучаствовать в процессе могло бы государство. Во многих странах, где эта система налажена, оно выкупает у банков кредиты (но не напрямую, а через посредников) и выпускает под них ценные бумаги. У нас эту почетную обязанность возложили на государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Правда, работает оно несколько иначе: вместо ипотечных ценных бумаг выпускает обычные облигации под гарантии государства. Для покупателей разницы никакой — и те, и те супернадежные. Вот только правительство не желает впредь разбрасываться своими гарантиями. Так что у нашего АИЖК могут возникнуть проблемы. А без его посредничества классическая цепочка разорвется.

Когда закон принимался, западные инвесторы активно интересовались финансовым инструментом, в который могли бы без боязни вкладывать деньги. Однако интерес в деньги так и не конвертировался. Когда это произойдет, неизвестно. Ведь до сих пор главной проблемой русской версии ипотеки были плохие законы. Давая в долг, банкиры сильно рисковали, а мы за все это платили по полной программе. Пакет же “ипотечных” законов должен эту проблему снять. Или хотя бы попытаться...



Инфляция против ипотеки

Главная болезнь жилищного кредитования — слишком высокие процентные ставки. Банки всегда просят больше, чем граждане готовы им дать. А иначе и быть не может! Инфляция-то 10—12% в год. Плюс накрутка самого кредитора — должен и он заработать. На Западе банкиры кладут себе в карман 1,5—2%, нашим иногда и 4% мало. Но не оттого, что они слишком жадные. Просто, как говорят сами банкиры, не могут “оптимизировать издержки”. И прекрасно справляются с этой бедой за наш счет.

При инфляции на уровне 10% ипотека в принципе работать не может. Ведь это кредит на длительный срок. В итоге получается, что за одну квартиру через 10—15 лет заемщик выплачивает даже не две цены, а больше. Чтобы ипотека нормально заработала, цены не должны расти быстрее, чем на 2—3% в год. Ну максимум на 5%. Об этом правительство пока может только мечтать.

Кстати, о том, что реальная инфляция в стране намного выше официальной, знают все. Достаточно сравнить ценники на прилавках в начале и конце года. Но это, так сказать, мелкий мухлеж. Когда речь идет о рынке жилья, играют по-крупному. Оказывается, подсчитывая процент инфляции, они “забывают” о квадратных метрах. Их можно понять: 50% в год любую картину подпортят. Отсюда вывод: массовая ипотека нам не светит.

С другой стороны, дорогие кредиты сдерживают цены на жилье. Это простая экономическая логика. Сегодня квартиры покупают только те, у кого есть “живые” деньги. Доступная ипотека увеличит спрос за счет граждан, которые смогут позволить себе “дешевые” кредиты. Нетрудно догадаться, упадут цены на квартиры или вырастут, если увеличится спрос? Конечно, вырастут!

В общем, опять вернулись к ценам на жилье. Их можно оптимизировать, лишь “отстроив” застройщиков. Но это уже другая история...

Между тем страны с богатой ипотечной историей не стесняются компенсировать высокие ставки казенными деньгами. Наше государство с этим бы вполне справилось. Если бы захотело. Но желания пока не видно. Легче вещать на всю страну о стабилизации макроэкономических показателей и рапортовать о победе над ценами, чем вложиться в столь глобальный и дорогостоящий социальный проект.





Партнеры