В московском регионе в нацпроект “Доступное жилье” государство собирается вложить примерно столько же средств, сколько частных инвестиций зависло в недостроях и строительных пирамидах. Стало быть, если решить-таки проблему обманутых дольщиков, можно получить сразу два нацпроекта за те же, как говорится, деньги. И наоборот: если с мошенниками не разобраться сейчас, стройбизнес точно так же проглотит государственные вливания, как проглотил частные. И с тем же эффектом. Власти, впрочем, уверяют, что кризис уже удалось обуздать: соинвесторам не надо беспокоиться, устраивать митинги и голодовки. Все, кто внес деньги, получат свои квартиры. Так ли все гладко на самом деле, попытался понять корреспондент “МК”.
В списках не значатся
Публикации о первых мошенничествах с деньгами соинвесторов стали появляться году в 2002-м. К сожалению, урок из них извлекли не правоохранительные органы и чиновники, контролирующие строительство, а сами строители, бросившиеся перенимать передовой опыт коллег-проходимцев. В следующие два-три года “кидалово” достигло невиданных размеров. Шутка ли: ни один объект, возводившийся по схеме долевого участия, не был построен в заранее оговоренные сроки! Летом 2005 года соинвесторы самых безнадежных домов вышли на улицу.
То лето можно считать своеобразной точкой отсчета. Во-первых, на митингах случилось объединение дольщиков из разных городов, возникла их первая общественная организация. Во-вторых, властям пришлось пересмотреть свое отношение к проблеме. Если соинвесторы воюют с застройщиком на одном объекте, еще можно умыть руки: дескать, спор хозяйствующих субъектов. Но когда проблемы выявляются повсеместно… На сегодняшний день обманутыми дольщиками занимаются сразу четыре рабочие группы.
— Ситуация вокруг нашей проблемы улучшается, — делится впечатлениями Светлана Калашникова, активистка движения пострадавших соинвесторов. — Нет той глухой блокады, которая была еще год назад. Но в то же время у чиновников наблюдается склонность приукрашивать действительность.
Хотя пострадавших активно выявляют уже целый год, полного списка проблемных объектов, который признавался бы всеми, до сих пор нет. В прессе обычно пишут про 30 тысяч пострадавших в Подмосковье и 20 тысяч — в Москве. Официальные источники говорят о 143 проблемных объектах Подмосковья (8500 соинвесторов) и 96 — Москвы.
— Пока мы не представили свои данные, московские чиновники вели речь всего о 26 домах, — говорит Калашникова, сама вложившая деньги в один из столичных долгостроев. — И если бы не наши списки, так бы на этих цифрах, наверное, и остановились.
Областные власти свой вариант списка опубликовали и периодически отчитываются по работам на каждом объекте. Но, по мнению оргкомитета, этот реестр далеко не полон. Причем альтернативный список продолжает увеличиваться чуть ли не еженедельно.
Если тебе расторженец имя
Перечень проблем, с которыми сталкиваются дольщики, как ни странно, тоже пополняется. Главной бедой по-прежнему остается недострой. В том, что все дома надо достроить, сходятся и чиновники, и дольщики. Первые не хотят видеть на подведомственной территории руины, портящие внешний вид городов. Вторые боятся, что незаконсервированные объекты придется демонтировать, и тогда их и без того не лучшим образом “освоенные“ инвестиции окончательно превратятся в пыль.
Методов борьбы с недостроями немного. Дольщики могут либо дополнительно скинуться сами (пока это единичные случаи), либо уповать на то, что власти найдут нового застройщика, который доведет брошенные дома до ума. Если это происходит и стройка возобновляется, считается, что проблемы на объекте решены, и он переходит в разряд благополучных. По официальным данным, на конец июля в области новым застройщикам передано 32 объекта. Но на деле, к сожалению, не все так радостно.
…Менеджер Ярослав Иванов деньги на квартиру в Долгопрудном сдал фирме “Стройиндустрия” в декабре 2003 года. За весь следующий год стройка не продвинулась ни на йоту, и Иванов через суд потребовал свои деньги обратно. В сентябре 2005 года суд он выиграл. А вскоре правительство области нашло на этот дом нового застройщика.
Сегодня соинвестор Иванов находится в интересной ситуации: денег со “Стройиндустрии” он получить не может, а новая фирма никаких обязательств перед ним вроде как не имеет. По крайней мере, так заявил представитель областного Минстроя г-н Демидов.
— Квартиру я не получу, потому что договор с “лжезастройщиком” расторгнут по суду, — пересказывает позицию чиновника Иванов. — А денег не получу, потому что “хороший” застройщик их у меня не брал и ничего мне не должен. Документ, по которому произошла передача недостроя, нам не показывают, ссылаясь на коммерческую тайну.
Всего у этого долгопрудненского объекта — 350 соинвесторов, из них 150 находятся в том же положении, что и Ярослав Иванов. Так называемые “расторженцы” — новый подвид пострадавших соинвесторов. В области их уже не одна сотня. И все они сегодня стоят на ушах. Ведь если верить г-ну Демидову, за то, что они обратились в суд, им ничего не будет — ни денег, ни квартир.
Пожизненное злоключение
Не менее мрачные перспективы и у жертв двойных продаж. Дом №17 на Леоновском шоссе в Балашихе был проблемным, а теперь считается благополучным: он достроен, сдан и заселен. При этом 47 семей, купивших в нем квартиры, остались за бортом. Для привлечения средств она пригласила две фирмы в качестве соинвесторов, а уже те привлекали частников.
— Мы сдали деньги в августе 2003 года фирме “Стекс-Инком”, — рассказывает Альбина Севостьянова. — В декабре 2004-го застройщик разорвал отношения со “Стекс-Инкомом” и продал нашу квартиру второй раз. Сейчас там живут другие люди, а нам говорят: идите в суд.
Суд над директором “Стекс-Инкома” начался, адвокаты просят для него условный срок. А инженеры Севостьяновы, муж и жена, продавшие квартиру в Ульяновске, поскольку там не было работы, ютятся теперь с двумя детьми в съемной однокомнатной квартире, за которую отдают половину своих доходов.
— Везде одно и то же, — комментирует Светлана Калашникова. — Застройщик и фирма-соинвестор инсценируют ссору и продают квартиры по второму кругу. Обычно это бывает, когда дом почти построен. Получается двойной резон: цены и так выросли за время строительства, и к тому же в готовом доме квадратный метр дороже, чем на стадии фундамента.
Ну как тут устоять от соблазна кинуть соинвесторов-частников? Ведь даже если деньги им придется вернуть, комбинация все равно окупится с лихвой. Но на практике оказывается, что ничего возвращать и не надо!
Дом на ул. Мельникова в Химках был едва ли не первой ласточкой строительных мошенничеств (см. “МК” от 29.03.2004). История развивалась по ставшей потом классической схеме: ссора заказчика и подрядчика ближе к концу строительства, повторные продажи квартир, суды и т.д. В результате руководитель фирмы-подрядчика Тетенева получила 4 года лишения свободы, а 52 семьи остались без квартир и без денег.
— В рамках уголовного дела судья отказалась рассматривать вопрос о возврате денег, — говорит одна из пострадавших Елена Ромашина. — А в гражданских судах мы все время проигрываем. Осталась последняя инстанция — Верховный суд.
Немудрено, что большинство соинвесторов с удовольствием поменялись бы с г-жой Тетеневой местами: она-то отсидит и вернется домой, а они, мыкающиеся те же 4 года по чужим углам, так и останутся бездомными до конца жизни.
Похоже, власти пока не знают, что делать с “двойниками”. Или знают, но не хотят их расстраивать. Между тем, по оценкам экспертов, вскрыта только малая часть двойных продаж. Когда чиновники приступят наконец к обещанной регистрации всех инвестдоговоров, наверняка вылезет много новых “двойников”.
Да забыли про овраги
Несмотря на заверения чиновников в том, что проблема решается, обманутые дольщики продолжают митинговать. Иногда митинги начинаются с минуты молчания в память об умерших от инсультов и инфарктов соинвесторах и их родных. Для многих семей строительный кризис оборачивается настоящей трагедией. Понятно, что, однажды обманутые, люди болезненно воспринимают каждое невыполненное обещание.
— Нам обещали, что достраивать дома начнут весной, но до сих пор строителей нет, — говорит Антонина Лосева, вложившая деньги в дом на улице Овражной в Щербинке. — А дома вот-вот начнут разрушаться.
Микрорайон на Овражной — один из самых сложных в области — восемь брошенных на разных стадиях домов. Тем не менее новый инвестор уже найден, найдена и компенсационная площадка для него. Проблема в том, что новый застройщик не торопится начинать строительство, ссылаясь на то, что компенсационная площадка не оформлена и он из-за этого не может получить кредит в банке на продолжение стройки. Кроме того, новый застройщик должен провести экспертизу зданий, ведь потом он будет нести ответственность за их безопасность. И ему не улыбается оказаться на месте строителей “Трансвааля” и Бауманского рынка.
— Политическое решение помочь обманутым дольщикам есть, — говорит депутат Госдумы Валерий Рязанский. — Подход такой: где власть принимала участие в договоре любым из способов — землеотводом, обременением по коммуникациям и т.д., — там каждый дольщик должен получить то, что ему положено по договору. Несмотря на то, что цены на жилье с тех пор выросли. На сегодняшний день это вопрос не экономический, а политический, вопрос доверия к местной власти. И власть должна проникнуться ответственностью, чтобы найти любой правовой способ решения проблемы.
Сильнее других прониклись власти Москвы и Подмосковья. Способы борьбы с недостроем у них отличаются. В области новых инвесторов “покупают” на т.н. компенсационные площадки, а в столице, где с землей туго, в основном жертвуют долей города в инвестдоговорах. Благо, эта доля немаленькая — 30—40%. Есть различия и в вопросе, кому помогать. Московские власти пытаются исключить из списков тех, кто вкладывал деньги в недвижимость с целью преумножить капитал. А губернатор Громов пообещал обеспечить квартиры всем, кто имеет договора. Входят ли в понятие “все” жертвы двойных продаж?
— Сегодня 214-й закон обязывает местную власть вести реестр договоров, что исключает двойные продажи. Но и до принятия этого закона существовали внутренние нормативные акты, которыми предписывалось ведение такого учета. Почему местным уровнем власти эти распоряжения не учитываются? Если суд установит, что бесконтрольность со стороны чиновников содействовала правонарушениям, местный бюджет будет нести ответственность перед обманутыми дольщиками.
“Двойникам” оставлена “соломинка” для спасения. Но помочь ею воспользоваться может, судя по всему, только Верховный суд.
Депутаты между тем готовятся вынести на обсуждение Госдумы совершенно новую концепцию долевого строительства. Ее суть в том, чтобы между дольщиками и строителями поставить банкиров. Банк получает землеотвод, аккумулирует деньги соинвесторов и нанимает стройфирму. Строители будут заниматься одним-единственным делом — строить. Строишь плохо, срываешь сроки — на твое место наймут другого. Но дольщик не пострадает, т.к. гарантом будет банк, а этот вид бизнеса государство контролировать худо-бедно научилось.
Что ж, схема выглядит более цивилизованной, чем нынешняя. А там, глядишь, доживем и до таких времен, когда банки начнут строить дома без всяких соинвесторов и продавать их в рассрочку на 20 лет с заселением после первого платежа. Как это происходит во всем мире. Безумный спрос на такое жилье точно обеспечен.
Но, говоря откровенно, в скорый приход цивилизации на рынок жилья верится с трудом. Есть данные, что строители уже научились успешно обходить 214-й закон: только 10% договоров заключается с соблюдением его требований, остальные — по новым “серым схемам”. Что и неудивительно. Ведь за нынешний кризис, жертвами которого стали, по разным оценкам, от 75 до 150 тысяч человек, так никто толком и не ответил. Руководители попавшихся на мошенничестве фирм отделываются в основном условными сроками, а чиновники и вовсе уходят от ответственности. Эта безнаказанность — неплохой фундамент для новых пирамид.
СПРАВКА "МК"
214-й закон приняли, чтобы защитить соинвесторов. Строителям запретили начинать стройку до получения всей разрешительной документации и собирать деньги до того, как здание будет построено на 30%, а также обязали регистрировать все инвестдоговора во избежание двойных продаж. Кроме того, ввели солидарную ответственность застройщика и кредитующего банка перед соинвесторами-частниками. Результат превзошел все ожидания: банки перестали кредитовать строителей, стройки остановились, а дольщики, о которых “позаботились”, вышли на улицы.
По одной из версий, 214-й закон пролоббировали крупные стройфирмы, чтобы выдавить с рынка “мелочь”. Так и получилось: кто-то разорился, кто-то угодил в “черные списки”, на плаву остались только гиганты стройиндустрии. Условия теперь для них — лучше не придумаешь: солидарную ответственность банков из закона убрали, а цены на жилье выросли скачком — строй не хочу.
