Через три года, к началу 2010-го, если верить правительственным планам и победным рапортам, россияне должны будут оформлять не менее 1 миллиона ипотечных кредитов в год. Задача, стоящая перед властями, сформулирована президентом предельно конкретно: ипотека должна стать массовой и дешевой. Нынешняя ситуация с покупкой готового жилья в кредит надежд на достижение этих цифр не оставляет. Хоть за прошедшие 11 месяцев в стране уже более 200 тысяч людей оформили ипотечные кредиты, во втором полугодии темпы роста ипотеки существенно замедлились.
Если на протяжении следующих 12 месяцев не переломить наметившуюся тенденцию, то о нацпроекте по жилью, скорее всего, следует забыть.
Повоем, братцы, на Луну — она доступнее квартиры
Остряки уже переименовали нацпроект в “недоступное жилье”, а желающие обзавестись своими собственными квадратными метрами россияне пребывают в недоумении. Как же так, везде идут бравурные отчеты: в прошлом году построили больше, чем в позапрошлом, в нынешнем возведем еще больше. А мы как сидели без квартир, так в том же состоянии и остаемся. Кто же тогда покупает все, что строится?
А ответ между тем особой загадки не представляет. В Москве в нынешнем первом полугодии в домах-новостройках 30% квартир были скуплены в инвестиционных целях, 50% были “заморожены” застройщиками или риэлторами и только 20% продавались действительно желающим улучшить жилищные условия.
Как подсчитали специалисты рынка недвижимости, в нынешнем ноябре в столице произошел спад по количеству выданных ипотечных кредитов. Впрочем, иного в условиях, когда цена квадратного метра в среднем составила уже около 4200 долларов, и быть не могло. При такой стоимости жилья процентные ставки по ипотечным кредитам играют уже не столь важную роль, как это было раньше. Наконец, осенью наступила та стадия, которую большинство уже успело окрестить “стабилизацией на рынке недвижимости”. Хотя скорее ситуацию можно назвать “застоем на перепутье”. Никто сейчас не может дать ответ на вопрос, куда дальше двинутся цены на жилье.
Как отмечает один из профессионалов рынка недвижимости: “Сложилась парадоксальная ситуация. Летом, когда цены на квартиры росли бешеными темпами, люди брали кредиты, но не успевали их реализовывать, а сейчас цены практически замерли, предложений недвижимости стало больше, выбор ипотечных программ запределен, но спрос на кредиты упал”.
Наряду с чисто ценовыми факторами, когда жилье стало недоступным уже и для всего среднего класса, в сегодняшнем застое значительную роль сыграла и обычная человеческая психология. Продавцы квартир придерживают свой товар в ожидании ценового всплеска. А покупатели, даже те, которым хватает денег, замерли, боясь купить сейчас втридорога.
Единственное, что пока движет российскую ипотеку в рост, — регионы. По оценкам экспертов, более 70% ипотечных кредитов уже в первой половине текущего года было выдано за пределами Московского региона и Санкт-Петербурга. Что вполне объяснимо. Цены на недвижимость пусть и растут там практически теми же темпами, как в столице, но еще весьма далеки от московского беспредела.
Как можно оживить ипотеку в нашей стране? На этот вопрос все чаще пытаются ответить и политики, и чиновники, и профессиональные эксперты рынка. И большинство из них почему-то уповает, как на панацею от всех болезней, на снижение процентных ставок в будущем году.
Процента — на копейки, пиара — на рубль
Одно из первых лиц нашего государства, спикер Госдумы и лидер правящей сейчас партии “Единая Россия” Борис Грызлов заявил, что за 2006—2007 годы намечено довести ставки по ипотечным кредитам до уровня 6,5% годовых. Часть его коллег из думской фракции “Единая Россия” решилась перещеголять шефа. Они считают, что проценты по ипотеке возможно снизить и до 6% для человека, воспользовавшегося ипотечной схемой для обретения собственного жилья. Все опрошенные “МК” эксперты единодушно утверждают, что добиться подобного результата проще всего путем субсидирования процента по ипотечным кредитам. И в масштабах страны, естественно, за счет дополнительных доходов бюджета. А вот чиновники к такому оптимизму политиков относятся очень сдержанно. В Минфине, например, скептически оценивают эту инициативу, считая, что ставки по кредитам упадут сами. Сразу после того, как снизится инфляция.
Впрочем, проценты по кредитам, во всяком случае по рублевым, зависят еще и от ставки рефинансирования, которую устанавливает Центробанк. Проценты по банковским вкладам не могут быть выше нее, а по кредитам — ниже. Теоретически, конечно, это возможно. Но вот на практике редкий банк идет на такой шаг, потому что с дохода от разницы со ставкой рефинансирования берутся дополнительные налоги.
В том, что проценты по ипотеке упадут, мало кто сомневается. Правда, отмечают, что падение это будет очень незначительным, не более 1%, с одной стороны. А с другой — и произойдет оно не сразу, а скорее всего во втором квартале будущего года.
Аппарат сократим — змеевик удлиним
И вот последнее предположение, пожалуй, самое главное. Помнится, в анекдоте про Михаила Сергеевича Горбачева фразой, вынесенной в подзаголовок, токарь ответил на вопрос генсека ЦК КПСС: “А не сократить ли нам аппарат”. Горбачев имел в виду бюрократов, а работяга — процесс изготовления самогонки. В нашей ситуации тандем “аппарата-змеевика” вполне может заменить связка стоимость метра — процентные ставки по кредиту.
Допустим, пусть всего лишь на мгновенье, что стоимость жилья действительно удастся опустить в той же Москве хотя бы на 20—25%. И к тому же удастся снизить проценты по ипотечным кредитам с нынешних 15% годовых в рублях действительно хотя бы до 10%.
Вся та огромная масса покупателей жилья, которая сейчас застыла в нерешительности, в один момент рванет в банки. Но при нынешнем состоянии стройиндустрии в стране в России просто не может строиться жилья больше, чем сейчас. Если темпы жилищного строительства и можно нарастить, то, как подсчитали эксперты, не более чем на 10—15%. В результате спрос опять спровоцирует стремительный рост цен, который перекроет и достигнутые ныне рекордные результаты.
Переломить ситуацию, по большому счету, не смогут ни проценты, ни популистские заявления депутатов, стремящихся набрать побольше очков перед выборами в Госдуму. Обычный рыночный механизм, при котором предложение удовлетворяет спрос, здесь не работает. Спрос на предложение по таким ценам не будет массовым. И потому за формирование предложения должно взяться государство. Единственное, на что стоит уповать россиянам, так это на развитие промышленности стройматериалов. Из которых, собственно, и возводятся наши дома. Стране на самом деле нужно больше цемента, кирпича, дерева, а не выдаваемых ссуд. Именно за счет внедрения новых технологий и развертывания настоящего конвейерного производства стройматериалов можно насытить рынок жилья относительно недорогими квадратными метрами, которых заждались россияне.
И здесь от государства требуется всего лишь две вещи. Упростить порядок оформления документов, которые требуются для строительства. Потому что сейчас для начала этого процесса необходимо собрать около тысячи подписей. И — кредитовать, пусть и на льготной основе наращивание производства строительных материалов. Можно даже давать такие кредиты на уровне ставки рефинансирования или — еще лучше — частично субсидировать проценты по ним из того же бюджета взамен на определенные преференции и обязательства со стороны производителей. Без этого нацпроект “Доступное жилье” так и не начнет отвечать “за базар”.
Впрочем, доступное жилье для россиян и по дешевой ипотеке все же имеется. Только не там, куда большинство из нас смотрит.
Мы за жильем — за рубежом
Как ни смешно на первый взгляд и ни грустно на все последующие, самая доступная и привлекательная ипотека для наших сограждан сейчас существует за пределами нашего обширного и многострадального отечества.
Причем парадокс нынешней ситуации заключается в том, что если раньше зарубежная недвижимость была доступной только для элиты российского общества, то сейчас картинка изменилась с точностью до наоборот. Мы обогнали Прагу, Вену, Берлин и почти все остальные европейские столицы (дороже Москвы только Париж и Лондон) по стоимости жилья, не говоря уже о захолустных французских или даже курортных испанских городках. И не беда, если денег на оплату покупки сейчас не хватает. Традиции и история ипотеки практически во всех странах Старого Света гораздо богаче наших, а платить в итоге придется не в пример меньше.
Кстати, ипотеку россиянам в старушке-Европе получить не так уж и сложно. Если хотите существенно сэкономить на процентах (3,5—4,5% годовых в евро), надо открыть счет в любом из европейских банков. Ну а можно и обратиться в банк, который представляет интересы французской стороны на нашей территории. Правда, процентные ставки будут в этом случае примерно такие же, как в России.
Покупка испанской недвижимости дает право на получение шенгенской визы со всеми вытекающими из этого последствиями. А через какое-то время, если вы проживете в стране определенный период, можно будет обзавестись и видом на жительство. Главное — не попадать в сводки криминальных происшествий местной полиции. Правда, как говорят эксперты, для получения ипотечного кредита в этой стране надо будет сначала подписать предварительный контракт на покупку недвижимости. Без него банк просто не начнет рассматривать вашу заявку на ипотеку.
На Кипре, где поселилось уже около 20 тысяч россиян, процентные ставки по ипотеке практически ничем не отличаются от среднеевропейских. Зато недвижимость там до сих пор дешевле, чем в той же Франции или Испании. К тому же на острове и налоги на недвижимость гораздо ниже, чем в большинстве стран Европы. Покупая жилье на острове, человек сразу получает вид на жительство. А вот вопрос с гражданством решить практически невозможно. Впрочем, нашим людям оно и ни к чему. Любовь к участию в выборах свойственна отнюдь не каждому россиянину, а вот работать, рожать детей, воспитывать их или учить отсутствие гражданства на Кипре никому не мешает.
В общем, если ситуация на отечественном жилищном рынке не изменится, то из России в ближайшие годы может начаться массовая миграция населения. Только, в отличие от СССР, не по политическим или национальным мотивам, а побуждаемая естественным для каждого человека желанием иметь собственную крышу над своей головой. Тем более что там, как и у нас, пока по ипотеке не рассчитаешься окончательно, жилье (квартира, дом, коттедж, вилла, фазенда) остается в залоге у банка.
СПРАВКА "МК"
Комплект документов, который может потребоваться для оформления ипотеки в европейской стране:
• Паспорт
• Справка, подтверждающая ваши доходы (не только заработная плата, но и остальные источники дохода, если они имеются)
• Справка о состоянии банковского счета
• Страховое свидетельство
Чем еще будет нелишним запастись на предмет возможного дополнительного интереса банка к вашей персоне:
• Письмо от российского банка, чьим клиентом вы являетесь, для подтверждения вашей платежеспособности
• Отзыв о вас работодателя (характеристика с места работы)
Прогноз “МК”. Куда пойдет ипотека
• Банки резко снизят требования к заемщикам. Это коснется и возраста, и подтверждения доходов, и требований к первому взносу и т.д. С одной стороны, получить кредит станет гораздо проще и это сможет сделать чуть ли не каждый желающий. С другой — это увеличит число недобросовестных заемщиков, в результате чего через год-полтора можно ожидать кризиса неплатежей.
• На рынке значительно повысится конкуренция как со стороны кредиторов, так и со стороны риэлторов. Они будут буквально драться между собой за клиентов, что, впрочем, само по себе на доступности ипотеки никак не скажется.
• Схемы ипотечных сделок станут гораздо более четкими, прозрачными и ясными, чем сейчас, что также привлечет дополнительное количество клиентов в этот сектор рынка.
• Существенно упростится оформление сделок, все бумагомарание, которое сейчас сопровождает регистрацию прав на недвижимость, и т.д.
• Проценты по ипотечным кредитам незначительно снизятся.
• Коренного перелома на рынке ипотеки так и не произойдет. Более того, если рост цен на недвижимость в массовом секторе застройки продолжится после Нового года, количество ипотечных кредитов будет не увеличиваться, а уменьшаться.
