Столичный департамент имущества обнаружил резерв земельных участков под строительство крупных торговых и социально-бытовых комплексов на территории городских акционерных предприятий. Как показала проверка, ряд предприятий, находящихся в собственности правительства Москвы, не занимается своей профильной деятельностью и фактически дышит на ладан. Поначалу чиновники хотели продать пакеты акций убыточных ОАО на рынке, но, поразмыслив, решили не отдавать городскую собственность в чужие руки. Теперь горадминистрация рассчитывает выступить девелопером строительства на их месте инвестиционно привлекательных объектов.
Как рассказал “ЭВ” глава департамента имущества Владимир Силкин, под категорию убыточных попадают более десяти городских “акционерок”, в том числе такие известные, как комбинат школьного питания “Москворецкие зори” и бывшая фабрика услуг “Заря”. Профильной деятельностью эти предприятия почти не занимаются, получая основную массу доходов от сдачи в аренду помещений. “Поначалу мы хотели избавить себя от головной боли и продать их акции, но потом решили, что не стоит выбрасывать из корзины “золотые яйца”, — говорит Силкин. По его оценке, “Зарю” в ее нынешнем виде можно было продать в лучшем случае за 10 млн. руб. Хотя на деле предприятие обладает суперпривлекательным имущественно-земельным комплексом — почти 2,5 тыс. кв. м площадей и земельный участок на престижном Мичуринском проспекте.
В похожей ситуации находится и комбинат “Москворецкие зори”. Два здания общей площадью свыше 4 тыс. кв. м на Малой Ордынке в основном сдаются в аренду коммерческим структурам. По данным Управления правительства Москвы по экономической безопасности, предприятие давно находится в разработке рейдеров, и только жесткий контроль со стороны департамента имущества мешает отчуждению городской собственности.
“Детальное изучение имущественно-земельных комплексов таких ОАО показало наличие серьезного потенциала для реализации на их базе инвестиционных проектов. Зачем нам продавать за копейки недооцененные активы?” — рассуждает Силкин. По его словам, акционерка со 100% долей города может стать девелопером реконструкции собственной территории и построить на ней тот объект, который необходим жителям данного микрорайона. “Финансирование строительства может осуществляться как за счет собственных и заемных средств предприятия, так и с привлечением инвесторов. Но в любом случае диктовать условия будет город”, — подчеркивает Силкин.
По сути это тактика рейдеров, главная задача которых — ликвидировать убыточное предприятие и создать на его месте прибыльный бизнес. Правда, в отличие от коммерсантов горадминистрация ни у кого ничего не отбирает, а просто повышает эффективность использования своего имущества. “В результате реализации этих проектов мы получим в десять раз больше, чем если продадим свои активы сейчас”, — уверен Силкин.
Он говорит, что имущественные комплексы акционерок могут быть преобразованы в торговые комплексы и социально-бытовые центры, которых в Москве по-прежнему не хватает. Земельные участки позволяют строить на месте старых зданий современные объекты площадью до 20 тыс. кв. м. Помимо предприятий торговли в них могут располагаться востребованные у населения парикмахерские, прачечные, языковые курсы, точки общепита, салоны красоты и т.д.
Аналогичный подход департамент имущества рассчитывает применить в ходе приватизации действующих сельскохозяйственных рынков. Ранее они уже были преобразованы из ГУПов в ОАО, и теперь на повестку дня встал вопрос о том, как распорядиться городским пакетом акций. “Самым неэффективным решением была бы продажа 100% акций, — уверен Силкин. — Привлекать инвестора с сохранением у города 25%+1 акция тоже не имеет смысла. Это не дает никакой гарантии сохранения сельхозрынков”. Но и оставлять рынки в их нынешнем виде — это тоже каменный век. Кроме того, опыт Велозаводского рынка, который был обанкрочен и пущен с молотка без ведома правительства Москвы, показывает, что если город не позаботится о реорганизации своих рыночных активов, то это сделают “чужие дяди”. “Мы целый год не вылезали из судов, пытаясь вернуть Велозаводской рынок. Не дай бог снова влипнуть в похожую историю”, — говорит Силкин.
Департамент имущества предлагает определить на конкурсной основе единую управляющую компанию на все рынки, которая сделает градостроительную документацию по строительству на их территориях торговых центров. “Одним из основных условий реализации этих инвестпроектов будет сохранение в составе торговых комплексов отделов по продаже сельхозпродукции”, — подчеркнул Силкин. На первом этапе в реализации данной схемы примут участие ОАО “Рыночный комплекс “Царицыно”, ОАО “Северный рынок”, ОАО “Кунцевский рынок”, ОАО “Даниловский рынок”, ОАО “Коптевский рынок”, ОАО “Лефортовский рынок” и ОАО “Рынок “Выхино”. По окончании всех судебных процедур в торговый комплекс превратится также Велозаводской рынок.
Инвестиции в эти проекты оцениваются из расчета $800—1000 за 1 кв. м. Окупаемость — от 3 до 6 лет, в зависимости от площади и месторасположения.
