Назначение на пост главы столичного Департамента имущества Владимира Силкина по времени совпало с самыми жестокими по отношению к регионам налоговыми реформами. Каждая новая инициатива Минфина обходится городскому бюджету потерей нескольких миллиардов рублей. Как залатать образовавшиеся дыры? Где добыть денег на обещанные москвичам социальные программы? Вся надежда на недвижимость. Раньше город сдавал свои квадратные метры практически за бесценок, но теперь халява, похоже, закончилась. Новая метла по-новому метет...
Повышение ставок арендной платы и неизбежность аукционов стали главной темой телефонного разговора Владимира Силкина с читателями “МК”.
— Лившиц Анатолий, в свое время вместе с вами учился в МИИТе. Вопрос следующий: уже два года не можем оформить подвальные помещения площадью 50 кв. м по Новокузнецкой улице. Хотим платить деньги городу, но все завязло: говорят, выкупать уже нельзя, а аукционы не проводятся...
— Аукционы проводятся. Например, уже 9 сентября мы проведем очередные торги по 4 лотам. Если вы хотите выкупить какое-то конкретное помещение, то никаких проблем нет: пишите письмо, и площади будут выставлены на аукцион. Конечно, мы их сначала проверим, посмотрим, нет ли по ним ограничений. Если ничего не обнаружится, мы ваше дело быстро сдвинем с мертвой точки.
— Скажите, пожалуйста, нежилые помещения в настоящее время продаются городом?
— Продаются на аукционах.
— А если это помещение нами уже арендуется? Как в данном случае происходит покупка?
— Федеральный закон предусмотрел только один способ продажи: открытый аукцион, больше никакой. И если вы предлагаете городу большую цену, то получаете это помещение в собственность.
— А примерная стоимость квадратного метра на аукционных торгах сегодня какая? Если у нас 1-й этаж?
— Не могу сказать. Рыночная стоимость может быть от 600 долларов до 2—6 тысяч. Но 6 тысяч — это максимальная, в центре города. Стоимость во многом зависит от местоположения и других моментов, например качества самого строения, технической оснащенности.
— Мы уже провели капитальную реконструкцию. Эти деньги могут быть зачтены, если мы пойдем на аукцион?
— Тут важно различать косметический ремонт, который арендатор делает для себя, и восстановительный. Если вы заменили перегородки и положили новые ковры, то нет. Если же вложили деньги в капитальный ремонт здания и сделали это с согласия собственника, то есть города, то ваши расходы зачтут.
— Какие документы должны быть у нас на руках?
— У вас должна быть утвержденная проектно-сметная документация на проведение ремонта и соответствующее разрешение надзорных органов.
— Являюсь арендатором Департамента имущества, магазин не перепрофилировался, но в свое время он не был приватизирован. Какая-то возможность по выкупу магазина, кроме как аукцион, существует?
— К сожалению, никакой, только аукцион. Федеральное законодательство иного способа не признает.
— А выкуп по коммерческой цене?
— 26 апреля, когда Закон “О приватизации” в полной мере вступил в силу, эта возможность закончилась.
— А вдруг на аукционе его купит кто-то другой? Несправедливо получится, ведь я уже столько туда вложил.
— Тогда я порекомендую и дальше оставаться с городом в долгосрочных арендных отношениях.
— Я сейчас делаю ремонт, потом придет оценщик и поднимет мне ставку, но ведь ремонт-то я делаю своими силами, на свои деньги.
— Если вы делаете капитальный ремонт, то можете учесть эти затраты в арендной плате. Есть механизм, который такую возможность предусматривает: вы обращаетесь в территориальное агентство, оформляете допсоглашение к договору аренды, где указано, что вы вкладываете такие-то финансовые средства — понятно, что это должно быть подтверждено документально, — и на эту сумму уменьшается ваша арендная плата.
— Моя фамилия Шарезинов. Владимир Николаевич, у меня к вам не очень приятное обращение: в июне 2001 года мы вышли на торгах победителями и выкупили под реабилитационный центр здание в Марьинском парке. Это был объект незавершенного строительства, мы своими силами полностью ввели его в строй. Но в регистрации прав собственности нам отказали: оказалось, что ваш департамент не расторгнул предыдущий контракт оперативного управления с драмтеатром на Перовской. У нас уже было 6 судов по этому поводу, все суды вынесли положительное решение в наш адрес. Последний суд состоялся 12 июля.
— Если есть решение, вступившее в законную силу, контракт будет немедленно расторгнут. А по факту его заключения проведем служебное расследование и накажем виновных.
— Мой вопрос касается гаражей, находящихся рядом с музеем “Коломенское”. В свое время, еще при советской власти, мы не смогли добиться их регистрации, а 91-м году эти земли без нашего ведома присоединили к музею. И вот теперь директор музея решила подать на нас в суд. От нас требуют убрать оттуда гаражи да еще самим вывезти мусор. Скажите, можем ли мы вернуть эту землю обратно в собственность города?
— На самом деле земля под музеем “Коломенское” тоже городская собственность. Существует программа реконструкции, реабилитации территории этого музея, и я не считаю, что там, внутри, должны быть гаражи. По-хорошему, надо строить паркинг, и вам туда переезжать.
— Но нам ничего не предлагают. Никакой компенсации...
— У вас решение исполкома по строительству гаражей было? Если нет, компенсации не будет. Она выделяется только в том случае, когда есть решение органов власти, разрешающее строительство гаражей. У вас, если я правильно понял, такого решения нет, иначе на вас не подали бы в суд за самозахват территории.
— Мы ничего не нарушали.
— Если вы не нарушали, то вы в суде выиграете... Я записал себе ваш вопрос и поговорю с префектурой, чтобы все-таки попытались найти решение, которое устроило бы и вас, и город, а именно музей “Коломенское”.
— Вас беспокоит Московское городское отделение Российского Красного Креста по поводу помещения в Хамовниках. Мы арендовали его у правительства Москвы. Недавно к нам пришли бизнесмены, которые утверждают, будто они новые собственники и мы должны платить не городу, а им, причем по новым расценкам. Как нам быть?
— Здание по Большому Левшинскому переулку, о котором идет речь, числилось на балансе муниципального предприятия РЭУ №5. В 2002 году его совершенно незаконно, на наш взгляд, обанкротили, и конкурсный управляющий распродал имущество РЭУ №5. В результате у помещений, занятых Красным Крестом, якобы появился новый собственник. Поскольку правительство Москвы и Департамент имущества считают эти действия незаконными, в суд был подан иск об истребовании в городскую собственность вашего здания. Хочу подчеркнуть, что до тех пор, пока Арбитражный суд не вынесет решения, мнимый собственник не вправе устанавливать для вас коммерческие ставки арендной платы.
— Спасибо вам большое, вы оставили нам надежду на милосердие.
— Я юрист, веду дела ряда московских кинотеатров. Могу доказать, что деятельность государственного унитарного предприятия “Московское кино” ни юридически, ни экономически не обоснована.
— Этот ГУП создавался для поддержки отечественного кинематографа. Но действительно мы видим целый ряд серьезных проблем в создании данной прокатной сети. Поэтому в ближайшее время собираемся вынести этот вопрос для серьезного обсуждения к первому заместителю мэра Юрию Росляку.
— ГУП должен заниматься коммерческой деятельностью, он должен зарабатывать деньги. А “Московское кино” расходует средства бюджета. Это первое. Потом, объединение 53 кинотеатров под руководством одного человека — это монополизация. На этот счет уже есть предварительное решение Антимонопольного комитета. Можно все сделать по-другому, но нас никто не хочет выслушать.
— Ваши предложения можете направить в мой адрес. Гарантирую, что все конструктивные предложения департамент учтет, и любое решение, которое будет приниматься о судьбе московских кинотеатров, будет весьма взвешенным.
— Я вам звоню по поводу библиотеки №2 им. Ломоносова по Каретному Ряду, 5/10. Там на площади в 350 кв. м сидит предприниматель г-н Герцев, еще недавно у него в бывшем гардеробе даже магазин был. Директор библиотеки — Малышкина Галина Ивановна, очень энергичный человек, — давно ведет с ним борьбу: какие-то у нее бумаги, судебные решения — целая папка. Сейчас она подает в Арбитражный суд. Но ведь это нищенская организация — библиотека...
— Я вас понял. Вероятно, господин Герцев появился в библиотеке с согласия или по предложению ее руководства. Иначе бы его там не было. И если у него оформлены все юридические документы, выселить его просто так, потому что вам не нравится, невозможно. Требуется либо решение суда, либо нужно искать компромиссное решение и подбирать ему другие площади. У нас урегулированием таких вопросов занимается Центральное территориальное агентство совместно с нашей юридической службой, мы дадим им информацию.
— Скажите, когда правительство Москвы планирует на рыночные ставки аренды перейти?
— В течение 4—5 лет. Постепенно.
— То есть не со следующего года?
— Нет-нет-нет. Правительством Москвы принято следующее решение: в 2005 году арендная плата может увеличиться максимум на 50%, а для льготных категорий, прежде всего для малого бизнеса, — на 25%. Больше не будет.
— А так в течение нескольких лет все-таки на рыночную?
— Да.
— Владимир Николаевич, а правда, что в следующем году булочные будут лишать льгот и заставят арендовать помещения по рыночным ставкам? Вы представляете, сколько будет стоить тогда хлеб!
— Нет, это неправда. Во-первых, городские ставки арендной платы в 4 раза ниже рыночных. В то же время во многих магазинах, которые арендуют помещения не у города, а других собственников по рыночным расценкам, хлеб стоит не дороже. Почему бюджет должен поддерживать торговцев, которые не делают никаких скидок покупателям? Все должны быть в равных условиях. Во-вторых, в следующем году аренда подорожает не более чем на 50 процентов, а если речь идет о малом предприятии — всего на четверть.
— Вас беспокоят из книжного магазина. Мы слышали, что в следующем году нас лишат льгот по арендной плате...
— Не лишат. Просто недавно вышло распоряжение правительства Москвы, в котором прописан перечень льготников на 2005 год. Книжных магазинов в общем списке нет и не могло быть. У вас льготная фиксированная ставка — 500 рублей, утвержденная специальным решением московских властей. Вот-вот будет подписан документ о продлении льготы по вашей категории на следующий год. Но вообще, перечень льготников будет оптимизирован исходя из такого принципа: льготы должны получать те, кто работает и на благо москвичей, а не только на себя.
Связь предоставлена компанией “Аэроком”
50% начисленной ставки:
• малые предприятия;
• оптовики, реализующие плодоовощную продукцию;
• государственные унитарные предприятия и организации, осуществляющие работы по городскому заказу.
30% начисленной ставки:
• негосударственные школы и вузы, имеющие лицензию на образовательную деятельность;
• государственные и некоммерческие спортивные и культурные организации;
• предприятия бытового обслуживания (прачечные, химчистки, парикмахерские, бани, комиссионки).
Минимальная ставка (760 рублей/кв. м):
• бюджетные организации;
• общественные организации и объединения;
• предприятия легкой промышленности и предприятия, применяющие труд инвалидов (не менее 50% от общего числа работающих);
• малые предприятия, работающие в сфере бытового обслуживания;
• подрядные организации, занятые на работах в жилищном фонде;
• ГУПы, занятые на работах в сфере городского хозяйства;
• государственные унитарные аптечные предприятия;
• объединения ветеринарии г. Москвы и его территориальные подразделения;
• творческие союзы, зарегистрированные в установленном порядке.
