Согласно старой шутке у женщины должна быть большая “ж...”. То есть “жилплощадь”. Только что делать, если денег на хоромы или хотя бы однокомнатную клетушку нет? Логичный выход — взять в долг. Либо собрать по знакомым и родственникам (если, конечно, у них водится лишнее “бабло”), либо пойти в банк. Как это делается в последнем случае — желательно с минимальными затратами для кошелька, — решил разобраться “МК”.
Чудо века — ипотека
Сейчас ипотеку, т.е. кредитование жилья под залог, не включает в пакет банковских услуг только ленивый. Только за прошлый год количество банков, предлагающих ипотечные программы, увеличилось на два десятка. Эксперты отмечают, что число ипотечных программ приблизилось к двум сотням.
Правда, ориентированы они в основном на вторичный рынок, т.е. на уже готовые, а не свежевозведенные квартиры. Эксперты отмечают, что на “вторичку” идет почти 90% ипотеки. Такими темпами квартиры этого сектора раскупят через пару лет. Если столь же резво не будет развиваться кредитование строящегося жилья, цены на заветные квадраты могут взлететь.
Но и число квартир не увеличивается. В этом году в стране должно быть построено порядка 40 млн. квадратных метров жилья. Для сравнения: в советские годы строилось в среднем 80 млн. “квадратов” в год. Конечно, по словам главы Департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Минпромэнерго РФ Сергея Круглика, Россия тоже выйдет на эти показатели, но к 2010 году.
С высоких трибун заявлено, что к 2010 году необходимо выдать ипотечных кредитов на сумму $50 млрд. Но в стране их раздали пока примерно на $1 млрд. Зато на редкость быстро снижаются процентные ставки по кредитам. Конечно, до США с Европой, где ипотека стоит 3—7%, нам еще далеко. Но и нынешние 9—18% против 15—20% начала прошлого года — тоже не пустяк.
Сейчас существенно снизился размер первоначального взноса за квартиру. Если раньше заемщик должен был оплатить самостоятельно не менее 30% стоимости жилья, то теперь банки чаще требуют 10—15%.
А еще кредиторы стали больше ориентироваться не только на городских, но и на тех, кто хочет прикупить домик за городом. Эксперты утверждают, что это связано с упрощением схемы оформления залога на кусок земли с недостроенным домом. Правда, пока банковские программы в основном ориентированы на недешевые коттеджи. Ссуду на “избушку на курьих ножках” выдать вряд ли кто согласится.
Акцент на процент
Конкуренция на рынке ипотечного кредитования на редкость высока. Так что банки сейчас стараются привлечь клиентов наиболее выгодными условиями. Как правило, деньги одалживают в долларах или рублях. Естественно, пентхаус на такие деньги не купишь. Но специалисты утверждают, что и не надо: люди берут в среднем кредит на 30—60 тыс. долларов.
Впрочем, больше никто и не даст. Например, для покупки однокомнатной квартиры в Москве необходимо обладать ежемесячным доходом около $1500. Если меньше, и ссуду дадут такую, что в столице не “отоваришься” — в лучшем случае в Подмосковье. И вообще, финансисты предпочитают, чтобы у заемщика после погашения процентов оставалось что-то на руках. Кто-то согласен на сумму не меньшую, чем прожиточный минимум, но в среднем — на 40% от ежемесячного дохода клиента.
Процентные ставки по кредитам зависят и от валюты, и от того, где вы собираетесь покупать недвижимость. Если в новостройке — под 11—18% годовых, на вторичном рынке — 9—15%. Долларовый кредит стоит в среднем 11%, рублевый — 15%. Ну и, конечно, немаловажно, сможете ли вы подтвердить свой доход. По данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), за прошлый год средние ставки для обладателей справки 2-НДФЛ составили 14,6%, для тех, чьи доходы неофициальны, — 15,2%.
Правда, и при таких расценках есть шанс сэкономить. Конечно, если вы не боитесь рисковать. Некоторые банки соглашаются выдать кредит под так называемую “плавающую” ставку: она со всеми накрутками стоит 6—11%. Этот размер пересматривается банком ежегодно и тесно связан с биржевыми ставками (TIBOR, LIBOR или Mosprime).
Еще существенный момент — время, на которое выдается кредит. Его можно взять как на 10, так и на 25 и даже 30 лет. Только все банки потребуют погасить долги до пенсии. А кредиты, как показывает статистика, в основном берут люди старше 30 лет. Поэтому и средний “возраст” ссуд по-прежнему 15 лет. Кстати, ставки по “долгим” кредитам выше стандартных на 2—3%, так что через те же 20 лет может выясниться, что вы переплатили за квартиру вдвое, а то и втрое больше того, сколько она стоит (правда, и цены к тому моменту могут сильно вырасти).
Первоначальный взнос чаще бывает 20—30% от одалживаемой суммы. Если же все равно не хватает, банк может согласиться на “ипотечный обмен”: зачет имеющейся недвижимости (даже комнаты в коммуналке или доли в квартире) в стоимость сделки. По оценкам, именно по такой схеме берется почти половина ипотечных кредитов.
Залогом возврата кредита является сама квартира. Поэтому банкиры требуют ее застраховать, чаще — на полную стоимость в пользу банка. Чаще — в своей страховой компании. Впрочем, попадаются ипотечные программы, при которых квартира — только дополнительное обеспечение возврата ссуды, а основное — поручительство третьих лиц.
Предъявите документы!
При рассмотрении кредитной заявки от заемщика требуется постоянная регистрация по месту получения кредита, подходящий возраст (25—60 лет), ну и, конечно, документы. Причем подтвердить свою кредитоспособность требуют все кому не лень: и банк, и страховщики. Последние чаще интересуются здоровьем клиента и просят доказать дееспособность с помощью военного билета и водительского удостоверения. А если ни того, ни другого нет — подавай справку из психоневрологического или наркологического диспансера.
Банк же поинтересуется всем: с кем жил, где трудился и где лечился. Естественно, в первую очередь — вашим доходом: хоть “белым”, хоть “серым”. Большинство банков просит стандартную справку 2-НДФЛ (их выдают в бухгалтерии). Хотя могут удовлетвориться и неофициальной формой: за подписью генерального директора и главбуха с печатью вашей конторы. Но за “неуставный вид” бумаги, как указывалось выше, придется платить — 1—1,5% больше.
А еще неплохо бы иметь поручителей — то есть людей, которые готовы гарантировать ваш доход или вернуть ваши долги в случае чего. Правда, сейчас это не обязательное требование, как было еще два года назад, но с поручителями кредит все-таки может обойтись дешевле.
Иные банки захотят узнать, насколько их клиент… образован. Не для светской беседы, конечно. Просто все документы об образовании подтверждают квалификацию клиента. То есть насколько быстро он сможет найти хорошую работу, если вдруг лишится прежней, — та же кредитоспособность.
Кстати, род занятий заемщика имеет значение. Специалисты утверждают: банкиры предпочитают фиксированный, но небольшой доход солидным, но негарантированным приработкам. Поэтому в категорию “нежелательных” попадают адвокаты, художники, разного рода “внештатники”, агенты — то есть те, кто живет на гонорар или на проценты. А еще не очень любят финансисты работников казино и ресторанов — видимо, слишком неустойчивый бизнес.
На одобрение кандидатуры уйдет от трех дней до месяца. Хотя в среднем банк решает судьбу заемщика за 10 дней. Бывают, конечно, случаи “вынесения приговора” всего за сутки, но и проценты в таком случае будут выше средних.
Сколько стоит?
Среднестатистическая схема выдачи кредита на первый взгляд выглядит просто. Вы консультируетесь с банкиром по поводу условий ссуды (для этого не обязательно ехать в банк, можно просто заглянуть на интернет-сайт финорганизации или позвонить в ее информационный центр). Затем вам выдают анкету и перечисляют, какие документы понадобятся. Все нужные формы потом сдаются в банк на проверку, и уже по ее итогам кредитная организация сообщает, какую сумму она готова вам одолжить, а вы подбираете квартиру. Затем в банк и страховую компанию передается комплект документов на жилье, заключается договор страхования, а уже после этого — кредитный договор. С этими деньгами вы и идете потом покупать квартиру (на подбор дается 3—4 месяца).
Правда, чаще банк все-таки дает деньги на покупку конкретной квартиры. Предложение об ипотеке может идти и от риэлтора.
В любом случае стандартный набор расходов включает в себя комиссию за рассмотрение заявки (ее берут не все банки, но за популярные программы ипотеки могут взять и $100). Затем — комиссия за выдачу кредита (иногда она включается в обналичивание выданных денег, а это стоит 0,6—1%). А еще придется оплатить услуги оценщика квартиры — $120—150, аренду банковской ячейки (уже при погашении кредита) — $65—100, страховку квартиры, жизни и трудоспособности заемщика — 0,8—1,6%, услуги риэлтора — 2—8% плюс услуги нотариуса.
Самое “дешевое” в расходах на ипотеку — госпошлина за регистрацию договора купли-продажи и плата за рассмотрение заявки. В среднем это стоит тысячу рублей. Да и просят ее не все.
А вот комиссионные за выдачу кредита обойдутся от 0,4 до 1% от суммы сделки.
Отдельный разговор — нотариальная пошлина. Раньше она была обязательной, но в прошлом году необходимость нотариального удостоверения ипотечной сделки законодательно отменили. Но некоторые банки все-таки никак не могут от этого отказаться. Причем в перечень необходимых документов нотариальное удостоверение может быть не включено. И только по ходу дела заемщик выясняет, что без нотариуса кредитный договор с ним подписывать никто не будет. Стоят услуги нотариуса от трех до 12 тыс. рублей в зависимости от стоимости квартиры. Причем иногда банк направляет клиента к конкретному, своему специалисту. Последний, естественно, берет за свою работу раза в полтора больше других.
Как отдавать?
С погашением кредита своя история. При хорошем раскладе по мере возврата долга (например, ежемесячно) проценты начисляются на остаток суммы, и с каждым разом вы платите все меньше и меньше. И расторгнуть договор можно досрочно — вернув все деньги, конечно.
Правда, такая схема — вовсе не правило, и вариантов может быть масса, причем далеко не таких выгодных. Например, кредитный процент может быть фиксированным — он начисляется на всю сумму кредита. И вне зависимости от того, сколько денег вы уже вернули, платить придется по полной.
Схема расплаты типична. Банк рассчитывает, сколько вы будете платить ему в месяц. Затем заемщику открывают ссудный счет, через который он и будет расплачиваться с долгами. Или же, что случается чаще, открывают банковскую ячейку — за отдельную плату. Так что финансист, получается, берет деньги за две разные услуги — кредит и ячейку.
Про ежемесячные платежи забывать вовсе не стоит. Банку это может не понравиться, и вас оштрафуют: на 0,5—5% от суммы просроченного платежа — за каждый неоплаченный день. Хотя это может быть и фиксированный штраф в несколько сотен рублей. А уж если и вовсе затянуть с погашением долгов, то заложенную квартиру по закону можно продать с торгов после суда. Правда, судебные издержки не нужны ни банку, ни клиенту. Поэтому первые предпочитают договариваться полюбовно. Мол, мы к тебе с судом не лезем, а ты сам честно квартиру продаешь и деньги нам возвращаешь. И клиент соглашается: такая схема и ему выгодна. Сам он может выручить с продажи большую сумму, чем чужой дядя. К тому же на разницу между суммой долга и стоимостью заложенной квартиры можно подыскать жилье попроще.
Но это все крайние случаи, до которых даже банкир, по-любому заинтересованный в возврате своих денег, предпочитает не доводить. Поэтому зачастую кредитор предлагает заемщику страховку на случай просрочки платежей. За плату, конечно, зато, если вы вдруг не сможете возвращать долги, это за вас сделает страховая компания.
С досрочным погашением ссуды немного сложнее. Просто потому, что не все банки готовы на это согласиться: в противном случае они теряют проценты по кредиту, которые вы могли бы ему заплатить. Чаще банкиры позволяют полностью расплатиться с ними не раньше чем через полгода с момента получения кредита, зато без штрафных санкций. Конечно, такой душевной широтой отличаются не все. В некоторых банках есть фиксированный штраф (примерно $20 за каждое досрочное погашение). Кое-где еще круче: если приспичило расплатиться с долгами раньше чем через год — платим 4% неустойки от всей суммы досрочного погашения.
Впрочем, по сравнению с Европой или США наши банки — либералы. Там-то можно возвращать кредит не раньше чем через несколько лет, да и то выплатив крупный штраф. Зато и ипотечные проценты за рубежом, как известно, существенно ниже.
Справка "МК"
Какие бумаги
нужны для получения кредита?
- Паспорт (постраничная копия).
- Пенсионное удостоверение.
- Номер ИНН вместе с самим свидетельством постановки на учет в налоговые органы.
- Копия документов на нынешнее жилье по месту регистрации (ордер, договор найма, документы о собственности).
- Копии паспортов всех, кто проживает вместе с клиентом
- Свидетельство о браке / его расторжении.
- Свидетельство о рождении ребенка.
- Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
- Справка с места работы о доходах.
- Копия водительского удостоверения.
- Военный билет.
- Диплом о высшем образовании.
- Копии выписок по банковским счетам (карточному, депозитному, текущему, до востребования и т.п.) за последние три месяца.
- Документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости, автомобиля и т.п.
Как у них?
При желании и наличии достаточной суммы российский гражданин вполне может купить квартиру в кредит за границей. При условии, что предоставленную сумму вы потратите по назначению, а не решите вывезти из страны.
Как известно, в мире ипотечные ставки дешевле, чем у нас. Например, в Испании кредит стоит 1—6%, на Кипре —3—3,5%. Французы, англичане и американцы просят 5—6%.
Документов тоже требуется не слишком много: в Испании только загранпаспорт и справка о зарплате (она может быть и неофициальной). Британские банки вообще могут ограничиться выпиской со счета, правда, попросят подтверждение о месте проживания. Впрочем, “дяде с улицы” кредит даже либеральные европейцы не дадут. Им нужны хоть какие-то гарантии: датчане просят заложить уже существующее жилье, греки хотят услышать о постоянных источниках дохода в своей стране, французы ждут поручительства местных.
